Недвижимость начала возрождаться
Пока не существует единого мнения, как рынок будет развиваться завтра. Однако если внимательно изучить реальную динамику цен, то можно сделать уверенный вывод - начиная с апреля 2009 года цены на жилую недвижимость остаются примерно на одном уровне. После падения на 30-50% на первом этапе кризиса, уже ровно год цены на недвижимость колеблются, но… по существу не меняются.
Год стагнации позади и можно попытаться подвести первые итоги. Комментарии участников рынка и прогнозы экспертов содержат разные и даже противоположные оценки сложившейся ситуации. Единственное в чем сходятся все – без стабилизации банковской сферы подъема ждать не скоро. И дело не только и не столько в отсутствии средств. Как свидетельствует практика, под перспективные проекты и надежные гарантии и деньги у банков находятся. Например, в 2009 году "Укрсоцбанк" разморозил кредитную линию объемом 7 млн. у.е. для комплекса жилых апартаментов "Никитский Дворец" , который строится возле Ялты. А в начале 2010 года для этого перспективного проекта выделил новый кредит в $5,9 млн.
По мнению Анатолия Денисенко, президента харьковской корпорации ИСК "Авантаж", одна из главных причин, тормозящих выход отрасли из стагнации, - это кризис доверия, поразивший всю систему отношений на рынке. "Есть недоверие между банками и строителями, между покупателями и строителями", - констатировал он.
В Украине вопрос восстановления доверия между всеми звеньями рынка стоит очень остро, но ясно одно: кризис доверия имеет корни в истории формировании рынка недвижимости. В период 2004-2008 годов, когда рост цен галопировал, многие девелоперы ставили основной целью захватить как можно больше перспективных земельных участков. Была внедрена модель сверх экстенсивного роста , когда под виртуальные проекты брался кредит на покупку земельного участка, потом под залог участка брался еще один кредит на покупку нового участка и т.д. В результате такая система породила неподъемную пирамиду долговых обязательств, которая чуть не похоронила многие известные девелоперские компании.
Справедливости ради отметим, что данную пирамиду строили и сами банки, которые легко давали рисковые займы. В какой-то мере ответственность лежит и на покупателях, которые на "этапе котлована" брали кредиты под высокие проценты, зачастую не задумываясь о том, как они будут их обеспечивать.
Восстановление здоровых отношений между банками, девелоперами и покупателями требует определенного времени. Однако процесс не стоит на месте. Ипотечные кредиты дают все больше количество банков. И пусть условия кредитов пока неподъемные для большинства покупателей, прогресс в этой области неизбежен. Так, по данным Prostobank.ua, за первый квартал 2010 г. ипотека подешевела на 1,7% и составляет в среднем 22,91% годовых для кредита на 10 лет.
Сама суть банковской системы сводится к тому, что кредитование есть основа этого бизнеса. Однако в течение с 2009 г. сообщалось лишь о единичных проектах, которым были открыты кредиты: например "Ощадбанк" выделил значительный кредит компании ТММ, и "Укрсоцбанк" - компании "Южный Берег" под проект "Никитский Дворец". В 2010 году проектов, под которые банки дают кредиты, должно стать гораздо больше. Тем более свою готовность финансировать девелоперские проекты подтверждают и банкиры.
"Шансы, что кредитные линии будут разморожены, есть у качественных проектов, собственники которых вкладывают в них свои средства и открыто работают с банком. Банк акцентирует внимание на тех объектах, которые, на наш взгляд, могут выжить и быть успешными, как, например, жилой комплекс "Никитский Дворец" в Крыму", — отмечает Андрей Брынзыло, ведущий специалист управления финансирования недвижимости "Укрсоцбанк".
Геннадий Жильцов, один из учредителей компании "Южный Берег" , так прокомментировал уникальное отношение банковского сектора к "Никитскому Дворцу": "У нашей компании сложилась репутация дисциплинированного заемщика - при обслуживании кредита мы не допускали просрочек. Во-вторых, несмотря на кризис, в строящемся комплексе идут продажи, а темпы строительства, возможно, самые высокие на всем крымском побережье. И наконец, концепция проекта "Никитский Дворец" и совершенно уникальное расположение в самом сердце ЮБК убедили банкиров в жизнестойкости и надежности нашего комплекса".
По мнению многих экспертов в 2010-2011 годах рынок недвижимости ждет расслоение. Часть успешных объектов продолжат активно строиться, под них будет выделяться кредитование, повысятся продажи. Это в основном касается лучших объектов коммерческой и элитной жилой недвижимости, возможно будут активно развиваться некоторые объекты и в бизнес-классе . Что касается жилья эконом-сегмента, то до восстановления массовой ипотеки положительных изменений здесь ждать не приходится.
