"Не гонялся бы ты за дешевизной..."

Практически каждый месяц в период нефтяного бума нулевых обновлялись высшие достижения по максимальной стоимости реализованных объектов недвижимости. Рекордная планка сейчас застыла на рубеже 67 млн евро (причем сделка по 7-этажной квартире в "Резиденции Чистые пруды" была завершена уже в октябре 2008 года, когда начало глубокого экономического кризиса было для всех очевидно). Но была, есть и еще немало лет будет существовать и другая столица. Кварталов, застроенных не элитными пентхаусами, а ветхими панельными пятиэтажками в столице гораздо больше, но они реже попадают на первые страницы обзоров рынка недвижимости.

Аналитический Центр ГдеЭтотДом.РУ выявил самые дешевые кварталы Москвы начала 2010 года. Мы анализировали массив предложений по реальной продаже реальных квартир (без сделок с долями, рентой, в домах под снос, срочных сделок и т.п.).

Итак, начнем путешествие по самым дешевым кварталам столицы.

ВОСТОК. ГОСТИНКИ У АВТОВОКЗАЛА. 2,8 МЛН. РУБ.

Вопреки расхожему клише самые дешевые квартиры в городе находятся отнюдь не в Капотне и не в далёком "замкадье". Описывая самые доступные из столичных квартир риелторы могут смело сказать и про "5 минут пешком до метро", и про "сложившуюся и развитую инфраструктуру" и даже про "зеленый, уютный двор". И во всём будут правы. Правда, вряд ли они с таким же энтузиазмом скажут, что это квартира с жилой площадью в 13 квадратных метров, с сидячей ванной и с так называемым "кухонным уголком" вместо кухни. Такой вариант советских студио 1960-х годов весьма массово представлен в Северном Измайлово (в хрущёвках на Парковых улицах у метро "Щёлковская"). Цены на них стартуют от 2,8 млн руб. (что, кстати, приводит к весьма серьёзной цене за квадратный метр - около 200 тыс. руб., что на 40% выше среднегородской). Конечно, эти квартиры нельзя относить к полноценному жилью (но, с другой стороны, это всё же не коммуналка и не койко-место в общежитии).

На фото. Самый дешёвый дом в ВАО (и во всей Москве). 9-я Парковая ул., 66 к. 2. Стоимость 1-комнатной квартиры - 2,8 млн. руб.

ЮГО-ВОСТОК. С ВИДОМ НА НПЗ. 2,9 МЛН. РУБ.

Мало кто из москвичей хоть раз был в Капотне, но все твёрдо убеждены, что этот район - чуть ли не врата в ад и, что дома там стоят прямо между нефтеперегонными установками и маслянистыми трубами. На самом деле, 80% застройки Капотни ничем не отличается от любого спальника Москвы 1970-х годов. Действительно уныл и мрачен лишь один из капотнинских кварталов. Так называемый "1-й квартал Капотни" (почему то улицы в этом прекрасном месте решили оставить безымянными) состоит из блочных пятиэтажек и кирпичного ветхого жилья и находится ближе всего к заводской территории. Именно в этом квартале находится специальное общежитие, куда ссылают злостных неплательщиков по счетам за коммунальные услуги.

На фото. Самый дешёвый дом в ЮВАО. 1-й квартал Капотни, 6. Стоимость 1-комнатной квартиры - 2,9 млн. руб.

ЮГ. ЕСЛИ ХОЧЕШЬ ЖИТЬ ***ВО, ПРИЕЗЖАЙ К НАМ В БИРЮЛЕВО. 3,1 МЛН. РУБ.

Известная частушка, придуманная в советские времена, весьма красноречиво описывает прелести жизни в двух изолированных районах столицы. Минусы жизни здесь - отсутствие метро (и отсутствие любых перспектив его появления), сложная экологическая ситуация (крупная ТЭЦ с градирными в 200 метрах от жилых домов + мусоросжигательный завод) и специфический социальный состав. Западное Бирюлёво - традиционный аутсайдер по средней цене квадратного метра. Но сейчас нас интересует цена отдельной квартиры. И самые дешевые предложения здесь - в группе домов в начале Булатниковского проезда (в четырёх-этажках бывшего пристанционного рабочего посёлка есть много маленьких однушек).

На фото. Самый дешёвый дом в ЮАО. Булатниковский проезд, 2. Стоимость 1-комнатной квартиры - 3,1 млн. руб.

ЮГО-ЗАПАД. БУТОВСКИЕ ВЫСЕЛКИ. 3,6 МЛН. РУБ.

В самом дорогом из периферийных округов города, юго-западном, найти очень дешевую квартиру весьма проблематично. Доступные варианты здесь можно отыскать лишь далеко за МКАД, в Южном Бутово. Именно удалённостью от центра города, от настоящего столичного ритма и стиля жизни можно объяснить "юго-западный минимум" в панельных домах на Чечерском проезде. Жить здесь достаточно комфортно, хотя получается всё же жизнь в городе Бутово, а не в городе Москва.

На фото. Самый дешёвый дом в ЮЗАО. Чечерский проезд, 24. Стоимость 1-комнатной квартиры - 3,6 млн. руб.

ЗАПАД. БАКИНСКИЕ ДВОРИКИ В ВОСТРЯКОВО. 3,5 МЛН. РУБ.

До начала 1990-х панельные дома посёлка Востряково ничем не выделились на фоне других 9-12-этажек с видом на МКАД. Но самый драматический из эпизодов крушения последней империи земного шара - армяно-азербайджанская война - круто изменил судьбу именно этого квартала столицы. Мэрия Москвы отдала несколько домов для бакинских и карбахских беженцев и почти сразу получила крупный очаг этнической напряжённости. Востряково - единственный район Москвы, где именно социально-этнический конфликт привёл к снижению стоимости недвижимости (т.е. реализовался сценарий лондонских и парижских национальных окраин).

На фото. Самый дешёвый дом в ЗАО. Улица Матросова, 29. Стоимость 1-комнатной квартиры - 3,5 млн. руб.

СЕВЕРО-ЗАПАД. ХРУЩОБЫ В МНЁВНИКАХ. 3,1 МЛН. РУБ.

Самая современная трасса Москвы (Звенигородский проспект) прежде чем выйти на Живописный мост (сооружение, которое вполне может стать одним из архитектурных символов столицы) проходит через унылые кварталы пятиэтажек Мнёвников. Скорее всего, их дни скоро будут сочтены, но квартиры гостиничного типа в хрущобах на бульваре Карбышева продаются до сих пор.

На фото. Самый дешёвый дом в СЗАО. Бульвар Генерала Карбышева, 19. Стоимость 1-комнатной квартиры - 3,1 млн. руб.

СЕВЕР. ПРОСПЕКТ МУ-МУ. 3,1 МЛН. РУБ.

Самые дешевые квартиры в Северном округе находятся в пятиэтажках Бескудниково. Здесь наложились и ужасные проблемы с транспортным сообщением (ведь все районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе отрезаны от города железнодорожными ветками), и достаточно сложный социальный состав. Именно в Бескудниково в конце 1970-х (когда в городе наводили марафет перед Олимпиадой) расселили жителей самого бандитского района послевоенной Москвы, Марьиной рощи. А сейчас в сносимые пятиэтажки массово вселяются гастарбайтеры из южных республик.

На фото. Самый дешёвый дом в САО. Коровинское шоссе, 8 к. 2. Стоимость 1-комнатной квартиры - 3,1 млн. руб.

ЦЕНТР. МЕЖДУ ПОРТОМ И ТЮРЬМОЙ. 4,2 МЛН. РУБ.

Казалось бы в центре Москвы отыскать предложения в данном ценовом диапазоне априори невозможно. Тем не менее и в ЦАО существует несколько крупных кварталов с недорогими квартирами. Крупнейший и самый дешевый из них - находящаяся на западе Пресненского района Шелепиха. Это несколько десятков домов 30-40-летнего возраста, зажатых между промзоной Магистральных улиц с огромными элеваторами мелькомбината, Пресненской пересыльной тюрьмой и суровыми кранами Западного грузового речного порта. Самые дешевые квартиры здесь стоят лишь немногим более 4 млн руб.

На фото. Самый дешёвый дом в ЦАО. Шелепихинское шоссе, 17. Стоимость 1-комнатной квартиры - 4,2 млн. руб.

Кризис вернул на столичный рынок недвижимости квартиры эконом-класса. Причем эти новостройки стали строиться не только под муниципальные нужды в мало привлекательных районах за МКАД, но и в весьма престижных и удобных районах города. В 2009-м году однокомнатные квартиры в комплексах уровня "Марфино", "Алексеево" продавались стабильно дешевле 4,0 млн руб. И, пожалуй, становится понятно, почему они оказались так популярны, ведь на вторичном рынке за эти деньги можно купить лишь неликвидное и некомфортное жильё.