Насколько привлекательны инвестиции в коммерческую недвижимость Украины и Киева?

В условиях роста экономики инвестиции в подобную недвижимость - дело весьма перспективное и прибыльное. Но, во многом, - рисковое.
Во-первых, особого роста может и не быть. Во-вторых, положение в секторе коммерческой недвижимостью сильно зависит от «климата» в государстве и обществе, от изменений законодательства и политики. В-третьих, прибыли зависят от такой огромного количества различных факторов, одно перечисление которых займет не одну страницу. Начиная от месторасположения и назначения конкретного объекта, до порядочности и предприимчивости будущих арендаторов. Переоборудование подвала в интернет - кафе - это одна история… А переоборудование бывшего хлебного магазина в бутик – это уже совсем другая история. Выводы, которые напрашиваются при рассмотрении любой из них, вовсе не обязательны для иных историй.
Другими словами, вложение средств в коммерческую недвижимость предполагает наличие соответствующих знаний, а также тщательно проработанных планов по её эффективному использованию. Но ведь и этого (во многих случаях) недостаточно будет. Если объект престижный (например, гостиница высокого класса или бизнес-центр), то нужны огромные средства. Для их мобилизации необходимы специалисты, соответствующая инфраструктура, организация. А, главное, - четкие «правила игры», уверенность инвесторов, что и через много лет эти правила не изменятся в худшую сторону.
Все эти вопросы являются не только сложными, но и деликатными. Например, резкое сокращение производств в центре Киева и использование освободившихся территорий для офисных центров и гостиниц, далеко не у всех киевлян вызывает восторг. И перевод квартир, расположенных на первом этаже, в нежилой фонд тоже не все одобряют. Но обсуждать и осмысливать подобные проблемы нужно. Поскольку без этого трудно изменить стереотипы многих киевлян; трудно привлекать весомые инвестиции в коммерческую недвижимость.
Некоторые из этих проблем обсуждались на международной конференции «Недвижимость в Украине: Инвестиции. Ипотечное кредитование. Киев 18-19 ноября 2004г.»
Сразу подчеркнем главное: сомнений в привлекательности Киева и его рынка недвижимости для вложения средств наши представители на конференции не услыхали. Нет их и в тезисах докладов. Зато есть немало лестных слов о Киеве. Вот слова одного из руководителей Главного управления градостроения, архитектуры и дизайна городской среды г. Киева Андрея Миргородского: «Киев сегодня - самая интересная строительная площадка среди всех пост советских стран. Я абсолютно убежден в этом, поскольку владею данными о доходности и стоимости инвестиций в разных городах. Думаю, что такую тенденцию мы не потеряем еще лет пять…»
Особо подчеркивалась привлекательность сектора коммерческой недвижимости. Например, председатель правления инвестиционной компании «ХХІ век» Лев Парцхаладзе заявил: «Сейчас доходность рынка недвижимости в Украине, на фоне других стран мира, очень привлекательна. По оценке международных специалистов доходность коммерческой недвижимости здесь достигает 60%, в зависимости от качества проекта и сегмента недвижимости с учетом входа и выхода из бизнеса. Одновременно доходы девелоперов в Украине значительно выше, чем во многих других европейских странах.»
Иностранные докладчики не оспаривали подобные заявления. Хотя и отмечали многие трудности для притока инвестиций из-за рубежа. Но, даже не смотря на эти трудности, иностранные инвесторы приходят в Киев с весьма солидными деньгами и обширными планами. Причем устремляются они прежде всего в сектор коммерческой недвижимости; считая его более надежным местом для размещения капиталов. Например, Rizzy Andani, скромно представившийся как «Investore», утверждал, что: “…при всех сложностях, коммерческая недвижимость остается намного надежнее жилой недвижимости».
Пока, судя по всему, основное внимание иностранные инвесторы уделяют торговой недвижимости. Основные причины такой ориентации, на наш взгляд, следующие:
- спрос в Украине (и особенно в Киеве) на современную торговую недвижимость существенно превышает предложение;
- мощным иностранным корпорациям, создавшим торговые центры и сети по всему миру, гораздо проще и сподручнее создавать у нас супермаркеты, чем отечественным бизнесменам;
- насколько нам известно, создание сети супермаркетов в регионах, где конкурентов не так уж и много, а экономика и покупательная способность населения растут, соответствует стратегическим планам целого ряда корпораций;
- выгода от подобных вложений.
Наиболее наглядно эту выгоду можно прочувствовать, сравнивая эффективность финансовых вложений в разных странах. Вот сравнительная таблица сроков окупаемости проектов коммерческой недвижимости в Украине и в Европе, которая была приведена в докладе директора девелопменской фирмы «Castle Development» Валерия Кирилко:

Вид недвижимости	Срок окупаемости в Украине	Срок окупаемости в Европе
Торговая	3-5 лет	10-15 лет
Офисная	5-8 лет	12-15 лет
Гостиничная	7-12 лет	14-16 лет
Складская	8-15 лет	15-17 лет

Поэтому торговая экспансия иностранных фирм в Украине весьма заметна. И это отмечали докладчики. По словам Льва Парцхаладзе, сейчас заполнить свободный сегмент торопятся такие фирмы и торговые сети как Патэрсон, Metro Cash & Carry, Billa, Spar. И не только они. Заявили о своем желании прийти на рынок: IKEA, VP Market, Hit, Migros, Пятерочка. В следующем эшелоне докладчик ожидает ещё «более сильных игроков» - Ашан, Carrefour, Wall Mart и др.
Похоже, что отечественные торговцы сдают позиции мировым корпорациям. И это весьма печалит.
Но, с другой стороны, если мировые корпорации стремятся строить в Киеве супермаркеты, то значит верят в постоянный рост доходов наших граждан. Может, и гражданам Украины пора вкладывать средства в подобную недвижимость!? А то ведь спохватимся, когда вокруг будут одни иностранные вывески. И это касается не только супермаркетов, но и гостиниц, офисных центров. Востребованность есть везде. И свободные капиталы, желающие прийти сюда, похоже, есть весьма существенные.
Вот слова «Investore» Rizzy Andani: “Потенциальное количество инвесторов огромно, но для их привлечения необходимы инвестиционные институты, которые смогли бы до минимума снизить риск инвестиций. Многие инвесторы, видя привлекательность украинского рынка недвижимости, боятся вкладывать имеющиеся средства из-за бюрократических преград и наблюдающейся политической нестабильности». У подавляющего большинства отдельно взятых отечественных инвесторов средств для реализации дорогостоящих проектов пока нет. Так может самый раз вспомнить слова; «разом нас багато, нас не подолати»… Может стоит обсудить нам пути создания акционерных обществ, занимающихся строительством высококлассных гостиниц, офисных и торгово-развлекательных комплексов!?
Тем более что и у наших властей есть амбициозные планы по освоению весьма нехилых территорий в центре Киева и вдоль Днепра (прежде всего - обширнейших заводских и промышленных территорий). А в городах-спутниках Киева, наверняка, найдутся места для создания оптово-дистрибуционных центров, ориентированных не только на Киев и Украину, но и на другие страны. Уж, если мы вкладываем миллиарды в развитие транспортных магистралей и в Бориспольский аэропорт, если мы превращаем Киев в международный транспортный узел, то пора вводить в свой лексикон и сознание такие термины, как «логистическая недвижимость» (то есть, оптово-дистрибуционные центры, перераспределяющие потоки товаров). Как свидетельствует мировая практика, такие центры дают не только существенную прямую прибыль, но и меняют в лучшую сторону инфраструктуру целых регионов, создают дополнительные рабочие места. Да и налоги от них поступают весьма солидные.
Чтобы было понятно о чем идет речь, приведем такой пример. Цветы со всего мира вечерними и ночными авиарейсами перевозят сначала в Амстердам, там продают на специализированном рынке, а днем самолетами и автотранспортом развозят по всему миру оптовым покупателям. И Амстердам, судя по всему, имеет со всего этого неплохие доходы… Так вот, если посмотреть на карту, то Киев и Борисполь находятся на весьма перспективном мировом перекрестке… И при соответствующем политико-экономическом стремлении могли бы стать опорной точкой в мировом перераспределении товарно-грузовых потоков… Пусть, не цветами… А, например, апельсинами и валенками (для начала)… А дальше и другие товары появятся.
Но мечты мечтами. А планы должны основываться на учете реалий. А также учете мирового опыта. А также на создании благоприятного инвестиционного климата и стабильной законодательной базы. Поэтому на конференции большое внимание уделялось анализу особенностей отечественной законодательной базы, регламентирующей отношения в области недвижимости. Выводы, которые относятся к коммерческой недвижимости, достаточно неоднозначны (впрочем, как и сама законодательная база).
Основная проблема носит принципиальный характер: неурегулированность земельных вопросов.
Вкладывать деньги в объект, стоящий на “чужой” или на “не известно чьей” земле, дело во многих случаях, мягко говоря, - сомнительное. Но это лишь один аспект проблемы. Отсутствие прав на землю весьма затрудняет получение кредитов. И это притом, что мало у кого хватает собственных денег для создания рентабельного объекта коммерческой недвижимости. Поэтому без кредитов новые объекты коммерческой недвижимости либо просто не создаются, либо создаются по типу полиэтилено-фанерных закусочных у обочины дороги…
В мире же типичный сценарий постройки любого объекта недвижимости на “своей земле” примерно следующий. Под залог земли банк выдает кредит на котлован и фундамент. После окончания первого этапа, банк под залог земли с фундаментом выдает более солидный кредит (например, на постройку первых двух этажей). Потом под залог всего этого выдает еще больший кредит… И так до того момента, когда объект не будет полностью построен, оборудован и не начнет приносить прибыль. То есть, имея в частной собственности землю, можно с помощью банковских кредитов построить и оборудовать весьма дорогостоящий объект. При этом и банк мало чем рискует. Поскольку в любой момент времени стоимость залога сопоставима с величиной кредита.
Правовая неурегулированность многих земельных отношений далеко не единственная проблема. Есть еще, к сожалению, огромная масса иных проблем и препятствий, существенно затрудняющих участие инвесторов (как отечественных, так и иностранных) в строительстве и эксплуатации дорогостоящих объектов коммерческой недвижимости. Перечислить все проблемы мы, естественно, не беремся. Но некоторые, достаточно существенные, постараемся прокомментировать.
Похоже, что законодательная и центральная исполнительная власть пока не очень понимают необходимость создания механизмов, позволяющих концентрировать средства мелких инвесторов в различных секторах коммерческой недвижимости. Да и киевские городские власти, похоже, не склонны рассматривать сотни тысяч соотечественников, имеющих небольшие накопления, в качестве потенциальных инвесторов своих амбициозных проектов. Почему-то ждут, что появится некто, кто вот так запросто выложит несколько десятков миллионов в пятизвездочную гостиницу. Неужто городские власти (вместе с близкими к ним коммерческими структурами) сами не могут разработать соответствующие проекты и необходимые обоснования!? И этими проектами-обоснованиями привлечь деньги киевлян. И не только их…
Понесут деньги киевляне, наверняка появятся и многочисленные девелоперы (то есть компании, инициирующие и сопровождающие строительные проекты на всех этапах от проектирования до эксплуатации). И станут эти девелоперы вкладывать свои деньги в киевскую недвижимость. А также будут привлекать (во всем мире!) деньги банков, страховых компаний, пенсионных фондов… Тем более, что те и сами ищут, где бы надежно и с выгодой разместить на долгие годы свои миллиардные резервы. Естественно, солидные инвесторы кому угодно деньги не доверят.
Девелоперы должны быть солидными, с устоявшимся мировым именем. Вот что по этому поводу подчеркивал на конференции Rizzy Andani: “Важно, кто выступает инициатором проекта: преимущества у сложившихся девелоперских команд, имеющих историю успеха. Дело в том, что риски, с которыми сталкивается инвестор на ранних стадиях проекта, всегда имеют специфику, из-за чего и не подлежат детальной систематизации. Поэтому определяющим фактором является репутация команды…В случае работы с «новым» партнером, инвестирование в проект, как правило, производится на более поздних стадиях». Эти слова можно воспринимать как совет (киевским властям и отечественной финансово-промышленной элите) самим начинать работу над проектами дорогостоящих объектов. Солидные иностранные капиталы придут к нам лишь после того, как будут составлены, согласованы и утверждены все необходимые документы, когда будет уверенность, что все законно, что попытки застопорить, пересмотреть, дать обратный ход и т.д., и т.п. в будущем не возникнут. Но ведь и этого мало. Построить крупный объект - это лишь часть дела. Этим объектом необходимо будет грамотно управлять. И через год, и через десять, и через сто лет… То есть, затевая любую кампанию по привлечению инвесторов, необходимо четко расписать все нюансы, связанные с управлением объектом, с получением прибыли и дивидендов. Малейшее “копеечное” сомнение - и инвестиции уменьшаются на миллионы…
Именно поэтому основное финансирование дорогостоящих объектов нередко начинается лишь на этапе, когда образована связка “инвестиционная компания” + “управляющая компания”. Считается, что только в этом случае инвестиционные риски могут быть минимизированы. Наличие подобной связки позволяет застраховать объект почти на полную стоимость, а также найти “крайнего” при невыполнении обязательств и компенсировать убытки. Эти обстоятельства во многих случаях являются определяющими для различного рода пенсионных, страховых и социальных фондов. Когда основным требованием является надежность размещения средств. К сожалению, Украина еще не на том уровне, чтобы соответствовать этим стандартам. Но ведь идем мы именно в этом направлении. Правда, медленно. Поэтому мировые инвесторы, хотя и отмечают привлекательность нашего рынка недвижимости, но пока боятся делать серьезные вложения, обоснованно опасаясь законодательных пробелов, бюрократических преград, политической и социальной нестабильности.
Так что основная надежда сейчас на отечественных инвесторов. Причем на самых разных. От “олигархов” до стариков, хранящих деньги на похороны. Вот образуются сейчас пенсионные фонды, аккумулирующие деньги, которые необходимо будет выплачивать через много лет. Коммерческая недвижимость - вполне достойное размещение подобных средств. И это не только у нас, но и во всем мире. Кстати, и банки во всем мире вкладывают часть своих средств в крупные торговые и офисные центры (что помимо всего прочего позволяет им участвовать в управлении, а также “ненавязчиво” привлекать в свои клиенты часть арендаторов). Но особую надежду мы возлагали бы на сотни тысяч “простых” людей, думающих куда бы пристроить свои сбережения. Правда, для мобилизации подобных средств необходимо проделать достаточно сложную подготовительную работу, связанную с разработкой понятных и привлекательных проектов, а также формированием соответствующего общественного мнения. Но именно тут у киевских властей есть такие серьёзные козыри и рычаги, как земельные ресурсы. Особенно, рядом с Днепром. А также на территориях промзон в центре Киева. Трех- четырех- и даже пятизвездочные гостиницы там были бы вполне уместны.
Учитывая постоянно растущий интерес к нашему городу, можно прогнозировать, что при соответствующей разъяснительно-завлекательной и организационной работе многие киевляне вложили бы в подобные проекты свои кровные. И наверняка не прогадали бы.
Владимир Коломейко,
руководитель информационно-аналитического отдела
агентства недвижимости “Планета Оболонь”