Москва сделает 5 шагов к рынку

Об этом вчера на пресс-конференции заявил руководитель департамента имущества Москвы Владимир Силкин. В столичной мэрии решили, что это станет достойным ответом Москвы на проведенную федеральным центром налоговую реформу.
Известно, что налоговая реформа обернулась для столичного бюджета ежегодным ростом дефицита. По подсчету Юрия Лужкова, только после отмены налога с продаж, налога на рекламу и на прибыль (не считая не выплаченных центром субвенций) столичный бюджет недосчитается в 2005 году более 27 млрд руб. Не первый год при верстке бюджета столичные чиновники делают ставку на доходы от московской недвижимости, которые и составляют основу доходной части бюджета. Но поскольку простое повышение стоимости аренды нежилых помещений Юрий Лужков не приветствует, департамент имущества разработал новую методику расчета ставок аренды, которая заключается в том, чтобы сделать все арендные отношения в городе рыночными.
По подсчетам департамента имущества, сегодня площадь объектов нежилого фонда в Москве составляет 155 млн кв. м, из которых в собственности города находится 47 млн кв. м. В аренду город сдает около 7,7 млн кв. м, это примерно треть московского рынка аренды нежилой недвижимости. При этом считается, что, в отличие от федерального порядка определения цен аренды, Москва до сих пор устанавливает минимальную ставку арендной платы, которая существенно ниже рыночных расценок. Кроме того, значительная часть сдаваемых в аренду нежилых помещений арендуется на льготных условиях предприятиями. Например, в этом году средняя ставка арендной платы за 1 кв. м в год составляет 1444 руб. (около $50), для льготников – 671 руб. ($22), для малых предприятий – 1214 руб. ($40), для коммерческих организаций – 2198 руб. ($73).
На рынке арендная плата примерно за такие же помещения составляет 6000-7500 руб. ($200-250). Проведенная же департаментом имущества проверка предприятий малого бизнеса (они имеют льготы и платят всего треть от установленной городом ставки) показала, что около 44% арендаторов сдает помещения в субаренду. Доходы от этой деятельности в департаменте оценили примерно в 3-4 млрд руб.– столько зарабатывают субарендаторы, но недополучает горбюджет. Такая ситуация в Москве, по словам Владимира Силкина, стала возможной из-за дефицита нежилых площадей, при котором предлагаемые городом ставки втрое ниже реальных.
Изменить ситуацию предполагается за несколько лет. Департамент имущества планирует реализовать программу "пять шагов". Первый шаг мэрия сделала в июне этого года, введя систему конкурсов и аукционов. На аукционах выяснилось, что малый бизнес в состоянии не только арендовать помещения по рыночным ставкам, но и ставить рекорды, поразившие даже устроителей аукционов. Например, стометровое помещение на проспекте Мира (причем с обременением – только под бытовые услуги) ушло более чем за 45 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Другое помещение было арендовано примерно за 50 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Вторым шагом департамента имущества стало исключение вида деятельности предприятия из расчетов коэффициента: в мэрии в большинстве случаев не могли его определить однозначно, а раз нет однозначности и прозрачности определения коэффициента, в значительной степени влияющего на окончательную величину аренды, есть злоупотребления и коррупция. "У предприятия может быть по 10-20 видов деятельности, и оно выбирает тот, который позволяет снизить отчисления по аренде",– пояснил вчера Владимир Силкин. В итоге столичные чиновники ввели единый поправочный коэффициент и объявили о постепенном приближении ставок аренды к рыночным. По предварительным подсчетам, стоимость аренды 1 кв. м в 2005 году составит до 760 руб. для льготных категорий арендаторов, до 1541 руб.– для малых предприятий и 3336 руб.– для коммерческих организаций. Средняя же ставка арендной платы в следующем году составит 1955 руб.
Третьим шагом департамента станет ревизия льготных категорий арендаторов. Здесь есть что сокращать: у центра всего 3 льготных категории, а у Москвы – 18. Причем 64,8% площадей арендуется льготниками, которых горбюджет субсидирует на сумму более 9 млрд руб. в год. Кто из льготников будет исключен из списка, станет известно лишь после 15 декабря – к этому дню департамент должен будет представить свой вариант списка. Четвертым шагом станет определение рыночных ставок аренды нежилых помещений на основе результатов конкурсов и аукционов. И последним, пятым,– установление этих ставок и их фиксация на ближайшие четыре-пять лет.