На днепропетровском рынке с продажами не торопятся
Изменение ситуации на днепропетровском рынке жилой недвижимости в 1-м квартале и первом месяце второго квартала нынешнего года носило полярный характер. От неоправданного роста цен в 1-м квартале – к их снижению в настоящий момент. Участники как бы пробуют, прощупывают свои возможности в реализации объектов. А вот в сегменте торговой недвижимости в течение того же периода здесь наблюдалось резкое снижение цен, хотя свободных площадей в центре города нет и, следовательно, можно было ожидать противоположного результата. О подходах местной власти к вопросам землеотводов и к проведению аукционов днепропетровские риэлторы отзывается сдержанно – мол, поживем – увидим…
Подробнее об итогах 1 квартала и нынешней ситуации на рынке недвижимости Днепропетровска в интервью для «Domik,net» рассказывает директор агентства недвижимости «RealNest» Елена САФРОНОВА.
- За прошедший квартал, по данным возглавляемого вами агентства, цены на однокомнатные квартиры в Днепропетровске выросли на 26%, при том, что на трехкомнатные - на 20%. Чем объяснить эту ситуацию на рынке вашего города?
- Больший темп роста на однокомнатные квартиры свидетельствует о чувствительности потенциальных покупателей к абсолютной стоимости квартиры. Иначе говоря, если у покупателя есть, скажем, 50 тыс. долл., а рынок предлагает ему за эту сумму только однокомнатную квартиру, то он скорее предпочтет приобрести однокомнатную отдельную квартиру, нежели ничего.
- Такое подорожание цен на квартиры в первом полугодии выглядит несколько неестественно (с учетом традиционных «зимних каникул»), тем более что за прошедший год прирост составил более 55%. Каковы причины, на ваш взгляд, столь бурного подорожания в первом квартале текущего года? Не «перегрет» ли рынок вашего региона прошлогодним приростом?
- На наш взгляд, к причинам роста цен на квартиры в первом квартале следует отнести:
- своего рода проекцию 2006 года на 2007;
- введение налога на доходы физлиц при продаже недвижимости. Хотя 90% рынка жилья этот налог не затрагивает, но многие участники этого не понимают;
- ожидание улучшений программ ипотечного кредитования в марте месяце, как это было в 2005 и 2006 гг.;
- отсутствие острой необходимости в быстрой продаже, из-за чего происходит прощупывание рынка.
Но во втором квартале, то есть в настоящий момент, цены на квартиры снизились - на 5 -10%.
Как политический кризис отражается на настроениях участников рынка, на ценах?
- Последние три года страна живет в постоянном политическом кризисе, все к этому привыкли и потому существенного влияния на рынок недвижимости Днепропетровска сегодняшняя ситуация не оказывает.
- Каковы прогнозы на лето и год в целом?
- Мы предполагаем, что летом ситуация принципиально не изменится, резких всплесков или падений наблюдаться не будет, а осень принесет рынку оживление и соответствующий рост цен.
- Наблюдаете ли вы приход столичных застройщиков и риэлторов в своем регионе? Каково их влияние на рынок? Вносят ли они новые стандарты работы, качества обслуживания?
- Масштабной экспансии в Днепропетровск столичных застройщиков и риэлторов мы не замечаем. Позиции наших местных коллег сильные, они обладают опытом работы на рынке, налаженными контактами, знанием и пониманием особенностей нашего градостроения и, безусловно, постоянно повышают стандарты, ориентируясь на опыт столичных игроков рынка.
- Какова, на ваш взгляд, основная причина разнонаправленности изменений стоимости квадратного метра офисной недвижимости (рост в центре на 20% и понижение на 20% в прицентралье и окраине)?
- После периода двухлетнего «затишья» на рынке офисной недвижимости в начале 2006 г. первыми на оживление рынка отреагировали офисы в центральной части. Офисные помещения в других районах попытались последовать их «примеру», возрастая в цене, но попытка результатов не дала. Первый квартал 2007 года стал наглядным примером того, что каждый сегмент недвижимости ведет себя по-разному, и очень важно анализировать рынок недвижимости с максимально возможной градацией на отдельные сегменты.
- Каковы, на ваш взгляд, причины падения стоимости торговых площадей? Падение на 35-50% за квартал – это похоже на крах. Какие прогнозы относительно этого сегмента рынка?
- Резкое уменьшение средней стоимости торговых площадей обусловлено изменившейся структурой предложения и свидетельствует о том, что в первом квартале 2007 года в Днепропетровске во всех районах города приобрести наиболее привлекательные с точки зрения розничных операторов торговые площади было невозможно – предложения не было. Вместе с тем, на продажу были выставлены торговые площади на прилегающих к естественным торговым коридорам улицах либо в непосредственной близости от них. Средняя стоимость квадратного метра таких площадей, естественно, в два раза ниже.
- Какова причина столь незначительного подорожания земли в прицентралье (14,3%) и окраине (4,3%) по сравнению с центром города (60%)?
- Отсутствие свободных участков для застройки (участков без непредсказуемых рисков - таких, как расселение и др.) в центре и повышенный интерес иностранных инвесторов к этой же части города приводит к неравномерному росту цен на земельные участки в различных его зонах.
- Осуществляет ли городская власть Днепропетровска мероприятия с тем, чтобы земельные аукционы проводились регулярно, и выделение земельных участков под застройки стало процессом прозрачным? Какие эти мероприятия?
- В настоящий момент Днепропетровский горсовет находится в стадии принятия ряда процедурных решений и положений, цель которых снизить влияние человеческого фактора на процессы, связанные с земельными участками и объектами недвижимости. Насколько эти решения окажутся жизнеспособными и приведут ли к желаемому результату, покажет время.
- Формируется ли в результате проведения земельных аукционов рыночная цена объектов, выставляемых на аукционы?
- Процесс участия в аукционе любого заинтересованного лица сам по себе непростой. У нас ощутима недостаточная информационная поддержка аукционов. Это приводит к тому, что стоимость земельного участка на аукционе не всегда можно отнести к «совершенной» рыночной стоимости.
- Закладывается ли властью в стоимость выставляемого на аукцион объекта работы, не связанные с рыночной стоимостью данного участка, и в связи с этим, на ваш взгляд, не делает ли такой подход непрозрачным формирование цены объекта?
- Чтобы не вкладывалось в стоимость, окончательное ее формирование происходит на самом аукционе - за счет интереса потенциальных покупателей. По моему наблюдению, что при этом закладывает власть, никого не интересует. Если интереса потенциальных покупателей нет, следующий этап – снижение стартовой стоимости. При эффективной информационной поддержке любой аукцион – это наиболее справедливый и совершенный способ определения стартовой стоимости.
- Спасибо.
Беседовал Тарас Колиснык
