Налог на недвижимость: за что придется доплачивать?

Домашнее здание

Эксперты рынка жилья до последнего не верили, что налог на   недвижимость  вступит в силу. В украинском законодательном поле этот сбор появился в 2010 году, во время принятия Налогового кодекса. Однако два года под разными предлогами его переносили. Аналитики даже заговорили о том, что налог формальный, и о нем вскоре забудут. Недвижимость в Украине — священная корова, владельцы сотен квадратных метров продолжат лоббировать отсрочку новой статьи расходов еще много лет. К большому удивлению риелторов и экспертов, с 1 января 2013 года налог на недвижимость все-таки заработает.

Как бы там ни было, но в начале следующей недели всем хозяевам квартир площадью больше 120 квадратных метров и частных домов просторнее 250 «квадратов» можно брать бумагу, ручку и высчитывать свой ежегодный платеж. За каждое превышение максимальной необлагаемой налогом площади жилья придется заплатить 1% минимальной зарплаты, установленной на начало отчетного года. В госбюджете-2013 «минималка» с 1 января не должна быть меньше 1147 грн, то есть за каждый «дополнительный» квадрат владельцу недвижимости придется отдать государству 11,5 грн. Проще говоря, в квартире площадью 132 кв. м «лишними» будут считаться 12 «квадратов». И раз в год за такое жилье придется заплатить 138 грн. Аналогичная схема применяется к вычислению налога с жилого дома, только в этом случае от имеющейся площади нужно будет отнять 250 кв. м.

Однопроцентный налог применяется не для всех. Особо зажиточным украинцам, в собственности которых есть квартиры и дома просторнее 240 и 500 кв. м соответственно, придется за каждый метр превышения платить 2,7% минимальной зарплаты (с 1 января 2013 года — 30 грн). Впрочем, таких хором в нашей стране немного, уверяют эксперты по недвижимости. Точнее, квартир по 250—300 «квадратов» в крупных городах единицы, а точный учет количества огромных домов никто не ведет. Большая часть из них находятся за чертой города, и еще в момент ввода в эксплуатацию они были оформлены дальновидными владельцами как садовые или дачные дома. Соответственно, с нового года они выпадают из списка объектов налогообложения. Кроме того, налог на недвижимость не будут платить многодетные семьи, детские дома семейного типа и семьи с приемными детьми, которые воспитывают больше трех малышей.

Новая планировка

Налог коснется не только хозяев многометражного   жилья , но и владельцев нескольких жилых объектов, площадь каждого из которых отдельно под налогообложение не попадает. К примеру, если у человека есть две квартиры по 60 «квадратов», за одну из них он не будет платить ничего, но за вторую ему начислят 690 грн (метраж умножаем на ставку в размере 1% минзарплаты). «Налог рассчитывается по каждому объекту недвижимости, независимо от того, сколько их у собственника, — поясняет юрист юрфирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — При этом возможность не платить дается только на одну квартиру или дом при условии, что их площадь вписывается в льготные рамки. Для второго, третьего, пятого и десятого жилья налог распространяется на всю площадь. Это и есть главный принцип налога на недвижимость. Был определен стандарт: один собственник имеет право на одну квартиру площадью до 120 кв. м или дом до 150 кв. м. И все, что больше — уже роскошь».

В результате под налоговый пресс попадают так называемые рантье — люди, которые владеют большим количеством жилья в крупных городах страны и живут с дохода от сдачи собственности в аренду. Риелторы говорят, что в столице, к примеру, есть хозяева десяти квартир, в каждой из которых живут арендаторы. Именно на них хозяева и переложат новый налог. Это значит, что с нового года и так недешевая аренда квартир может подорожать еще на пару сотен гривен в месяц. Впрочем, проблемы с количеством жилья легко решаются при помощи юристов. «Лишнюю» квартиру или дом достаточно подарить детям, внукам или другим близким родственникам. Правда, в спешном порядке сделать это все равно не удастся. По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, с нового года из-за новых правил регистрации права собственности рынок жилья будет фактически заморожен.

Кстати, между членами семьи, друзьями и дальними родственниками можно распределить не только «лишние» квартиры, но и «избыточные квадраты». Для этого достаточно переоформить жилье в долевую собственность. «Если квартира или дом находятся в общей долевой собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждый из них за принадлежащую ему долю, — поясняет Доценко-Белоус. — Льготная площадь при этом остается неизменной для каждого человека, поэтому необлагаемая налогом площадь жилья автоматически увеличивается. Например, квартира, которая находится в совместном владении двух человек, не будет облагаться налогом при метраже до 240 «квадратов» (льготные 120 кв. м умножаем на два). Если владельцев трое, необлагаемая налогом площадь увеличивается до 360 кв. м, и так до бесконечности». То есть двухуровневый пентхаус в центре столицы вполне можно оформить на себя, жену, ребенка и тещу — и никто не сможет обвинить в уклонении от уплаты налога.

Квартирная ставка

При всей прогрессивности новшества (налог на недвижимость сейчас действует во всех развитых странах), к украинской версии сбора у экспертов есть целый список вопросов. Во-первых, до сих пор непонятно, с какой площади жилья будут высчитывать «лишнее»: с жилой или общей. В первоначальном варианте, который прописан в Налоговом кодексе, базой налогообложения стала жилая площадь квартиры или дома. Затем Верховная Рада в первом чтении приняла закон, отменяющий разграничение понятий общей и жилой площади. Точнее, границы остались, но теперь коридор, кладовка, балкон и лоджия считаются жилыми помещениями с учетом некоторых коэффициентов. К примеру, из каждого квадратного метра лоджии половина относится к общей площади, а половина — к жилой. В этих тонкостях до конца не разобрались даже юристы, и вряд ли их освоили представители налоговых органов, которым после праздников предстоит начислять налог и сообщать о сумме владельцу объекта недвижимости.

Второй неучтенный момент — взаимосвязь ставки налога и оценочной стоимости жилья. По мнению Рубанова, это едва ли не более важный фактор при расчете налога, чем собственно площадь жилья. «Такая привязка присутствует в 99% случаев взимания налога на недвижимость в мире, — отметил Рубанов. — Ведь у   квартиры  площадью 150 «квадратов» в центре Киева и такой же точно на окраине Луганска разная цена. Аналогичная ситуация с домом. К примеру, 300 кв. м в пригородной зоне столицы может себе позволить себе только миллионер, а в глухом селе под Тернополем — рядовая семья, которая построила дом своими руками. Без экспертной оценки объекта налогообложения ни о какой социальной справедливости речи быть не может. По меркам богатых, налог будет копеечным, а для бедных станет ежегодным финансовым бременем».

Третий вопрос возникает при внимательном изучении юридических формулировок. Налог не коснется малоимущих слоев населения и граждан среднего достатка только в том виде, в каком он прописан сейчас. «Фактически существуют три ставки налога на недвижимость, — говорит Доценко-Белоус. — Самая большая — в размере 2,7% минимальной зарплаты, меньшая — в размере 1% и льготная, или «нулевая», которая будет применяться ко всем, кто владеет квартирой до 120 и домом до 250 кв. м. Это значит, что собственники небольшого жилья в юридическом смысле не освобождаются от уплаты налога, они его платят по нулевой процентной ставке. Но как только кому-то из депутатов придет в голову изменить этот процент, налог на недвижимость будет платить каждый». Проще говоря, с нового года налогоплательщиком становится любой гражданин страны. Это важный нюанс для тех, кто сегодня является долевым собственником квартиры: при покупке своего жилья налог для таких украинцев будет насчитываться полностью».

За что придется доплачивать

Объектом налогообложения является только жилая недвижимость. По Налоговому кодексу Украины, к ней относятся: жилые дома, предназначенные для постоянного проживания, и жилые пристройки к домам, квартиры в многоквартирных домах, коттеджи и дуплексы, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, жилые дома на садовых и дачных участках. При этом от налога освобождается жилая недвижимость, которая находится в государственной собственности или в зонах отчуждения (к примеру, в Чернобыле). Также не будет облагаться налогом недвижимость детских домов семейного типа и жилье, принадлежащее многодетным семьям (три и более ребенка).

Сколько заработает на недвижимости бюджет

Финансовый результат от введения налога на недвижимость в Украине не просчитан, поскольку полной базы данных о домах и квартирах в стране пока нет. Однако по приблизительным расчетам, проведенным еще в 2009 году, объем ежегодных поступлений в местные бюджеты от владельцев роскошных апартаментов должен составить порядка 550—600 млн грн, или около 2% всех доходов государственного бюджета. Сумма по сравнению с другими странами небольшая. К примеру, местные бюджеты Великобритании в 2009 году получили от налога на недвижимость 24,6 млрд фунтов стерлингов (4,5% доходов госбюджета). Во Франции поступления от этого налога достигают 51% доходов местных бюджетов, а в США — 71%.

Каким будет налог на недвижимость в Украине*

*Налоговый кодекс Украины, ст. 265