Недвижимость c «предохранением». Только страховой полис позволяет нивелировать риски, связанные с эксплуатацией зданий
Как известно, не рискует только тот, кто ничего не делает. В то же время всякая коммерческая деятельность сопряжена с разного рода потенциальными угрозами, некоторые из которых, материализовавшись, могут молниеносно загубить даже очень мощный и успешный бизнес.
Если речь идет о коммерческой деятельности на основе объектов недвижимости, то защитить такие активы от большинства рисков позволяют два гаранта – профессиональная управляющая компания, способная организовать качественную эксплуатацию зданий и обеспечить безопасность жизни и здоровья персоналу и третьим лицам, а также страховой полис, который в случае беды покроет львиную долю расходов собственника. О методике страхования деятельности управляющей компании наши журналисты расспросили экспертов-практиков.
РИСК-МЕНЕДЖМЕНТ
Хотя различного рода происшествия в объектах коммерческой недвижимости, управление которыми обеспечивают профессиональные компании, случаются нечасто, владельцам зданий и самих УК необходимо быть готовыми к любым неожиданностям. Ведь даже в здание с самой современной пожарной сигнализацией может пробраться «красный петух». В ходе эксплуатации сооружения, построенного даже самой именитой стройкомпанией, может проявиться какой-нибудь дефект, который потребует значительных средств для его устранения.
Немало проблем управляющей компании могут доставить и подрядчики, а также ее собственный персонал. Скажем, случаи массового отравления некачественными продуктами питания посетителей кафе и ресторанов, работающих на территории офисных и торговых центров, травм и смертельных случаев при проведении работ по обслуживанию здания, мойке его фасада, ремонту электрооборудования – время от времени подобное фиксируется в тех или иных коммерческих объектах. Компенсационные выплаты пострадавшим в этих случаях могут быть весьма велики.
Чреваты большими расходами и такие неожиданности, как выход из строя оборудования. Ведь если, например, в здании в ночное время где-нибудь прорвет трубу водоснабжения и зальет чей-нибудь офис с важной документацией или компьютерное оборудование с коммерческой информацией, вследствие чего работа компании арендатора будет заблокирована, – вероятность подачи в суд иска против УК с требованием компенсировать недополученную прибыль практически стопроцентная. А порой происходят вообще, казалось бы, невообразимые вещи, как, например, падение лифта из-за обрыва тросов – вспомните прошлогоднюю историю, приключившуюся в здании Министерства транспорта Украины… Этот список рисков, сопутствующих эксплуатации зданий, можно продолжать еще долго.
Анна МОРОЗОВА, начальник управления имущественных рисков страховой компании «PZU Украина»:
– Основные услуги страховых компаний по страхованию рисков, связанных с владением, эксплуатацией и распоряжением движимым и недвижимым имуществом, можно разделить на такие группы:
• страхование от огневых рисков, рисков стихийных явлений, повреждения водой, кража и прочие противоправные действия третьих лиц
• страхование от рисков поломки машин и оборудования (лифты, системы кондиционирования и локальные системы отопления, системы безопасности), энергетические системы (трансформаторы, подстанции и т. д.)
• страхование рисков «перерыва в деятельности», т. е. недополучение прибыли и/или необходимость осуществления условно-постоянных расходов (выплаты по кредитам, обязательное налогообложение, заработная плата персонала и иные, не связанные с оборотом и прибылью выплаты и расходы) на период ремонтно-восстановительных работ, необходимых после повреждения офисного/торгового объекта недвижимости вследствие наступления рисков, указанных в первых двух пунктах
• страхование ответственности перед третьими лицами за причинение ущерба жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, включая арендаторов и посетителей.
Мнение, что страховые случаи происходят «раз в 100 лет» – огромное заблуждение. Например, недавно в Киеве сгорели магазины и вещевой рынок на Шулявке, до этого, тоже в апреле, случился пожар в офисном центре в Москве, до этого был взрыв в кафе на рынке Ялты…
Главными источниками опасности при эксплуатации зданий зарубежные эксперты называют работу автостоянок, ресторанов и кафе, электрические и водопроводные системы, а также фасадные и клининговые работы. Последние попали в этот список потому, что применяемые при их проведении химические средства могут негативно отразиться на состоянии здоровья персонала компаний-арендаторов и их посетителей – к примеру, вызвать у кого-то сильную аллергическую реакцию. Поэтому актуальность страхования гражданской ответственности УК во всем мире достаточно велика.
СТРАХОВОЙ АУДИТ
Кто чаще платит за страховку – арендаторы недвижимости или управляющая компания? В украинской практике, отмечают специалисты, сложилась ситуация, при которой страхование от огневых рисков, рисков стихийных явлений, повреждения водой, кражи и прочих противоправных действий третьих лиц и страхование ответственности перед третьими лицами за причинение ущерба жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, включая арендаторов и посетителей страхователем, выступают как арендатор, так и УК. А вот расходы по страхованию от рисков поломки оборудования и рисков «перерыва в деятельности» – это традиционная статья расходов УК.
Страхование объектов недвижимости – достаточно рискованное дело даже для самих страховиков. Ведь при возникновении страхового случая, связанного, скажем, с пожаром или разрушением здания, страховые выплаты могут составить десятки миллионов. Как много страховых компаний, работающих сегодня на украинском рынке, готовы заключать контракты с УК офисных и торговых центров, гостиничных и логистических комплексов?
Анна МОРОЗОВА:
– Даже учитывая высокую стоимость такого страхования и покрытия убытков, практически все реально работающие страховые компании готовы к таким контрактам. Возможно, в части рисков поломки машин и оборудования, «перерыва в деятельности» или необходимости осуществления условно-постоянных расходов на период ремонтно-восстановительных работ, могут возникнуть методологические сложности – все-таки это не самые широко предоставляемые виды покрытия. Также может возникнуть вопрос по возможностям собственного удержания и наличия емкой перестраховочной защиты. Однако в крупных страховых компаниях, в том числе нашей, с этим, как правило, проблем не возникает.
Вместе с тем готовность страховиков к контрактам не означает, что они спешат страховать абсолютно все, что ни предложат владельцы недвижимости или привлеченная ими УК. Перед заключением договора страховые компании достаточно скрупулезно изучают все, что касается эксплуатации зданий, которые им предлагают взять под свою опеку. Прежде чем заключить договор, клиентам предлагается заполнить достаточно подробные опросные листы; страховики выясняют процедуры и сроки обслуживания оборудования, особенности пропускной системы, систем доступа, в том числе, возможности доступа МЧС (пожарных), локального или спринклерного пожаротушения, наличие специальных мест и возможность курения в иных местах, использование нештатных нагревательных приборов, величины энергопотребления и т. д. и т. п. В случае страхования рисков «перерыва в деятельности» страховики знакомятся с финансовыми результатами клиента за прошлые периоды или бизнес-планом УК, если это новосозданное предприятие.
УКРАИНСКИЕ РЕАЛИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ – НОНСЕНС
Страхование деятельности УК, как и вообще страхование рисков, связанных с сооружением и эксплуатацией коммерческой недвижимости, – это пока достаточно редкая операция в украинских условиях. Причины такого положения дел абсолютное большинство экспертов видят в незрелости нашего рынка недвижимости в целом и рынка управляющих компаний в частности. Ведь на сегодняшний день даже услугами завоевавших признание на рынке УК пользуются далеко не все владельцы коммерческих объектов. Тенденция к профессионализации сферы управления недвижимостью наметилась совсем недавно, поэтому самые актуальные для этого рынка вопросы сейчас заключаются в реализации его потенциала за счет той инфраструктуры, управлением которой «по старинке» занимаются непосредственно владельцы; в отработке мировых технологий управления в украинских условиях и в развитии качества предоставляемых услуг. Тем не менее опыт показывает, что рано или поздно цивилизованный подход к управлению недвижимостью, среди множества аспектов которого присутствует и страхование рисков, связанных с деятельностью УК, рано или поздно пробьет себе дорогу на украинский рынок недвижимости. А если вспомнить, что развитие этого рынка под влиянием западного опыта происходит в ускоренном темпе, то можно предположить, что страхование деятельности УК и в Украине в скором времени станет таким же обязательным условием заключения контракта на управление коммерческой недвижимостью, как в западноевропейских странах.
Анна МОРОЗОВА:
– На сегодняшний момент торговых и офисных площадей на нашем рынке не хватает, поэтому никто пока не смотрит, «есть страховка/нет страховки». Почему-то как владельцы недвижимости, так и управляющие компании считают это самым малозначительным фактором. Вместе с тем для иностранных компаний отсутствие такой страховки попросту немыслимая вещь.
Александр КОБЕЦ, управляющий объектами ООО «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР»:
– Наша компания работает по большей части с иностранными клиентами, и для них наличие у нас страхового полиса – обязательное условие. А вот остальные украинские УК далеко не всегда могут похвастать таким подходом. Но если по мере развития своего бизнеса они захотят расширить сферы своего влияния, то свою ответственность при эксплуатации недвижимости им придется страховать.
РИСК-МЕНЕДЖМЕНТ
Хотя различного рода происшествия в объектах коммерческой недвижимости, управление которыми обеспечивают профессиональные компании, случаются нечасто, владельцам зданий и самих УК необходимо быть готовыми к любым неожиданностям. Ведь даже в здание с самой современной пожарной сигнализацией может пробраться «красный петух». В ходе эксплуатации сооружения, построенного даже самой именитой стройкомпанией, может проявиться какой-нибудь дефект, который потребует значительных средств для его устранения.
Немало проблем управляющей компании могут доставить и подрядчики, а также ее собственный персонал. Скажем, случаи массового отравления некачественными продуктами питания посетителей кафе и ресторанов, работающих на территории офисных и торговых центров, травм и смертельных случаев при проведении работ по обслуживанию здания, мойке его фасада, ремонту электрооборудования – время от времени подобное фиксируется в тех или иных коммерческих объектах. Компенсационные выплаты пострадавшим в этих случаях могут быть весьма велики.
Чреваты большими расходами и такие неожиданности, как выход из строя оборудования. Ведь если, например, в здании в ночное время где-нибудь прорвет трубу водоснабжения и зальет чей-нибудь офис с важной документацией или компьютерное оборудование с коммерческой информацией, вследствие чего работа компании арендатора будет заблокирована, – вероятность подачи в суд иска против УК с требованием компенсировать недополученную прибыль практически стопроцентная. А порой происходят вообще, казалось бы, невообразимые вещи, как, например, падение лифта из-за обрыва тросов – вспомните прошлогоднюю историю, приключившуюся в здании Министерства транспорта Украины… Этот список рисков, сопутствующих эксплуатации зданий, можно продолжать еще долго.
Анна МОРОЗОВА, начальник управления имущественных рисков страховой компании «PZU Украина»:
– Основные услуги страховых компаний по страхованию рисков, связанных с владением, эксплуатацией и распоряжением движимым и недвижимым имуществом, можно разделить на такие группы:
• страхование от огневых рисков, рисков стихийных явлений, повреждения водой, кража и прочие противоправные действия третьих лиц
• страхование от рисков поломки машин и оборудования (лифты, системы кондиционирования и локальные системы отопления, системы безопасности), энергетические системы (трансформаторы, подстанции и т. д.)
• страхование рисков «перерыва в деятельности», т. е. недополучение прибыли и/или необходимость осуществления условно-постоянных расходов (выплаты по кредитам, обязательное налогообложение, заработная плата персонала и иные, не связанные с оборотом и прибылью выплаты и расходы) на период ремонтно-восстановительных работ, необходимых после повреждения офисного/торгового объекта недвижимости вследствие наступления рисков, указанных в первых двух пунктах
• страхование ответственности перед третьими лицами за причинение ущерба жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, включая арендаторов и посетителей.
Мнение, что страховые случаи происходят «раз в 100 лет» – огромное заблуждение. Например, недавно в Киеве сгорели магазины и вещевой рынок на Шулявке, до этого, тоже в апреле, случился пожар в офисном центре в Москве, до этого был взрыв в кафе на рынке Ялты…
Главными источниками опасности при эксплуатации зданий зарубежные эксперты называют работу автостоянок, ресторанов и кафе, электрические и водопроводные системы, а также фасадные и клининговые работы. Последние попали в этот список потому, что применяемые при их проведении химические средства могут негативно отразиться на состоянии здоровья персонала компаний-арендаторов и их посетителей – к примеру, вызвать у кого-то сильную аллергическую реакцию. Поэтому актуальность страхования гражданской ответственности УК во всем мире достаточно велика.
СТРАХОВОЙ АУДИТ
Кто чаще платит за страховку – арендаторы недвижимости или управляющая компания? В украинской практике, отмечают специалисты, сложилась ситуация, при которой страхование от огневых рисков, рисков стихийных явлений, повреждения водой, кражи и прочих противоправных действий третьих лиц и страхование ответственности перед третьими лицами за причинение ущерба жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, включая арендаторов и посетителей страхователем, выступают как арендатор, так и УК. А вот расходы по страхованию от рисков поломки оборудования и рисков «перерыва в деятельности» – это традиционная статья расходов УК.
Страхование объектов недвижимости – достаточно рискованное дело даже для самих страховиков. Ведь при возникновении страхового случая, связанного, скажем, с пожаром или разрушением здания, страховые выплаты могут составить десятки миллионов. Как много страховых компаний, работающих сегодня на украинском рынке, готовы заключать контракты с УК офисных и торговых центров, гостиничных и логистических комплексов?
Анна МОРОЗОВА:
– Даже учитывая высокую стоимость такого страхования и покрытия убытков, практически все реально работающие страховые компании готовы к таким контрактам. Возможно, в части рисков поломки машин и оборудования, «перерыва в деятельности» или необходимости осуществления условно-постоянных расходов на период ремонтно-восстановительных работ, могут возникнуть методологические сложности – все-таки это не самые широко предоставляемые виды покрытия. Также может возникнуть вопрос по возможностям собственного удержания и наличия емкой перестраховочной защиты. Однако в крупных страховых компаниях, в том числе нашей, с этим, как правило, проблем не возникает.
Вместе с тем готовность страховиков к контрактам не означает, что они спешат страховать абсолютно все, что ни предложат владельцы недвижимости или привлеченная ими УК. Перед заключением договора страховые компании достаточно скрупулезно изучают все, что касается эксплуатации зданий, которые им предлагают взять под свою опеку. Прежде чем заключить договор, клиентам предлагается заполнить достаточно подробные опросные листы; страховики выясняют процедуры и сроки обслуживания оборудования, особенности пропускной системы, систем доступа, в том числе, возможности доступа МЧС (пожарных), локального или спринклерного пожаротушения, наличие специальных мест и возможность курения в иных местах, использование нештатных нагревательных приборов, величины энергопотребления и т. д. и т. п. В случае страхования рисков «перерыва в деятельности» страховики знакомятся с финансовыми результатами клиента за прошлые периоды или бизнес-планом УК, если это новосозданное предприятие.
УКРАИНСКИЕ РЕАЛИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ – НОНСЕНС
Страхование деятельности УК, как и вообще страхование рисков, связанных с сооружением и эксплуатацией коммерческой недвижимости, – это пока достаточно редкая операция в украинских условиях. Причины такого положения дел абсолютное большинство экспертов видят в незрелости нашего рынка недвижимости в целом и рынка управляющих компаний в частности. Ведь на сегодняшний день даже услугами завоевавших признание на рынке УК пользуются далеко не все владельцы коммерческих объектов. Тенденция к профессионализации сферы управления недвижимостью наметилась совсем недавно, поэтому самые актуальные для этого рынка вопросы сейчас заключаются в реализации его потенциала за счет той инфраструктуры, управлением которой «по старинке» занимаются непосредственно владельцы; в отработке мировых технологий управления в украинских условиях и в развитии качества предоставляемых услуг. Тем не менее опыт показывает, что рано или поздно цивилизованный подход к управлению недвижимостью, среди множества аспектов которого присутствует и страхование рисков, связанных с деятельностью УК, рано или поздно пробьет себе дорогу на украинский рынок недвижимости. А если вспомнить, что развитие этого рынка под влиянием западного опыта происходит в ускоренном темпе, то можно предположить, что страхование деятельности УК и в Украине в скором времени станет таким же обязательным условием заключения контракта на управление коммерческой недвижимостью, как в западноевропейских странах.
Анна МОРОЗОВА:
– На сегодняшний момент торговых и офисных площадей на нашем рынке не хватает, поэтому никто пока не смотрит, «есть страховка/нет страховки». Почему-то как владельцы недвижимости, так и управляющие компании считают это самым малозначительным фактором. Вместе с тем для иностранных компаний отсутствие такой страховки попросту немыслимая вещь.
Александр КОБЕЦ, управляющий объектами ООО «M+W Zander Фасилити менеджмент УКР»:
– Наша компания работает по большей части с иностранными клиентами, и для них наличие у нас страхового полиса – обязательное условие. А вот остальные украинские УК далеко не всегда могут похвастать таким подходом. Но если по мере развития своего бизнеса они захотят расширить сферы своего влияния, то свою ответственность при эксплуатации недвижимости им придется страховать.
Петр Коровкин
