Не защищать риэлтора от потребителя, а формировать цивилизованный рынок недвижимости!

— Как Вы объясните начавшуюся стагнацию рынка недвижимости в Киеве? Ведь в Вашей книге­анализе рынка нет и намека на подобную возможность?
 
— Мы понимаем, что достоверная информация по рынку — основа для принятия решений. Наши исследования носят стратегический характер. В книге­обзоре «Рынок недвижимости Украины 2006» членами АСНУ собрана уникальная информация и дан анализ.

 
То, что происходит сейчас — это тактическое изменение, требующее оперативных действий.

 
Важно понимание причинно­следственных связей.

 
Если смотреть на нашу аналитику, то логичен вывод такой.

 
Во­первых, в силу своей инерционности рынок не мог отреагировать так на политические события. Во­вторых, предыдущий рост цен происходил во всех сегментах недвижимости, из­за постоянного превышения спроса. Понятно, что в разных сегментах это превышение и покупательская способность разные. Значит, не одновременно (важно!) по всему рынку, а по отдельным сегментам должно произойти уравновешивание и откат цен назад. И логично, что это произошло там, где несоответствие наиболее выражено — в сегменте киевских хрущевок.

 
Можно ли было это предугадать? Стал ли рынок в этом сегменте «рынком покупателя»?

 
Я думаю, полистав «Рынок недвижимости Украины 2006» и предыдущие выпуски — за 2005 и 2004 вы сами скажите «Да». Вопрос в том, что 3000 у. е. за кв м «хрущевки» начал конкурировать с близким по цене «метром» более качественного первичного жилья.

 
С другой стороны — не в Киеве ситуация может отличаться с точностью до «наоборот» — локальные рынки, например в Луганске, демонстрируют рост цен в 2006 г. на 100%!

 
И опять таки — три обзора «Рынок недвижимости Украины» помогут объяснить и предугадать поведение рынка.

 
Рост доходов населения происходил на 30%, а цен на недвижимость — на 70%. Понятно, что цены на разные сегменты недвижимости будут достигать поочередно своего пика и из­за инерции — даже проскакивать дальше, а потом «откатываться» назад.
 
— Можно ли говорить о том, что строительный бум, связанный с приемом гостей чемпионата Европы по футболу 2012 г. существенно улучшит ситуацию с жильем и создаст новые возможности для членов АСНУ? Если не ошибаюсь, 95% их оборота приходится именно на жилье?
 
— Насколько я понимаю, строительство будет ориентировано на гостиничную недвижимость, инфраструктуру и спортивные сооружения. Если кто­то из девелоперов закладывает в свои проекты возможности по перепрофилированию гостиниц в жилье — так как это делают в Европе, то конечно на рынок произойдет выброс нового жилья, которое будет востребовано. Это было бы разумно — ведь после Евро­2012 турпоток схлынет существенно и сроки окупаемости гостиничной недвижимости становятся не прогнозируемыми. Конечно, выгодно было бы продать номера как жилье — но для этого нужно изначально так планировать их постройку.

 
С другой стороны проведение Евро­2012 скажется на росте доходов населения, а это приведет к оживлению на рынке жилой недвижимости. Так что это еще один фактор, который будет провоцировать постепенный рост цен на жилье.
 
— В свете изменения рынка недвижимости на рынок покупателя возрастает ответственность риэлторов перед обществом в случаях скандалов, аналогичных «Элите­Центр». К сожалению, эта история не получила должной оценки в обществе — многие издания, размещавшие рекламу «Элиты», даже в вагонах метро, так же спокойно себя чувствуют на рынке, не попытавшись принести извинения перед читателями. Риелторские компании, продававшие квартиры в «Элите», сегодня продают не менее сомнительное жилье в других проектах — их позиция на рынке практически не пошатнулась. Власти города спрятались за формулировку того, что «пострадали в основном спекулянты», «жадность фразера сгубила» и т. д.

 
А ведь в подобных условиях, именно Ваша организация может стать фактическим законодателем правил работы на этом рынке — знания которые накоплены у членов АСНУ и их взаимная поддержка может закрыть рынок для жуликов, непрофессионалов эффективнее, чем наша исполнительная власть. Вон в России пострадавших от подобных схем на порядок(!) больше — власти ничего существенного не предприняли, а жулики на свободе и всегда могут повторить свои дела у нас. Ведь мы — близки по менталитету и у нас, так же как и в России «каждую минуту на свет появляется новый лох». Цитирую Карло Понци, организовавшего первый МММ в 1929 г. в США?
 
— Проблема сложная. Сегодня АСНУ далека от того влияния и правового статуса которое имеет Ассоциация риєлторов в США. Но мы постепенно развиваемся. В этом плане заметным шагом стало положение о коллективном членстве в АСНУ. Сегодня за то, что компания придерживается «Кодекса этики» и «Стандартов практики» отвечает не только ее руководство, но и каждый сотрудник. Они подписываются под этими правилами. Нарушения этих обязательств станут достоянием гласности и затруднят работу на рынке таких людей и компаний.
 
— А почему бы прямо не называть таких людей и компании в прессе, не подвергать их публичному «остракизму»? Почему бы не говорить о том, как нужно делать и почему, основываясь на опыте тех же риэлторов США?
 
— Я не «гуру», и как Президент организации, тем более, не могу навязывать своего мнения рынку. Есть обстоятельства дел и существенные отличия Украины от США, прежде всего правового поля — потому я не могу делать этого. Вот когда уйду с поста — в частном порядке, могу. Сегодня риелторы не имеют прав и возможностей оказывать свои услуги качественно, а следовательно требовать ответственности с них за работу с такими компаниями, как «Элита»? Они ведь не имеют возможности сделать запрос в органы власти и получить нужные документы, чтобы убедиться в их подлинности.

 
Мы давно лоббируем профильный закон о риэлторской деятельности.

 
Критическая масса депутатов готовых к его приему уже есть.

 
Правда есть ряд людей, которые против этого закона. Они все известны и на словах, они хотят принять закон, защищающий риэлтора.

 
Но мы ратуем не за защиту риэлтора! От кого его защищать — от потребителя?

 
Закон должен:

 
а) прописывать прозрачные правила игры на рынке недвижимости;
б) способствовать цивилизованному развитию рынка.

 
В этом наша выгода. Тогда будет выгодно работать в соответствии с морально­этическими принципами и интересы риэлторов будут защищены так же, как интересы покупателей, застройщиков и других участников!