На пороге выбора: нация ответственных собственников или наемники жилищного рабства

Уже ни для кого не секрет, что существующая система управления жилищным фондом является крайне неэффективной. Все больше энергоресурсов потребляет жилой сектор, чаще прорывают трубы и текут крыши, а жители многоэтажек наивно продолжают ждать, что государство (или местные власти) поремонтируем их собственность. "Заколдованный круг" нужно разорвать, но тут встает ключевой вопрос - что на смену?

Развитие рынка услуг по управлению многоквартирными домами предусматривает наличие спроса и организованных потребителей, которые самостоятельно будут выбирать лучшего из числа управляющих (другими словами - управляющую компанию, исполнителя услуг по управлению домом).

Но для этого нужна организованная община (потребители) в каждом доме, которая осознает свою ответственность как владельца и способна отстаивать свои интересы и уровни "правил игры" для управляющих. Если же такой общины не будет, то разобщенных совладельцев - "стадо", "биомассу", "лохторат" - можно будет "доить" кому и как вздумается.

Монополизм спроса

На сегодняшний день организованных потребителей - объединенных в ОСМД (отдельной проблемой является непонимание большей частью общества самого понятия ОСМД) - чрезвычайно мало, около 13 тысяч домов.

Интересы остальных потребителей, проживающих в многоквартирном жилом фонде (несмотря на то что с 1992 года многоквартирные дома не является государственной (коммунальной) собственностью), представляют органы местного самоуправления, которые, таким образом, выступают монополистами со стороны спроса и могут диктовать собственные условия деятельности управляющим или даже вообще устранять их с рынка.

Что делать?

Если говорить о краткосрочную перспективу, то "перестать ставить палки в колеса" действующим ОСМД и дать им возможность на практике доказать свою эффективность, чтобы люди, которые рядом живут в домах без ОСМД, сами захотели создавать ОСМД.

На первом этапе речь не идет даже о финансовых преференциях (вроде частичная компенсация расходов из государственного и местного бюджетов на проведение термомодернизации дома) для тех, кто объединился в ОСМД, хотя и об этом стоит говорить.
Речь идет о решении основных проблем, с которыми сталкиваются в повседневной жизни организованы совладельцы, ведь на сегодня их жизнь скорее напоминает борьбу за выживание.

Начать стоит с того, что принять законопроект № 8474 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объединений совладельцев многоквартирного дома".

Какие проблемы он решает?

Законопроект предусматривает замену устаревшего термина "балансоутримування", который не соответствует своей сути и провоцирует множество коррупционных схем и возможностей безосновательно и бесплатно использовать имущество совладельцев, термином "управление".

Он защищает права всех совладельцев многоквартирного дома, а не только членов ОСМД.

Регулирует вопросы самостоятельного обеспечения объединением своих потребностей в содержании и эксплуатации дома, а также отношений с производителями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг.

Определяет, что ОСМД оплачивают жилищно-коммунальные услуги по ценам (тарифам), установленным для населения.
Прямо предусматривает, что льготы и субсидии распространяются на вклады совладельцев, уплачиваемые в ОСМД.

Устанавливает, что приобретенное за средства совладельцев имущество является их общей собственностью, а не собственностью объединения как юридического лица. Благодаря этому будет обеспечено сохранение оборудования в доме в совместной собственности совладельцев при ремонте / замене такого оборудования.

Определяет порядок голосования на общем собрании, предусматривает возможность и определяет общий порядок проведения письменного опроса для случаев, если общее собрание не состоялось из-за отсутствия кворума.

Совладельцы, которые не создадут ОСМД по тем или иным причинам, должны выбирать управляющего на общем собрании (хотя слабое место в этом варианте - определение кворума в условиях отсутствия информации о всех совладельцев из официальных источников).
Монополизм предложения

Исторически в большинстве городов Украины сложилось так, что все жилищно-коммунальные услуги предоставляются коммунальными предприятиями. В силу различных объективных и субъективных причин органы местного самоуправления зачастую не заинтересованы в появлении конкурентов коммунальным предприятиям, а потому не способствуют появлению и работе частных управителей.

Суть работы управляющего и главная ее отличие от работы исполнителей отдельных жилищно-коммунальных услуг заключается в том, что управляющий должен быть ответственным перед потребителем за предоставление всех (или хотя бы большинства) жилищно-коммунальных услуг.

В то же время, действующее законодательство Украины предусматривает государственное регулирование тарифов на коммунальные услуги и услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий.

Предоставление этих услуг по тарифу, который не был в установленном порядке установлен (согласованный), либо по другим, чем был установлен (согласован) тарифу - даже с согласия потребителя - является нарушением, которое может обернуться для предприятия значительными санкциями.

Кроме того, что процедура установления (согласования) тарифов является крайне непрозрачной и продолжительным по времени, работа по регулируемому государством тарифу лишает управляющего заинтересованности в осуществлении дополнительных расходов по улучшению качества услуг, поскольку такие расходы нельзя включить в тариф за услугу.

Практическое отсутствие управляющих (не считая приватизированы ЖЭКи) на рынке обусловлена ​​тем, что у них нет экономической основы для своей деятельности.

Что делать?

Для того чтобы управляющие появились, нужно отказаться от государственного регулирования тарифов на услуги по содержанию дома и придомовой территории (должно быть установлено только необходимый набор составляющих этой услуги).
По многим причинам реализовать идею, чтобы управляющий был "исполнителем" коммунальных услуг и отвечал перед конечным потребителем за его качество, почти невозможно. Поэтому промежуточным вариантом может стать предоставление управляющему возможности заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг от имени потребителей и действовать как поверенный или как комиссионер.

Принимать нужно изменения в закон "О жилищно-коммунальных услугах", в подзаконные акты, но никак насильно не навязывая бесправной "биомассе" "правильного" управляющего, в зародыше разрушая основы рынка.

Но даже если одеть розовые очки и представить, что в Украине будет принято лучше законодательство в мире, ни сдвиги не состоится без активности самих граждан.

Если мы сможем объединиться в одну команду в своем доме, то сможем влиять на жизнь своего города и своей страны. Если мы одним большим хором скажем "НЕТ жилому рабству!", То его и не будет, поскольку большие вещи делаются маленькими шагами, но постоянными и согласованными.

Татьяна Бойко