На рынке недвижимости появятся дешевые квартиры в новостройках

В течение нескольких последних недель мы констатировали снижение цен на квартиры в Киеве . На этой неделе спад снова приостановился, цены даже незначительно выросли. В среднем по Киеву рост неаппроксимированной цены предложения составил 0,7%, однако в отдельных сегментах этот показатель заметно выше. К примеру, двух- и трехкомнатные квартиры подорожали сразу на 2,2% и 1,8% соответственно. Изменение состава предложения в этих сегментах не столь значительно, чтобы стать причиной изменения цены. Куда более вероятная причина – продолжающаяся стабилизация курса доллара и небольшая активизация спроса со стороны покупателей.

Читайте также: Рынок недвижимости Киева в апреле

Последние, впрочем, больше интересуются рынком новостроек – по некоторым данным, в этом сегменте сегодня сосредоточено около 70% спроса. Насколько реальна эта цифра, сказать сложно – застройщики не публикуют данные о количестве квартир, проданных в их жилых комплексах на этапе строительства. Решить эту проблему может создание реестра таких квартир. Но пока соответствующий законопроект находится в процессе разработки, остается полагаться лишь на косвенные данные. К ним относятся открытие застройщиками новых, в отдельных случаях, масштабных проектов как в городе, так и в пригороде, а также постепенный рост цен на квартиры в новых домах.

В течение последнего месяца только в Киеве стартовали продажи в 7 новых жилых комплексах и в новых очередях уже известных ЖК. Примечательно, что застройщиком четырех из упомянутых семи комплексов является одна компания – корпорация «Укрбуд».

Новости о старте продаж в новостройках Киева можно узнать на форуме Domik.ua

И это – несмотря на то, что деятельность строительных компаний в Киеве сегодня ограничивается мораторием на застройку территорий, на которые нет детальных планов. По словам и.о. руководителя департамента градостроительства и архитектуры Анны Бондарь, в городе запланировано создание 152 ДПТ, и сейчас они в процессе разработки. Поэтому застройщикам приходится довольствоваться территориями, на которые детальные планы уже есть, а это значит, что новые здания планируются в районах с уже сформированной застройкой, чуть ли не во дворах существующих жилых домов.

Несмотря на это, а также на все риски, сопряженные с инвестированием в новостройки, стоимость квадратного метра в них постепенно растет, приближаясь к докризисной отметке в $1000, что в гривневом эквиваленте более чем в три раза выше показателей 2012-го и даже 2013 года. Даже на этапе открытия продаж цена квадратного метра в новостройках редко бывает ниже 15000 грн, а в центральных районах Киева стартует с отметки 25000-28000 грн за квадратный метр.

Судя по всему, застройщики исчерпали «старые запасы» и уже не могут позволить себе продавать квартиры по $500 за квадратный метр, как это происходило в 2014 и даже 2015 годах. Более того, дома и жилые комплексы, которые продавались в 2013-2015 годах по цене $500-600 за квадратный метр, сейчас как раз вводятся в эксплуатацию и в ближайшем будущем могут заполнить вторичный рынок, создав конкуренцию как девелоперам строящегося жилья, так и продавцам квартир в старом жилом фонде.

Имея выбор между квартирой с документами в только что построенном доме, строящимся домом и старой «панелькой» по одинаковой цене, покупатель, безусловно, выберет первое. Продавцам на вторичном рынке в таком случае не останется другого выбора, кроме как конкурировать ценой. Это значит, что расслоение вторичного рынка недвижимости будет усугубляться. Старое ветхое жилье советской постройки, пусть и медленно, но будет падать в цене. На текущем уровне могут сохраниться цены в качественно построенных новостройках на вторичном рынке с хорошей локацией. На первичном рынке девелоперам, не имеющим возможности снижать цену, придется озаботиться качеством строительства и инфраструктурой.

Читайте также: Как решить проблему нехватки детсадов и школ в Киеве

Не обошлось на этой неделе и без протестов против строительства. В четверг 14 апреля, когда Киевсовет голосовал за ДПТ части Оболони (Петровки) и Быковни, около 150 активистов протестовали под мэрией сразу против нескольких строек – на Никольской Слободке, Быковне, улице Здолбуновской, а также против внесения изменений в упомянутый детальный план Петровки.

Очевидно, что при утверждении других планов территорий избежать скандалов едва ли удастся.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18255 объектов – это на 4,2% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Демеевке – в последние полгода квартиры на этом жилом массиве выросли в цене на 10,2%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Демеевке :

На графике видно, что наиболее стабильным на Демеевке были цены на однокомнатные квартиры. Здесь в течение ноября 2015 – января 2016 года наблюдался небольшой рост цен, сменившийся снижением, которое ускорилось в последний месяц. Самыми нестабильными были и остаются цены на трехкомнатные квартиры. Заметный скачок цен наблюдался в декабре-январе и был, скорее всего, обусловлен смещением состава предложения в сторону более дорогих квартир в новых домах. В феврале-марте наблюдаем возврат к ценам начала декабря, а в начале апреля – стабилизацию.

Двухкомнатные квартиры по-прежнему самые дорогие по цене квадратного метра на Демеевке. Кроме того, в течение всего исследуемого периода в этом сегменте сосредоточено больше всего предложений. И хотя за 6 месяцев на Демеевке выросло предложение всех типов квартир, видимо, рост количества выставленных на продажу двухкомнатных на фоне роста цен на них и обусловил подорожание квартир в целом по массиву.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель») Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 32,8 кв.м, жилая – 17,1, кухня – 7,7. Расположена на втором этаже 9-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $33 000 ($1006/кв.м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель») улица Автозаводская, Оболонский район, Минский массив . Общая площадь квартиры – 34,5 кв.м, жилая – 19,8, кухня – 7,8. Расположена на шестом этаже 9-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан качественный ремонт». Цена – $34 500 ($1000/кв.м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич») Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 54,3 кв.м, жилая – 30,6, кухня – 9,3. Расположена на верхнем этаже 12-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка новая, сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «не требует ремонта». Цена – $67 000 ($1234/кв.м).

Автор: Наталия Рева, аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2016