Недвижимость-2007: что нам стоит…
Киевская недвижимость с каждым годом становится все более желанной для многих граждан страны, поскольку Киев считается не только столицей, но и культурным, экономическим и научным центром Украины. Недвижимость Киева ценится достаточно высоко, вне зависимости от того, о чем идет речь: об аренде, купле-продаже или обмене квартир. Тенденции роста цен 2006 года весьма насторожили потребителя, который уже абсолютно не может прогнозировать ситуацию…
АРЕНДЕ – НЕТ!
Из-за повышения стоимости коммунальных услуг уже к концу 2006 года существенно повысились цена на аренду однокомнатных квартир и «гостинок». А вот стоимость элитных квартир, по мнению большинства операторов рынка, останется в следующем году прежней. Помимо этого на рынке аренды заметно снизилось количество предложения, и это тоже не может не отразиться на ценах самого востребованного жилья. Если несколько лет назад существовала возможность выбирать, а при случае - хлопнуть дверью и найти что-то более приемлемое по цене, то сейчас все знают, если не снять эту квартиру сейчас, завтра ее уже не будет и придется начинать поиски заново, но уже более дорогого жилья.
При такой тенденции сравнительно недорогие квартиры надолго уходят с рынка, что приводит к уменьшению количества предложений.
«Стоимость аренды недвижимости росла, и будет расти, – комментирует Руслан Белицкий, партнер юридической компании «Барристер и Партнеры». – Тенденция рынка такова, что в начале 2007 года аренда вырастет примерно на 20%».
Ранее была замечена тенденция покупки квартиры в кредит и погашения процентной ставки за счет сдачи квартиры в аренду, сейчас цены настолько высоки и растут так быстро, что аренда уже не покрывает расходов по кредиту. Таким образом, у владельцев нет стимула сдавать квартиры, проще продержать их пустующими, а в нужный момент продать.
Еще более стремительный рост цен эксперты рынка прогнозируют в посуточной аренде. Если еще летом квартиру в спальном районе можно было снять за $20, то теперь уже - минимум за $40—50; двухкомнатные предлагались за $30—40, теперь — за $100. В этом сегменте рынка причиной подорожания является приток в Украину бизнесменов, которые справедливо считают нецелесообразным нести затраты на дорогие гостиницы при наличии на рынке комфортного арендного жилья. Но, в тоже время, некоторые специалисты прогнозируют некоторый спад в активности рынка в первом квартале 2007 года. «На первый квартал 2007 года возможен спад спроса на жилую недвижимость из-за бурного подорожания ее в предыдущие пять месяцев нынешнего года, начиная с августа, – комментирует Алексей Котенко, исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь». – Такое подорожание просто «выбивает» многих покупателей с рынка и заставляет отложить улучшение своих жилищных условий. Эта тенденция наложится на сезонные процессы, протекающие на рынке, и потому именно первый квартал будущего года будет кварталом пониженной деловой активности, – комментирует специалист.
КОММУНАЛЬНЫЙ СЛЕД
Операторы рынка считают, что на первичном рынке жилья рост цен на жилищно-коммунальные услуги не отразится. Ведь для тех, кто может заплатить за квартиру десятки или даже сотни тысяч долларов, повышение квартплаты в гривнах на сотню-другую — не проблема.
Специалисты убеждены, что в ситуации роста цен на коммунальные услуги есть и другая сторона медали. Уже сегодня существует определенная категория должников по коммунальным услугам, а если цены на услуги поднять в 3,5 раза — должников станет намного больше. Пройдет полгода или год, и долги достигнут критического уровня, после чего у должников начнутся проблемы с представителями коммунальной сферы. В итоге люди будут вынуждены продавать квартиру и переезжать либо в более дешевый район, либо и подавно в другой город. Соответственно на рынке появятся дополнительные предложения. Многие уже сегодня считают, что подобная ситуация приведет к снижению цен на вторичном рынке, однако долги будут накапливаться не один год, да и массового характера это явление, скорее всего, не приобретет, рынок поглотит появившиеся квартиры незаметно, и на ценах жилья этот никак не отразится.
Больше всего от подорожания коммунальных услуг пострадают те, кто вынужден снимать жилье. И в первую очередь — самое востребованное — 1-комнатные квартиры и «гостинки». Но существующий на рынке спрос, иногда перерастающий в ажиотаж, неизбежно приведет к повышению стоимость аренды квартир в следующем году.
ПОЧЕМУ ВЗЛЕТИМ?
Сегодня все ожидают обвала цен на общем рынка жилья, но специалисты считают, что этот прогноз относится только к отдельным его сегментам. В то же время, в связи с насыщением рынка жилья потребитель становится более требовательным, и выбирает жилье по большему количеству критериев. Поэтому на рынке должна появиться более четкая сегментация жилья. Уже сегодня потребителя действительно интересует месторасположение, инфраструктура, оснащение объектов недвижимости. На первичном рынке потребитель стал обращать внимание и на репутацию девелопера, и на качество строительства.
Несмотря на то, что цены на жилье в Киеве непомерно высоки и уже практически недоступны для среднего класса, они будут продолжать расти и в будущем. Такая ситуация вызвана прежде всего наличием огромного неудовлетворенного спроса на жилье. По оценкам Global Solutions, на сегодняшний день дефицит жилья в Киеве составляет порядка 5-8 млн кв. м.
Но, так или иначе, рост цен неизбежен. Жилье в Киеве будет дорожать, прежде всего, потому, что цены на столичные земельные ресурсы являются самыми высокими в Украине. Все будут стремиться приобрести жилье в Киеве, особенно в центре. Несмотря на то, что отведенных на данный момент участков под застройку хватит не более чем на последующие 8 лет, ограниченность ресурсов в центральной части города и высокий спрос на престижное жилье будут определять устойчивый рост цен.
В остальных же районах, как утверждают операторы рынка, земельные участки под строительство в текущем году подорожали в три раза, и строители зачастую вынуждены отказываться от очень дорогих площадок, поскольку они рискуют не продать и без того заоблачно дорогие новые квартиры.
Еще одной причиной повышения стоимости недвижимости является рост цен на энергоносители, что стимулирует подорожание стройматериалов. Помимо этого, свою роль в формировании цен уже играет и предписание Киевской горадминистрации. С ноября строительные компании отдают до 15% возводимого жилья на социальные нужды. Из этого следует, что девелоперы ради возмещения убытков будут просто вынуждены поднимать цены.
Рост цен продолжится не только по причине дефицита предложения, но и из-за большой миграции из регионов. До конца года «вторичка» может подорожать еще на 10—15%, особенно одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах столицы.
НЕХВАТКА ЗАКОНА?
По мнению многих специалистов, государство также может повлиять на рост цен путем принятия определенных законодательных актов, которые упростят и сделают более прозрачным рынок.
По мнению А. Котенко, в следующем году необходимо будет принять такой важный для всех участников рынка акт, как закон о риэлторской деятельности. Он должен определить главные требования, в которых нуждаются и сами риэлторы, и все участники рынка недвижимости. «Уже сейчас очевидно, что будут внесены изменения в закон «О планировании и застройке территории», – комментирует специалист.
Подобными изменениями предполагается, что выдача разрешений на право ведения строительства многоквартирных жилых домов и привлечения инвестиций граждан юридическим лицам будет осуществляться только после предоставления ими своей финансовой отчетности, лицензии на выполнение строительных работ, лицензии на право предоставления финансовых услуг, сведений об аналогичных построенных объектах.
«В будущем году возможно и принятие изменений к Гражданскому кодексу в части компенсации гражданам стоимости жилого помещения, – комментирует А. Котенко. Речь идет о возмещении при отселении жителей из аварийных домов».
Как известно, отселение стало настолько затратным, что его трудно профинансировать за средства бюджета или за средства инвесторов. В то же время это приводит к разрушению жилого фонда страны, невозможности его реконструкции и капитального ремонта, к невыносимым условиям проживания людей, особенно в «хрущевках». На сегодня в парламент уже направлен законопроект, который в будущем году может быть рассмотрен и принят как закон.
В то же время изменений ждут и другие участники рынка недвижимости, – банки.
По словам Р. Белицкого, банкиры ждут изменений относительно запрета кредитования на покупку жилья в иностранной валюте. «Подобная акция усложнит работу иностранных банков, которые работают на рынке ипотечного кредитования покупки жилья, – считает специалист. Подобное изменение также ударит и по потребителю, поскольку «гривневые» кредиты значительно дороже «валютных», – отметил он.
ИТОГИ
Результаты изменений на рынке не замедлят проявиться,- считают эксперты. Предложение на первичном рынке уже сегодня сократилось вдвое по сравнению с осенью 2005 года. А где дефицит, там, как известно, и рост цен.
По мнению Р. Белицкого, недвижимость останется выгодным видом инвестирования до тех пор, пока на рынке недвижимости спрос будет превышать предложение, следовательно, такой рынок будет динамичным, с тенденцией к увеличению цен: инвестирование активов частных лиц в недвижимость будет сверхприбыльным. Более того, такой доходности активов не сможет принести никакое другое размещение средств.
Снижения цен на первичном рынке можно ожидать лишь тогда, когда появятся прозрачные правила землеотвода и строительные компании смогут увеличить объемы строительства вдвое.
На вторичном рынке жилья подорожание коммунальных услуг скажется в первую очередь на незащищенных слоях населения. Люди же среднего достатка эти дополнительные расходы в 100—300 грн не заметят, их попросту не испугает подобное повышение оплаты коммунальных услуг на фоне давно зашкаливающих цен на столичные квартиры, даже минимальных $70—80 тыс. за однокомнатную и от $110 тыс. — за двухкомнатную квартиру в спальном районе.
В то же время ставки по кредитам на жилье должны уменьшиться.
По мнению А. Котенко, потребитель должен быть готов к тому, что банковские ставки по ипотечным кредитам в течение будущего года будут изменяться – как увеличиваться, так и уменьшаться. «Определять это будет конъюнктура рынка, – прогнозирует специалист. – То есть, в случае повышенного спроса на недвижимость, банки однозначно будут завышать процентные ставки с целью получения максимальной маржи по кредитам. В случае, если ситуация на рынке недвижимости станет более спокойной и произойдет спад, банковские ставки вполне могут снизиться. Реально можно надеяться на улучшение условий кредитования теми украинскими банками, которые в значительной степени перешли в руки иностранных банков. Развивая сеть своих учреждений по стране, и стремясь привлечь клиентов, они, скорее всего, постараются немного снизить ставки по ипотеке», – прогнозирует специалист.
Тенденция к снижению ставок в Украине наблюдается с начала 2000 года: в 2002-2003 гг. процентные ставки были на уровне 20%, тогда как сейчас они колеблются в пределах 11-14%. Таким образом, дальнейшее понижение может иметь место при наличии благоприятных условиях рынка недвижимости.
Максим Светличный, «Квартира+»
