Мы можем снова обмануться в ожиданиях падения цен на недвижимость
В 2006 году цены на недвижимость достигли вопиюще высокого уровня и, казалось бы, дальше расти им просто некуда. Однако сейчас, как и несколько лет подряд, мы можем обмануться в ожидании падения цен на недвижимость пишет Вадим Верещагин в журнале Корреспондент.
Почему? Ведь многие аналитики и эксперты приводят более чем убедительные аргументы, подтверждающие возможность падения цен. К сожалению, их доводы являются лишь полуправдой, и на каждый аргумент легко находится другой, более убедительный контраргумент.
Начнем со ставки по ипотечному кредиту в 10-12%, которую многие считают кабалой для соотечественников. При этом эксперты умалчивают о механизме рефинансирования, благодаря которому банк, предлагающий более низкую ставку, может выкупить ваш кредит. Опыт наших ближайших соседей на Западе, еще совсем недавно находившихся в подобной ситуации показывает, что после прихода иностранных банков кредитная ставка каждый год снижается примерно на 1%. Может получиться так, что покупатель недвижимости начал выплачивать кредит на 10 лет по ставке 12%, а заканчивает по ставке 6%.
Давайте рассуждать логично: Эксперты, предрекающие обвал цен на жилье, не говорят всю правду и забывают о более чем убедительных контраргументах (Фото Натальи Кравчук)
Второе утверждение гласит, что между рынками недвижимости Киева и Москвы существует связь. Поскольку цены в Москве начали падать, они скоро начнут снижаться и в Киеве. Если первая часть этого постулата может быть и верна, то вторая уж точно ошибочна.
Да, действительно, стоимость некоторых видов жилья в Москве в конце осени стремительно упала до 10%. Но авторы оптимистических публикаций забывают упомянуть о том, что с начала года до конца осени цены выросли почти в два раза - с $2.200 за "средний" метр до $4.200. И спад в 5-10% - не что иное, как корректировка стоимости неликвидного жилья.
Третье заблуждение - цены в Киеве обогнали аналогичные показатели во многих столицах мира. Этот тезис совсем не обоснован, так как сравнивать Киев с другими столицами нельзя в силу трех причин.
Во-первых, уровень жизни в Украине лишь в Киеве можно сравнить с уровнем жизни в европейских городах. В Европе совсем не обязательно жить в столице, чтобы наслаждаться прелестями цивилизованного, экономически развитого общества.
Во-вторых, в стране, где самой дорогой собственностью в течение 70-ти лет могла служить лишь недвижимость, люди привыкли не рисковать "святым". На Западе же жилье - это всего лишь стены и крыша, которые в любой момент можно поменять. Там важно, где человек работает, какой у него бизнес, а не где он живет. От разницы в отношении к недвижимости - разница в спросе и в цене.
В-третьих, зачастую средняя цена на недвижимость в европейской столице рассчитывается с учетом спальных районов, которые расположены как в городе, так и в ближайшем пригороде. Вообще, рынок Украины коррелирует с западными рынками недвижимости приблизительно также, как с рынком пушнины на Луне. Напомню, что в Украине многие товары стоят дороже, чем, скажем, в США.
Например, автомобиль Honda Civic в США стоит около $17 тыс., а та же модель в Украине - около $26 тыс. И покупают, даже многомесячные очереди стоят в Киеве, не говоря уже о более дорогих автомобилях от $50 тыс. до $150 тыс. Замечали? Не стоит забывать, что Украина переживает период становления - дикого капитализма. И все процессы стоит рассматривать в преломлении не к нынешней Америке, а к уровню жизни в США 150-200 лет назад. И теперь можно вспомнить дикие, несоизмеримые с тогдашней Европой цены, баснословно быстрое обогащение некоторых граждан, жестокое использование рабского труда и т. п. Разве эта картина не напоминает вам Украину сегодня.
Теперь о факторах, способствующих дальнейшему росту:
1. Резкое сокращение предложения. Еще два года назад, чтобы изменить свои жилищные условия, например, поменяв одну 2-комнатную квартиру на две 1-комнатные, приходилось добавить $ 20-40 тыс. Сейчас приходится "довешивать" $ 60-80 тыс. Все более ощутимая для простых киевлян разница подталкивает их к тому, чтобы отказываться от подобных планов и, соответственно, от продажи квартиры.
2. Обвал цен катастрофично скажется на благосостоянии самых влиятельных групп: агентств недвижимости, банков, строительных компаний, политических сил, чиновников, собственников недвижимости. Этот тезис, пожалуй, можно усилить прямой заинтересованностью правительства. Строительство генерирует около 15-20% ВВП, а в 2006 году инвестиции в строительство, по некоторым данным, вышли на второе место, обогнав транспорт и связь и пропустив вперед лишь промышленность.
Таким образом, обвал цен на недвижимость неизменно приведет к спаду в экономике в целом. Правительство же основным своим достижением всегда считало увеличение темпов роста экономики. А в понижении цен заинтересована самая слабая группа - простые граждане. Теперь угадайте с первого раза, кто победит в этом противостоянии?
3. Рост цен на стройматериалы. В 2006-м мы были свидетелями невиданного роста цен на стройматериалы, связанного с подорожанием газа, увеличивающимся спросом, переходом крупных заводов в частные руки (Криворожсталь и т. п.).
В 2007 году рост продолжится. Ведь заводы неохотно снижают свою энергоемкость, а спрос растет. Учитывая, что в отличие от стоимости недвижимости, цены на стройматериалы у нас еще не европейские, основания для снижения цен на новое жилье тают на глазах.
4. Высокие цены на недвижимость позволяют начать реконструкцию Киева. У многих домов в столице закончился срок эксплуатации. Очевидно, что "хрущевки" требуют реконструкции. Иначе большинство киевлян скоро будут жить в аварийных домах. Реконструкция же таких зданий - дело очень затратное. От трети до половины новых метров придется отдать бывшим жильцам. Архитектурный план замены старых домов современными небоскребами давно созревает в кабинетах киевской власти и уже почти утвержден. И только высокие цены позволят застройщикам инвестировать в столь необходимую киевлянам реконструкцию. Именно по такому пути пошла Москва.
Таким образом, высокая стоимость столичной недвижимости имеет и положительную сторону - это средства на реконструкцию Киева и вытягивание из многолетнего застоя городов-спутников, это и рабочие места с высокой зарплатой и рост экономики страны. Да, есть один недостаток - низкие зарплаты. Чтобы покупать достойное жилье, нужно больше зарабатывать. Поэтому не соглашайтесь на низкую зарплату, требуйте $1.000-2.000 в месяц. Пусть работодатель думает, как оплатить вашу квартиру.
Начнем со ставки по ипотечному кредиту в 10-12%, которую многие считают кабалой для соотечественников. При этом эксперты умалчивают о механизме рефинансирования, благодаря которому банк, предлагающий более низкую ставку, может выкупить ваш кредит. Опыт наших ближайших соседей на Западе, еще совсем недавно находившихся в подобной ситуации показывает, что после прихода иностранных банков кредитная ставка каждый год снижается примерно на 1%. Может получиться так, что покупатель недвижимости начал выплачивать кредит на 10 лет по ставке 12%, а заканчивает по ставке 6%.
Давайте рассуждать логично: Эксперты, предрекающие обвал цен на жилье, не говорят всю правду и забывают о более чем убедительных контраргументах (Фото Натальи Кравчук)
Второе утверждение гласит, что между рынками недвижимости Киева и Москвы существует связь. Поскольку цены в Москве начали падать, они скоро начнут снижаться и в Киеве. Если первая часть этого постулата может быть и верна, то вторая уж точно ошибочна.
Да, действительно, стоимость некоторых видов жилья в Москве в конце осени стремительно упала до 10%. Но авторы оптимистических публикаций забывают упомянуть о том, что с начала года до конца осени цены выросли почти в два раза - с $2.200 за "средний" метр до $4.200. И спад в 5-10% - не что иное, как корректировка стоимости неликвидного жилья.
Третье заблуждение - цены в Киеве обогнали аналогичные показатели во многих столицах мира. Этот тезис совсем не обоснован, так как сравнивать Киев с другими столицами нельзя в силу трех причин.
Во-первых, уровень жизни в Украине лишь в Киеве можно сравнить с уровнем жизни в европейских городах. В Европе совсем не обязательно жить в столице, чтобы наслаждаться прелестями цивилизованного, экономически развитого общества.
Во-вторых, в стране, где самой дорогой собственностью в течение 70-ти лет могла служить лишь недвижимость, люди привыкли не рисковать "святым". На Западе же жилье - это всего лишь стены и крыша, которые в любой момент можно поменять. Там важно, где человек работает, какой у него бизнес, а не где он живет. От разницы в отношении к недвижимости - разница в спросе и в цене.
В-третьих, зачастую средняя цена на недвижимость в европейской столице рассчитывается с учетом спальных районов, которые расположены как в городе, так и в ближайшем пригороде. Вообще, рынок Украины коррелирует с западными рынками недвижимости приблизительно также, как с рынком пушнины на Луне. Напомню, что в Украине многие товары стоят дороже, чем, скажем, в США.
Например, автомобиль Honda Civic в США стоит около $17 тыс., а та же модель в Украине - около $26 тыс. И покупают, даже многомесячные очереди стоят в Киеве, не говоря уже о более дорогих автомобилях от $50 тыс. до $150 тыс. Замечали? Не стоит забывать, что Украина переживает период становления - дикого капитализма. И все процессы стоит рассматривать в преломлении не к нынешней Америке, а к уровню жизни в США 150-200 лет назад. И теперь можно вспомнить дикие, несоизмеримые с тогдашней Европой цены, баснословно быстрое обогащение некоторых граждан, жестокое использование рабского труда и т. п. Разве эта картина не напоминает вам Украину сегодня.
Теперь о факторах, способствующих дальнейшему росту:
1. Резкое сокращение предложения. Еще два года назад, чтобы изменить свои жилищные условия, например, поменяв одну 2-комнатную квартиру на две 1-комнатные, приходилось добавить $ 20-40 тыс. Сейчас приходится "довешивать" $ 60-80 тыс. Все более ощутимая для простых киевлян разница подталкивает их к тому, чтобы отказываться от подобных планов и, соответственно, от продажи квартиры.
2. Обвал цен катастрофично скажется на благосостоянии самых влиятельных групп: агентств недвижимости, банков, строительных компаний, политических сил, чиновников, собственников недвижимости. Этот тезис, пожалуй, можно усилить прямой заинтересованностью правительства. Строительство генерирует около 15-20% ВВП, а в 2006 году инвестиции в строительство, по некоторым данным, вышли на второе место, обогнав транспорт и связь и пропустив вперед лишь промышленность.
Таким образом, обвал цен на недвижимость неизменно приведет к спаду в экономике в целом. Правительство же основным своим достижением всегда считало увеличение темпов роста экономики. А в понижении цен заинтересована самая слабая группа - простые граждане. Теперь угадайте с первого раза, кто победит в этом противостоянии?
3. Рост цен на стройматериалы. В 2006-м мы были свидетелями невиданного роста цен на стройматериалы, связанного с подорожанием газа, увеличивающимся спросом, переходом крупных заводов в частные руки (Криворожсталь и т. п.).
В 2007 году рост продолжится. Ведь заводы неохотно снижают свою энергоемкость, а спрос растет. Учитывая, что в отличие от стоимости недвижимости, цены на стройматериалы у нас еще не европейские, основания для снижения цен на новое жилье тают на глазах.
4. Высокие цены на недвижимость позволяют начать реконструкцию Киева. У многих домов в столице закончился срок эксплуатации. Очевидно, что "хрущевки" требуют реконструкции. Иначе большинство киевлян скоро будут жить в аварийных домах. Реконструкция же таких зданий - дело очень затратное. От трети до половины новых метров придется отдать бывшим жильцам. Архитектурный план замены старых домов современными небоскребами давно созревает в кабинетах киевской власти и уже почти утвержден. И только высокие цены позволят застройщикам инвестировать в столь необходимую киевлянам реконструкцию. Именно по такому пути пошла Москва.
Таким образом, высокая стоимость столичной недвижимости имеет и положительную сторону - это средства на реконструкцию Киева и вытягивание из многолетнего застоя городов-спутников, это и рабочие места с высокой зарплатой и рост экономики страны. Да, есть один недостаток - низкие зарплаты. Чтобы покупать достойное жилье, нужно больше зарабатывать. Поэтому не соглашайтесь на низкую зарплату, требуйте $1.000-2.000 в месяц. Пусть работодатель думает, как оплатить вашу квартиру.
Вадим Верещагин - кандидат экономических наук
