Налог на жилье: "обложат всех"

Кабинет министров Украины в рамках своей налоговой реформы хочет, чтобы налог на недвижимость платили все – то есть, снять льготы на метры и обложить налогом коммерческие объекты. Если Верховная Рада поддержит инициативы правительства, то они лягут тяжелым грузом на плечи как бизнеса, так и рядовых граждан, а также сыграют некую роль в коррупционных сценариях.

Обложат всех

Правительство предлагает установить предельный размер ставки налога на недвижимость в размере не выше 2% от минимальной заработной платы за 1 кв. м. На сегодняшний день, «минималка» составляет 1218 грн. Исходя из этого, максимальная ставка налога в 2% будет составлять 24,36 грн/кв. м. Таким образом, за среднюю трехкомнатную квартиру площадью 70 кв. м рядовому украинцу придется заплатить 1,7 тысячи гривен налога в год, а за дом в 100 квадратов – 2,4 тыс. грн.

По данным Госстата, на начало 2014 года жилой фонд Украины составлял почти 1,1 млрд кв. м - это и есть потенциальная база налогообложения. Несложно подсчитать, сколько смогут собрать с такой площади жилья налога в случае установления местными властями максимально допустимого размера его ставки (именно местную власть Кабмин хочет наделить этим правом).

Отмена законодательного регулирования «льготной» площади жилья вызывает массу вопросов у экспертов. С одной стороны, они признают - налог на недвижимость существует практически во всех европейских странах, а его размер зачастую значительно выше, чем предлагаемый украинским правительством. Причем данный налог - один из наиболее легко и прозрачно администрируемых: вся недвижимость, ее площадь и собственники содержаться в государственном реестре.

«К тому же данный налог отражает некую социальную справедливость. Если у человека много недвижимости, значит, у него больше денег, и он может больше заплатить в казну. Если мало – то и платить нужно меньше», - отмечает партнер юридической фирмы «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль.

Но с другой стороны - в текущих условиях повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги, а также на фоне роста инфляции и снижения уровня реальных доходов населения предполагаемые изменения могут стать неподъемным бременем для украинцев.

«К сожалению, наше правительство не совсем понимает, что не все проблемы решаются увеличением налогов, ему желательно вспомнить хотя бы кривую Лаффера. В сложной экономической ситуации, это станет дополнительным бременем для простых граждан и будет способствовать лишь развитию смекалки у соотечественников по уклонению от уплаты налогов», - считает генеральный директор управляющей компании «Екторнет менеджмент Украина» Марина Борута.

«По обилию непопулярных решений правительство «камикадзе» давно уже превзошло все другие правительства за всю историю независимости Украины. Как и относительно других инициатив нынешнего правительства, не факт, что это решение будет иметь тот прогнозируемый эффект и принесёт полезные плоды в виде дополнительных поступлений в казну государства», - подчеркнула эксперт.

*** Согласно нынешней редакции Налогового кодекса, объектом налогообложения недвижимого имущества являются квартиры и дома, площадь которых превышает 120 кв. м и 250 кв. м, соответственно. Квартиры и дома меньшей площади являются предметом налоговой льготы. Подлежит налогообложению суммарная площадь квартиры и дома свыше 370 кв. м. Ставка налога - 1% от минимальной зарплаты для общей площади недвижимости от 370 кв. м до 740 кв. м, 2,7% - более 740 кв. м. При этом  налог начисляется на количество метров, превышающее «льготное», не облагаемое налогом значение. На объекты коммерческой недвижимости налог не распространяется.

Есть вопросы и относительно главной «тонкости» инициативы Кабмина – установления «льгот» по уплате налога на недвижимость, чем займутся местные власти. Эксперты подчеркивают, что законопроектом предусматривается именно возможность, а не обязательность установления льгот, то есть, они могут и не вводиться.

«Установление льгот, согласно проекту, отдано на откуп местных – городских, сельских, и поселковых - советов. Они смогут устанавливать дополнительные льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории. Но какие именно льготы могут устанавливаться, не указано», - рассказал Кисиль.

По словам юриста, льготы не могут устанавливаться для коммерческой недвижимости и даже для жилых объектов, которые находятся в собственности юрлиц.

И все-таки, послабление для ряда категорий граждан останутся. Как отмечает Кисиль, в правительственном варианте налоговой реформы исключается из режима налогообложения всего несколько категорий недвижимости. В частности, не будет облагаться налогом государственная и коммунальная недвижимость, общежития, а также объекты, расположенные в зонах отчуждения или отселения. Кроме того, в «неприкосновенности» останутся жилые здания, принадлежащие гражданам, которые относятся к уязвимым слоям населения (к примеру, многодетные и малообеспеченные семьи, семьи с детьми-инвалидами или одинокими матерями), здания детских домов семейного типа. Также не подлежат налогообложению гаражи площадью до 30 кв. м (при условии, что они не принадлежат юридическим лицам) и садовые или дачные дома.

«Вот весь окончательный перечень исключений. Все остальное, в том числе, коммерческие объекты, согласно законопроекту, будет подпадать под налог на недвижимость», - подчеркнул Кисиль.

Коммерческая палка о двух концах

Хочет правительство для увеличения доходов стабильно дефицитных государственного и местных бюджетов обложить налогом и коммерческую недвижимость, что понятно и вполне объяснимо. Однако, по словам экспертов, данная инициатива может негативно отразится на бизнесе, а также инвестклимате страны в целом и сыграть некую роль в коррупционных сценариях.

Поэтому, по мнению управляющего директора консалтинговой компании DTZ в Украине Ника Коттона, предложения правительства нуждаются в существенной доработке.

«Нужно детализировать алгоритм применения налога и учесть разницу между разными видами недвижимости, иначе возникают риски, что, например, объекты с большой площадью, но низкой арендной ставкой, будут должны уплатить высокий налог, который трансформируется в увеличение арендной платы. Поэтому логично привязать налог к доходности квадратного метра той или иной недвижимости», - считает Коттон.

Согласен с ним и Кисиль. По его словам, введение налога на коммерческую недвижимость было бы актуально в условиях общего снижения фискальной нагрузки на бизнес. В противном случае, коммерческие объекты существенно пострадают. При этом наибольший негатив испытают собственники коммерческой недвижимости с низким уровнем доходности с квадратного метра, в частности, владельцы логистических центров и складов.

«Самый большой негатив от этого закона испытают собственники логистических центров. Они оперируют очень большими площадями, но уровень их доходности невелик - на сегодняшний день около 5 долларов с квадратного метра. Если им дополнительно на каждом квадратном метре будут устанавливать максимально предусмотренный законопроектом налог – 2% от минимальной зарплаты за каждый квадратный метр, то им придется платить в казну примерно 2 доллара в год с метра. С одной стороны, это - не много, но с другой - большие площади логистических объектов могут сделать сумму налога неподъемной для владельцев такой недвижимости», - отметил Кисиль.

Вместе с тем, партнер «КПД Консалтинг» подчеркнул, что другие сегменты коммерческой недвижимости, в том числе торговая и офисная, также будут подвержены негативному влиянию в случае введения налога. По мнению юриста, чтобы нивелировать данный негатив местные органы власти должны будут установить заниженные коэффициенты по уплате налога для владельцев коммерческой недвижимости.

И это, по словам Коттона, провоцирует еще один риск – коррупционный, который может возникать между владельцами коммерческих объектов и местными властями.

«Если налоговая ставка будет произвольно устанавливаться местными властями, то будет возникать ситуация когда владельцы будут предлагать стимулы местным властям, чтобы получить более низкую ставку», - подытожил эксперт.

Виктор Нагорский