Недвижимость: а что, если рынок лопнет?

Крушение по-американски

 

- Американский ипотечный рынок похож на украинский, - считает эксперт Сергей Марченко. - Американцы, как и украинцы, уже много лет живут за счет роста цен на недвижимость, каждый год дорожавшей на 20-25%. Кредиты постоянно дешевели, условия - смягчались (банки и ипотечные компании находятся в условиях жесткой конкуренции). Дошло до того, что ипотечные компании, выдающие кредиты «второй очереди» (кредитующие не очень надежных заемщиков - простых граждан и продающие эти обязательства банкам) перестали интересоваться кредитными историями заемщиков и уровнем их платежеспособности.

 

Люди занимали деньги, покупали недвижимость, перепродавали ее через год со значительной выгодой. В свою очередь, большинство украинцев тоже приобретают жилье в кредит, часто по недостоверным справкам о доходах, с трудом «тянет» выплаты в несколько сотен долларов в месяц и надеется в ближайшем будущем выгодно перепродать квартиру.

 

40-45% всех покупок - спекулятивные.

 

Считается, что кризис платежей по «долгим» и дорогим кредитам (в том числе ипотечным) наступает через 3-4 года после того, как взят кредит. С одной стороны, заемщик не всегда может рас-считать на такой длительный промежуток времени свои доходы, с другой - многие расслабляются и не могут удержаться от искушения «кинуть» кредитора.

 

Именно это и произошло в Штатах. Люди рассчитывали на постоянный рост стоимости недвижимости. Но цены встали. Заемщики уже не могут продать недвижимость и не в состоянии платить банкам и ипотечным компаниям, и те объявляют себя банкротами. Два миллиона американцев могут выселить из заложенных домов и квартир, а сама недвижимость будет выставлена на продажу, что, естественно, повлечет немедленное падение цен (по разным прогнозам, на 10-25%). Крушение рынка ипотеки вызовет кризис в строительной и сопутствующих отраслях. К концу года ожидается снижение американского ВВП на 0,5-1%, и рост безработицы на 5%.

 

- Если в Штатах кризис рынка недвижимости вызовет общий экономический кризис, то в Украине с точностью до наоборот: кризис ипотеки может спровоцировать экономическая нестабильность, - считает эксперт Зоя Евграфова. - Как это может выглядеть? Достаточно правительству принять меры, ограничивающие рост доходов населения, как начнутся массовые невыплаты по ипотечным кредитам, сворачивание ипотечных программ в банках. Полмиллиона семей, взявших кредиты на жилье, могут оказаться на улице. Как и в Америке, рынок наводнят залоговые объекты недвижимости.

 

Не имея возможности покупать квартиры без участия банков, украинцы перестанут ими интересоваться. Рынок замрет, а цены неизбежно поползут вниз. Это испугает спекулянтов, они разбавят рынок огромным количеством своих объектов и цены обвалятся. Причем не на 25%, как в США, а куда круче. Кризис отразится на экономике страны: она откатится к состоянию дефолта 1998-го года.

 

Отложенный крах

 

- Рынок недвижимости в США готовился к краху несколько лет, - утверждает эксперт Алексей Сотников. - Ажиотажный спрос на жилье, провоцирующий рост цен, утих в 2005 году. Тем не менее на протяжении прошлого года цены по инерции продолжали расти, а ипотечные кредиты — выдаваться. При этом рынок «стоял». Кстати, в Украине сейчас тоже застой - количество сделок покупки-продажи недвижимости в этом году составляет лишь четверть от прошлогоднего объема. Но причина иная - покупатели в очередной раз психологически не готовы приобретать подорожавшую недвижимость. При этом спрос сохранился. Думаю, рынок активизируется в течение ближайших месяцев, как только шок пройдет, а благосостояние вырастет. Об обвале по американскому типу нам говорить рано. Крах если и случится, то через несколько лет.

 

- До насыщения отечественного рынка и удовлетворения спроса, по самым оптимистичным прогнозам, еще 3-4 года (это при условии, что строители будут ежегодно наращивать темпы), - подводит итог эксперт Ярослав Цуканов. - Все это время цены будут понемногу расти.

 

Обойдемся без обвала

 

- Такого роста цен, как в Украине, американцы даже не могут себе представить, - говорит эксперт Роман Колесниченко. - Эти темпы сохранятся и в нынешнем году. Как обычно, сезон будет открыт в конце лета. По самым скромным прогнозам, стоимость квадратного метра в стране вырастет на 50-60%. А в столице она достигнет нынешнего московского уровня - 4-5 тысяч долларов. Этому будут способствовать удешевление ипотеки, поступательный рост доходов населения и высокие темпы инфляции.

 

Главными инициаторами подорожания по-прежнему останутся застройщики, которые в свое оправдание называют несколько главных причин: рост цен на стройматериалы, ужесточение правил землеотвода под строительство, увеличившиеся размеры отчислений в местный жилой фонд, социальные обязательства, которые повесили на строителей (в частности, ремонт коммунальных сетей в районе строительства).

 

- Нас ждет, скорее, сценарий не американский, а российский, - уверена Зоя Евграфова.

 

- За последние четыре года трижды обещали обвал рынка, однако цены продолжают расти, а население - покупать недвижимость.

 

- Украина обойдется без обвала. В ближайшее время, города, в которых в прошлом году был зафиксирован незначительный подъем цен, догонят общеукраинские показатели, - делает вывод эксперт Алексей Котенко.

 

- То, что происходит с ипотечной системой в Штатах - тревожный симптом для всего мира, - считает Ярослав Цуканов. - Американский сценарий вполне мог разыграться и у нас, если бы в Украине ипотека была такой же доступной, как в США, а заемщики и кредиторы такими же безответственными. И если бы у нас были так же развиты финансовая система и рынок «вторичных кредитов». Наши банки, выдающие жилищные кредиты, спасло то, что отечественный рынок ипотеки примитивен.
 
Светлана Голландс