На рынке недвижимости снова стагнация

В предыдущем обзоре мы писали о том, что «дорогие» квартиры дешевеют быстрее «дешевых» , количество сделок сократилось, а количество просмотров выросло.

На этой неделе деловая активность практически не изменилась: цены предложений продолжают снижаться; сделок, заявок на покупку и просмотров было примерно столько же, как и неделю назад. Что же касается размеров уступок на торгах, то тут общие тенденции пока не установились. Одни продавцы говорят об уступках еще на этапе прозвонов; в ходе просмотров и торгов достаточно легко уступают 10 и более процентов. Другие с трудом соглашаются уступить в пределах нескольких процентов. Третьи никак не могут определиться с выбором наиболее эффективной тактики продаж.

В каждом сегменте рынка свои тенденции. Во многом они определяются субъективными факторами, в том числе, отношением продавцов и потенциальных покупателей к конкретным массивам, микрорайонам, типам домов и квартир. Естественно, в основе субъективных отношений лежат объективные факторы. Но есть и нечто, что сродни предубежденности или моде. И это накладывает свои коррективы в тенденции изменения цен.

Например, если в целом по городу «дорогое» жилье дешевеет быстрее «дешевого», то в целом ряде микрорайонов Оболони это не так. В новых кирпичных домах, расположенных на массиве Оазис-Оболонь, существенного снижения средней цены предложения не наблюдается. В то время как в целом по Оболони, где преобладают панельные дома, построенные в семидесятых-восьмидесятых годах, средние цены предложений за последнее время просели весьма существенно. И это хорошо видно на графиках, представленных в данном обзоре.

Другое дело, что предложений дорогостоящих квартир в новых домах на Оболони немного, а разброс цен очень значителен; соответственно велика статистическая ошибка. К тому же у большинства продавцов свои личные представления о ценах и допустимых уступках на торгах. Поэтому о реальных изменениях цен в таких домах можно судить лишь с помощью просмотров и торгов.

Средние цены предложений вторичного рынка жилья Киева, вычисленные на основании нашей актуальной базы данных, приведены в таблице.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в Оболонском районе. При их построении методы аппроксимации не использовались.

График №1 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Оболонском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Оболонском районе за последние три месяца снизилась на 5,4%; за последнюю неделю снизилась на 0,5%.

Средняя цена предложений в новых домах в Оболонском районе за последние три месяца выросла на 9,2%; за последнюю неделю выросла на 0,4%.

Средняя цена предложений возле метро в Оболонском районе за последние три месяца снизилась на 6,5%; за последнюю неделю снизилась на 0,6%.

График №2 . Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр на однокомнатные и двухкомнатные раздельные квартиры в Оболонском районе

- синяя кривая - в сегменте «однокомнатные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «двухкомнатные раздельные квартиры»

Средняя цена предложений на однокомнатные квартиры в Оболонском районе за последние три месяца снизилась на 4,0%; за последнюю неделю снизилась на 0,3%.

Средняя цена предложений на двухкомнатные квартиры в Оболонском районе за последние три месяца снизилась на 6,0%; за последнюю неделю не изменилась.

График №3 . Изменение статистики цен предложений в долларах за квадратный метр на трех- и четырехкомнатные раздельные квартиры в Оболонском районе

- синяя кривая - в сегменте «трехкомнатные раздельные квартиры»;

- зеленая кривая – в сегменте «четырехкомнатные раздельные квартиры»

Средняя цена предложений на трехкомнатные раздельные квартиры в Оболонском районе за последние три месяца снизилась на 9,3%; за последнюю неделю снизилась на 1,2%.

Средняя цена предложений на четырехкомнатные раздельные квартиры в Оболонском районе за последние три месяца снизилась на 3,0%; за последнюю неделю не изменилась.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в современном панельном доме, Киевская область, город Вышгород , улица Кургузова. Общая площадь 43,1 кв.м., жилая 18, кухня 9,8. Санузел совмещенный. Лоджия не застеклена. На стенах обои. В окнах стеклопакеты. Линолеум, в санузле санитарный фаянс и металлическая ванна. Квартира после строителей. Состояние: «требуется косметический ремонт». 36000$ (835$/кв.м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), проспект Героев Сталинграда (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 34,5 кв.м., жилая 16,5, кухня 8,3. Санузел раздельный. Лоджия не застеклена. Окна на проспект. Линолеум, кафель. Столярка и сантехника старые. Состояние: «требует косметического ремонта». 50000$ (1449$/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Шолом-Алейхема (Деснянский район, Лесной массив ). Общая площадь 69,4 кв.м., жилая 47, кухня 8. Санузел совмещенный. Двойной балкон застеклен и обшит вагонкой. Окна выходят во двор. Столярка старая, сантехника новая. Ламинат, кафель. Встроенная кухня со встроенной плитой, холодильником и вытяжкой. Состояние: «сделан косметический ремонт». 78000$ (1124$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 147 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 164000$.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014