На стадион складской недвижимости вышли сильные игроки

Пусть пока рано говорить о конкретике, тем не менее можно с уверенностью сказать о начале большой игры. О том, как не проиграть в ней, мы попросили рассказать Оксану Елманову, генерального директора компании F.I.M. Group.

 

- Рынок складской недвижимости в стадии оживления. Но даже учитывая то, что спрос превышает предложение, говорить о конкуренции среди девелоперов не приходится. В чем основная трудность, почему сейчас так мало девелоперских компаний работают на рынке?

 

- Проблема в том, что рынок складской недвижимости определяют не девелоперские, а скорее логистические компании и крупные трейдеры, которые являются конечными потребителями складской недвижимости и сейчас широко используют практику самостоятельного строительства логистических или складских комплексов под себя. Такая практика в скором времени должна исчерпать себя, ведь строительство складских комплексов - это не профильный бизнес логистических компаний или трейдеров. На рынке должны работать профессиональные девелоперские компании, которые на основании собственного опыта и знаний смогут грамотно(!) разработать концепцию и построить логистический комплекс под нужды клиента. Основной трудностью, останавливающей девелоперские компании с выходом на рынок даже после громких заявлений о начале проекта, выступает проблема с правильной оценкой и определением концепции складского объекта. Ведь грамотная концепция зависит не только от конфигурации площадей, а и от понимания логики услуг, которые впоследствии будет предоставлять логистическая компания или трейдер - под кого, собственно, и создается объект. В понимании клиента и заключается главная трудность для девелопера - только это и даст возможность правильно определить формат будущего строения.

 

Хотелось бы отметить еще один нюанс, чтобы прояснить, почему на рынке такой ажиотаж и при этом так мало девелоперских компаний. Рынок складской недвижимости долговременный, и время окупаемости складских объектов дольше, нежели офисных или торговых комплексов - по нашим подсчетам, 8-12 лет. При этом большинство компаний не всегда правильно оценивают проект с точки зрения своих возможностей и вложений по времени. Особенно это характерно для небольших компаний, которые только выходят на рынок складской недвижимости и предпочитают экономить где можно и где нельзя. Так появляются склады-долгострои и склады, не отвечающие современным требованиям: с перепадами температур и некачественными полами, с непросчитанными радиусами для разворота и выезда фур и т. п.

 

- Какие выгоды для девелопера несет выход на рынок складской недвижимости?

 

- Складская недвижимость выгодно отличается от других сегментов коммерческой недвижимости стабильностью и устойчивостью при сравнительно низкой рентабельности. Да, арендные ставки не такие высокие, как в торговой и офисной недвижимости, но и стоимость строительства сравнительно ниже. А с учетом прогнозируемости и длительных арендных договоров этого сегмента можно утверждать, что девелопмент складской недвижимости - постоянный источник прибыли, хотя по сравнению с другой недвижимостью небольшой. Все зависит от стратегии самой девелоперской компании - складской сегмент рынка недвижимости для тех, кто стремится к устойчивому и системному бизнесу.

 

- Как бы вы охарактеризовали стратегию развития рынка складской недвижимости?

 

- Рынок складов имеет огромный потенциал для развития. Инвесторы и инвестиционные фонды достаточно долго не замечали высокого спроса на складскую недвижимость и активизировались лишь недавно. Сегодня они перестали игнорировать перспективы данного сегмента, и, как показывает практика, их интерес совершенно обоснован. За последние несколько лет количество складов практически не увеличилось, а спрос на такие помещения постоянно растет. По нашим данным, сегодня в Киеве доля свободных площадей складских помещений класса В - около 2%, а в классе А предложений нет вообще. При этом ни один из крупных объектов, заявленных к сдаче в 2005 году, не вышел на рынок, а введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2006 года два логистических комплекса класса А - наш логистический комплекс в районе Петропавловской Борщаговки и складской комплекс компании HCМ, расположенный в Обухове, - нашли арендаторов еще до начала строительства.

 

Рынок складской недвижимости находится в самом начале своего развития, и в ближайшие пять-восемь лет спрос будет превышать предложение, что в свою очередь простимулирует выход на рынок сначала небольших инвестиционных фондов, а затем, возможно, и перепродажу ими своих портфелей крупным трастам недвижимости, как это произошло, например, в Чехии. Из-за этого инвестиционные фонды ориентируются на системный бизнес. Но проблема в том, что сегодня девелопер и инвестиционный фонд, который вроде бы готов приобрести складской объект, по-разному понимают эту системность.

 

- Девелопмент в настоящее время зависит от множества факторов. Основные из них - земля и заказчик. Распространенная практика built-to-suit доказывает это. Скажите, возможна ли альтернатива этому способу создания логистических объектов?

 

- Альтернатива, конечно же, есть - это так называемый speculative development, когда девелопер создает объект коммерческой недвижимости, выступая как единоличный организатор проекта. Такая практика считается наиболее сложной из всех возможных операций на рынке недвижимости, ведь в этом проекте для девелопера совмещены и риелторские, и строительные, и архитектурные, и сложные финансовые операции. Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. Девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости.

 

Практика built-to-suit - идеальный вариант для девелопера. И работа по этой схеме вызвана желанием застраховаться от рисков. Для создания любого проекта необходима грамотная идея и хорошо проработанная концепция будущего объекта, а также финансирование и человеческий ресурс. Девелопер выполняет в этой схеме системную функцию, то есть осуществляет поиск и определение месторасположения, управление строительным процессом, а также взаимодействует с теми, кто строит, и с теми, кто впоследствии будет использовать этот объект. Практика built-to-suit позволяет в тесном сотрудничестве с арендатором, во-первых, построить склад таким, какой требуется компании-арендатору, а во-вторых, оснастить его лишь теми опциями, которые нужны заказчику, - ведь фактически строительство и наполнение складского комплекса для логистической компании или трейдера происходит по-разному.

 

- А если при этом объект создается для последующей продажи инвестиционному фонду?..

 

- Инвестиционный фонд покупает не столько объект, сколько налаженные финансовые потоки. Оценка таких объектов осуществляется как по рыночной составляющей, так и по денежным потокам, которые формируют этот объект. Исходя из этого, формируется ценность такого складского комплекса. В этом случае девелопер может реализовать как материальные составляющие объекта, так и нематериальные. В любом случае создание складских объектов с последующей продажей - выгодный бизнес.

 

- Почему инвестиционные фонды медлят с выходом на рынок складской недвижимости?

 

- Рынок складской недвижимости для инвестиционных фондов еще рисковый. Но приход небольших инвестиционных фондов в Украину уже начинается. И вызван он снижением доходности коммерческой недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы. Так, около шести-семи лет назад в Польше, до ее вступления в Евросоюз, в связи с отсутствием качественных логистических комплексов аренда квадратного метра складской недвижимости составляла $100-110 в год, но сегодня предложение равно спросу, и арендные ставки, соответственно, упали почти вдвое, до $60-70 в год. Крупные инвесторы обращают все больше внимания на рынки развивающихся стран, в том числе и Украины. Но ожидать выхода крупных инвесторов можно только после решения основной проблемы - законодательного урегулирования спекулятивного рынка земли. Ведь сегодня мораторий на землю не является преградой для украинских дельцов, а четко не прописанная процедура изменения функционального назначения земельных участков из-за медленной работы местных советов затягивает этот процесс на продолжительное время. Из-за этого в девелопменте первая стадия, а именно выбор земельной площадки и ее согласование, является самой рисковой. На этой стадии финансирование осуществляется за счет девелопера, а банки и финансовые институты на данном этапе опасаются рисков, и их логика понятна: возьмите риски на себя, а нам рассчитайте финансовые потоки и ориентировочный cash flow. Сегодня это распространенная схема создания объектов на рынке складской недвижимости. Если говорить о юридическом due diligence земельного участка, то его обеспечивает финансовый партнер, и он необходим банковской структуре, которая будет финансировать этот объект. Финансовые институты стали более тщательно и скрупулезно относиться к проведенному due diligence и запрашивают не только договор аренды или акт на собственность, но и хотят быть уверенными в правомерности этих документов, знать путь их получения. Банкам необходимы гарантии в отношении возможных претензий третьих лиц к этому земельному участку. Кроме того, стандартной становится ситуация, когда конечный потребитель складского объекта хочет получить страховку от форс-мажоров.

 

- Спрогнозируйте развитие рынка складской недвижимости до 2012 года. Рассматриваете ли вы чемпионат Европы-2012 как один из хороших экономических стимулов для развития складской недвижимости?

 

- Сегодня только происходит формирование критериев и запросов конечного потребителя. И из-за непрерывного увеличения грузооборота и транзитных грузопотоков через Киев, а также из-за активного развития торговли, в том числе и сетевой, которая предъявляет повышенные требования к транспортной и складской логистике, постоянно растет спрос на складские помещения класса А.

 

Профессиональных складов, а именно складов класса А, в Киеве сегодня около 170 тыс. кв. м. Однако понимание как отечественными, так и иностранными инвесторами перспективности развития логистических комплексов уже привело к ситуации, когда заявленный к реализации в 2007-2008 гг. объем новых складских помещений составляет 400-500 тыс. кв. м. Но, учитывая то, что иногда за счет громких заявок компании изучают спрос на объекты, которые только, возможно, будут строить, а также активно пиарятся, то такое стремительное развитие рынка так и может остаться только на бумаге. По моим прогнозам, насыщение рынка можно ожидать к 2012 году. После полного насыщения рынка складскими объектами начнется конкуренция на рынке логистических услуг.