Недвижимость США теряет позиции. Надолго
Долгие годы рынок недвижимости США показывал устойчивый подъем. Еще недавно, с 2002 по 2005 год, рост цен стабильно держался на уровне около 30% в год.
Однако в 2006-м ситуация начала меняться: на рынок хлынули многочисленные неликвидные предложения — квартиры, купленные в кредит по ипотеке и конфискованные банками за неуплату. Какие последствия повлечет за собой ипотечный кризис, станут они очередным звеном в цепи циклических изменений рынка, или процесс необратим? Эксперты не берутся ответить на эти вопросы наверняка.
Недвижимость США теряет позиции. Надолго
Очевидно одно: сегодня говорить о крахе строительной индустрии США серьезных оснований нет. Именно в этой стране жилье отвечает самым высоким представлениям о комфорте. Именно здесь строительные технологии разрабатываются с использованием современнейших научных достижений. Наконец, именно на рынке США заключаются самые дорогие на планете сделки с недвижимостью.
Недвижимость США теряет позиции. Надолго
Очевидно одно: сегодня говорить о крахе строительной индустрии США серьезных оснований нет. Именно в этой стране жилье отвечает самым высоким представлениям о комфорте. Именно здесь строительные технологии разрабатываются с использованием современнейших научных достижений. Наконец, именно на рынке США заключаются самые дорогие на планете сделки с недвижимостью.
От производства к управлению
Вопрос о роли, которую играет строительная индустрия в экономике страны, — один из самых интересных. Существует немало государств, ориентированных на иностранных покупателей и туристов. Современные Франция, Испания, Турция, Кипр, Черногория, ОАЭ — эти и другие страны снискали себе славу курортных мест, поэтому роль строительного и сервисного сектора в них очень велика.
Казалось бы, Америка — одно из наиболее развитых индустриальных государств планеты — совсем не из этого списка. Однако в последний год экономическая структура США оказалась на пороге принципиальных изменений. «2007 год можно считать переломным: впервые крупнейшая мировая экономика фактически признала, что не автомобильная промышленность, не электроника, не высокие технологии, а именно строительство домов теперь «американское все». Экономика США перестала быть индустриальной, — рассказывает руководитель пресс-службы компании «Century 21 Россия» Ольга Строева. — К этому американцы шли последние пару десятилетий. Причиной тому глобализация. Из национальной экономики уходит большинство элементов, которые были основополагающими в XX веке, и в частности производственная составляющая. Теперь американская экономика в основном представляет собой механизм управления производствами, которые в массе своей базируются в других странах. А в США создается малая доля товаров, потребляемых в стране. Лишь несколько производственных секторов остается внутри страны. Это и строительная индустрия».
Как показывает практика, никакая другая сфера не способна приносить столь высокую и одновременно стабильную прибыль, как недвижимость. Именно поэтому строительная отрасль продолжает развиваться, на нее делают ставку как не слишком развитые, так и экономически продвинутые государства. Но случилось так, что выбор в пользу строительной индустрии совпал с разгаром крупного кризиса на рынке недвижимости США. Не станет ли это уроком для других стран?
Изучение рынка иностранной недвижимости предполагает знакомство с огромным объемом информации о городах, районах и областях. Несколько упрощает ситуацию то обстоятельство, что чаще всего активность на рынке носит локальный характер и отмечается лишь в отдельно взятых городах. Это справедливо и по отношению к США, где самыми развитывами и инвестиционно привлекательными являются рынки Флориды, Калифорнии и Нью-Йорка.
Ключ к успеху — индустрия развлечений
Популярность Флориды и ее главного курорта Майами связана с тем, что она является одним из центров мировой индустрии развлечений и отдыха. Широкая полоса белоснежного песка, протянувшаяся на десятки километров вдоль Атлантического океана, стала Меккой для миллионов туристов и бизнесменов со всего мира. Майами (или Magic City, как называют город в Америке) сейчас — одна из главных американских достопримечательностей, которая пытается отобрать у Нью-Йорка и Лос-Анджелеса славу городов, где происходит все самое интересное.
«В Майами вдоль береговой линии находится огромное количество строящихся и готовых высоток-кондоминиумов. Строители едва успевает удовлетворять спрос. Цены здесь сопоставимы с московскими — от $4 тыс. за 1 кв. м, а качество лучше в десятки раз. Квартиры в таких домах просторные, с потолками от 3 м, высококачественной отделкой, встроенной бытовой техникой, окнами во всю стену, через которые открываются фантастические виды на город, залив и океан, — рассказывает О. Строева. — Набор предлагаемых услуг варьируется от степени новизны проекта: бассейны для детей и взрослых (некоторые спроектированы как визуальное продолжение океана), теннисные корты, площадки для мини-футбола и баскетбола, беговые треки, сауны, SPA-салоны, помещения для торжеств, библиотеки, кинотеатры, барбекю-зоны, бильярд, столы для пинг-понга. Не обходится без садов экзотических растений, шикарных открытых террас. Во всех домах такого типа несколько скоростных лифтов, места для машин с услугами парковщика, тщательно продуманные системы безопасности, круглосуточная охрана».
Престиж и комфорт Майами обеспечили и инвестиционную привлекательность вложений в местную недвижимость. Несмотря на то что США переживает не лучшие времена, специалисты пророчат этому городу неплохое будущее. «Флорида и Майами, являясь в большей степени интернациональным рынком, всегда развивались по своему сценарию и не зависели от экономической конъюнктуры в стране. В 2006 году более 100 тыс. граждан США и иностранцев стали обладателями ультрасовременных квартир и вилл в Майами, особенно в прибрежной полосе. Статистика последних лет показывает, что среднегодовой доход от вложения в жилые объекты здесь составляет 15–20%. Это самый высокий показатель в Америке. Кроме того, федеральные и местные законы защищают интересы владельцев и гарантируют безопасность инвестиций покупателей независимо от их гражданства и места проживания», — считает О. Строева.
Атлантическое побережье Майами в последнее время получило признание у выходцев из Азиатского региона, Латинской Америки, а также у российских граждан. Многие наши соотечественники считают рынок недвижимости южных районов США привлекательным для инвестиций, способным обеспечивать стабильный и прогнозируемый приток денежных средств.
Дорогой мой дом
Доказательством необычайной притягательности рынка Флориды служит тот факт, что именно тут расположено несколько самых дорогих домов мира. Например, согласно рейтингу американского журнала The Forbes, первое место в этом списке занимает дом миллионера Дональда Трампа. Дворец площадью 7,5 тыс. кв. м в Палм-Бич с частным 150-метровым пляжем и 30-метровым бассейном выставлен на продажу за $125 млн. Фантастическую цену хозяин объясняет тем, что именно Палм-Бич — самый дорогой район в мире, более того, владение расположено на самом большом участке океанского побережья.
Однако наиболее распространенными объектами рынка являются многофункциональные высотные комплексы. Один из них — проект Regalia в Майами, возвышающийся на берегу Атлантического океана. Неповторимость этого проекта заключается прежде всего в апартаментах, каждый из которых занимает целый этаж. Поэтому площадь очень велика даже по отечественным меркам. Например, жилая площадь типовой квартиры составляет 514 кв. м, еще 202 кв. м занимают просторные балконы. А жилая площадь пентхауса, расположенного на 42-м и 43-м этажах, достигает 894 кв. м.
Тщательно продумана и архитектурная составляющая Regalia. Его главный холл будет оформлен каскадом хрустальных завитков, изваянных известным скульптором по стеклу Дейлом Чихули, а в общественных местах и на благоустроенных территориях комплекса разместится коллекция картин и скульптур, созданных популярными художниками.
Инфраструктура и инженерия подобных проектов в США всегда продумана безупречно. Ландшафтное оформление, системы безопасности, парковки, сервисные службы и спортивно-оздоровительные центры — все это выполнено на высоком технологическом уровне.
Каковы перспективы этого и подобных проектов сегодня, когда рынок недвижимости США переживает не лучшие времена? Однозначного ответа не существует, но, как показывает практика, падение цен затрагивает в большей степени сектор недорогой недвижимости. Что касается дорогих и качественных элитных объектов, то они сохраняют свою инвестиционную привлекательность даже в периоды кризиса.
Нью-Йорк: царство здорового урбанизма
Идея жизни на высоте, в огромном каменном мешке кажется не слишком привлекательной европейцам, привыкшим считать, что доведенный до крайности урбанизм не идет на пользу современному человеку. Однако наблюдения за жителями Нью-Йорка заставляют переосмыслить эту расхожую истину. Говорят, мало где еще встречаются столь же раскованные и жизнелюбивые люди.
Парадный портрет
Современный Нью-Йорк может похвастаться хорошей репутацией и множеством достопримечательностей. «Именно здесь сосредоточены знаменитые небоскребы, крупнейшие и значительнейшие государственные учреждения, кинотеатры, магазины, отели, рестораны, музеи, выставки, бутики, — рассказывает О. Строева. — Цены на недвижимость в Нью-Йорке растут опережающими темпами. За последний год стоимость жилья тут поднялась на 13%. Нью-Йорку далеко до темпов роста на московском рынке, где за год квартиры дорожают в два раза. Тем не менее средняя цена проданных на Манхэттене апартаментов уже превышает $1 млн, и на сегодняшний день элитные квартиры и пентхаусы в Нью-Йорке являются одним из самых привлекательных объектов инвестиций в недвижимость в США».
Как и Флорида, Нью-Йорк располагает собственным списком самых знаменитых и дорогих домов. Самый дорогой дом Нью-Йорка расположен на престижном Лонг-Айленде и стоит $75 млн. Это Three Ponds — особняк с участком площадью 24 га. Поместье получило название от трех прудов, расположенных на его территории. Здесь также разбиты 14 садов, в том числе и традиционный английский парк, есть яблоневая аллея и усаженные лилиями тропинки. Нашлось место даже для гольф-поля. Визуальный центр особняка — просторный зал высотой 8,5 м, отделанный дорогими породами дерева и резным камнем.
Самый роскошный из недавно приобретенных домов Нью-Йорка принадлежит 58-летнему гражданину Израиля Тамиру Сапиру, кстати, бывшему советскому эмигранту. Особняк, известный как «дом Дюка Симонса», нынешний хозяин приобрел в 2006 году за $40 млн. Это самая высокая цена, которая когда-либо была заплачена в городе за дом на одну семью. «Дом Симонса», построенный в 1901 году, считается одним из самых красивых особняков Манхэттена. Он расположен на Пятой авеню напротив знаменитого музея «Метрополитен».
Если говорить о комплексных объектах, которые сегодня реализуются на рынке Нью-Йорка, то нашумевшим проектом является Trump Soho — новый многофункциональный жилой комплекс на 413 номеров и апартаментов. Здание по адресу: 246 Spring Street, — отель-кондоминиум высочайшего класса. «Полностью оснащенные номера и апартаменты выполнены в классическом деловом стиле по проекту знаменитого дизайнера Дэвида Роквелла. В каждом номере эксклюзивная мебель Fendy, кожаные панели, мраморные полы, ультрасовременный бар, роскошные ванные комнаты с бронзовыми украшениями и каменными столешницами. Все номера, апартаменты и общие помещения оснащены полным набором средств развлечений и технических новинок», — рассказывает О. Строева. В комплексе предусмотрены и небольшие студии (40–55 кв. м) по цене от $30 тыс. за 1 кв. м, и апартаменты с одной спальней (56–84 кв. м) стоимостью от $33 тыс. за «квадрат». Цены вполне соответствуют самым дорогим предложениям московского рынка. Однако сравнивать достоинства престижных объектов Нью-Йорка и Москвы весьма непросто. С одной стороны, в России не прижилась идея располагать элитные квартиры на 40-м этаже. С другой стороны, инфраструктура, инженерия, технологии и качество высотного строительства у нас пока далеки от американского образца.
Анатомия кризиса
В течение 2002–2005 годов рынок недвижимости США переживал бурный рост. Активно развивалась строительная индустрия, предлагая рынку огромное количество жилья для небогатых потребителей. Многие новые представители эмигрантской среды получили шанс обзавестись собственным домом. Как следствие, на рынке была отмечена высокая покупательская способность.
Умеренные цены на энергоносители, низкая инфляция, устойчивый курс национальной валюты, рост экономики позволили Федеральной резервной системе США установить ставки по кредитам на уровне 1–1,5%. Это подтолкнуло развитие различных рынков страны и способствовало росту ВВП.
Сфера недвижимости характеризовалась стабильно высокими темпами роста цен — в среднем 20–30% в год. Как рассказал генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов, «инвестиционная привлекательность была колоссальной — спрос перерос в ажиотаж и даже в панику. Срок экспозиции объектов сократился до нескольких дней. Такую тенденцию поддерживал ипотечный рынок. Низкие ставки ФРС позволили придерживаться стабильных процентных ставок по кредитам. Информация о возможностях ипотеки активно распространялась в СМИ, и все больше желающих принимали решение взять кредит. Для американских потребителей кредитные схемы являются привычным инструментом, поэтому займы на приобретение жилья не отпугивали объемами платежей и сроками погашения. Условия стабильности экономики это позволяли».
Бойтесь кредитов под низкие проценты
Увы, негативные явления не заставили себя долго ждать. Прежде всего сказался рост общемирового уровня инфляции, однако сыграли роль и массовые невыплаты налогов самими американцами. В итоге ФРС пересмотрела величину основополагающей ставки по кредитам и постепенно увеличила ее в 2005 году до 6,4%. «Результат — неспособность 40% (10% в 2005 году и 30% — в 2006-м) заемщиков расплатиться по своим обязательствам, — продолжает Т. Сайфутдинов. — Массовый спрос на жилье резко сократился, а рынок заполнился предложениями заложенных и спекулятивных квартир. Новые схемы кредитования, возникшие на волне активного спроса, перестали работать: банки пересмотрели кредитную политику в сторону повышения ставок и сокращения срока погашения».
Последствия очевидны: перенасыщение рынка предложениями, падение спроса, снижение цен и увеличение сроков экспозиции жилья. «В такой ситуации ипотечные компании отказывались от займов без первоначального взноса, а также от кредитования ненадежных заемщиков (например такие крупные игроки рынка, как Credit Suisse, Indy Mac, Bancorp, Goldman Sasch corp., GE). Многие агентства приостановили свою деятельность. Инвесторы требовали от ипотечных компаний вернуть вложенные средства. Нехватка средств у ипотечных компаний привела к неспособности выплатить задолженность банкам. За этим последовали массовые банкротства (более 30 компаний) и резкое падение акций ипотечных компаний на бирже», — резюмирует Т. Сайфутдинов.
Кризисная ситуация на рынке недвижимости не могла не отразиться как на экономике в целом, так и на социальной сфере. Последние два года отмечены сокращением рабочих мест, особенно в области строительства, ремонта, реконструкции, продажи недвижимости и ипотечного кредитования.
Бедные теряют, богатые сохраняют
Описанная ситуация особенно сильно затронула Калифорнию, испытавшую в последние годы массовый приток иммигрантов из Латинской Америки. Именно здесь выдано много кредитов с «плавающей» ставкой или с отрицательной амортизацией. Возникла ситуация, при которой выплаты по кредитам задерживались или вообще прекратились.
В итоге, как рассказывает О. Строева, «банки забирали дома, под которые выдавались кредиты, но не сумели их реализовать, поскольку кризис на ипотечном рынке привел к падению цен на такую недвижимость. Речь идет о домах стоимостью $150–470 тыс. Это самый массовый сектор: сотни тысяч таких объектов каждый год возводятся в США для продажи молодым семьям и тем, кто впервые покупает собственное жилье. По статистике, порядка 267 тыс. подобных домов осенью 2007 года выбросили на рынок именно банки, которые пытались минимизировать свои потери и продать недвижимость с 20–50%-ной скидкой».
Падение продаж продолжается и сейчас. Как рассказала О. Строева, «в целом ряде секторов падение цен составило 20–40% по сравнению с 2005 годом. В секторе элитной недвижимости резкого падения стоимости жилья пока не наблюдается, но в целом рынок действительно переживает кризис. Специалисты, правда, утверждают, что это кризис не системный, а временный».
Куда выгодно инвестировать?
Каждый потенциальный покупатель недвижимости в США сегодня неизменно задается вопросом: есть ли города и регионы, в которых приобретение жилья по-прежнему выгодно, несмотря на кризис?
Этот вопрос подробно исследовал журнал The Forbes совместно с сайтом Economy.com, принадлежащим рейтинговому агентству Moody’s. В итоге появился список из десяти самых выгодных сегодня рынков недвижимости США. Так, в попавшем в десятку Кливленде (штат Огайо) с 2006 года цены на жилье упали лишь на 7,1%. Всего 2,4% потеряло в цене жилье в Орландо (Флорида), снижение на 2,7% зафиксировано в аризонском Фениксе, на 3,6% — в Лас-Вегасе. В то же время в колорадском Денвере цены практически не изменились, и это несмотря на значительное затоваривание рынка.
Перспективным считается и нью-йоркский район Лонг-Айленд. Правда, за год цены в нем выросли не более чем на 2%. Всего на 0,3% подорожала недвижимость в Вашингтоне. В десятку «неубиваемых» попали техасский Форт Уорт, Канзас-Сити в штате Миссури и Хьюстон, штат Техас.
На пороге нового цикла?
Конечно, столь малое повышение, а иногда и небольшое падение цен едва ли внушает оптимизм потенциальным покупателям. Однако на ситуацию можно взглянуть и иначе: рынок развивается циклически. На эту цикличность влияет ряд факторов, в том числе демографический. Ожидается, что сегодняшний цикл близок к своему завершению, а следом начнется новый. На смену рынку покупателя опять придет рынок продавца.
Кризис ипотечного кредитования создал предпосылки для падения цен на рынках недвижимости в большинстве штатов США. На рынок вышли миллионы дешевых квадратных метров, обеспечивая преимущества покупателю.
«Но на новом витке рыночной спирали молодые люди снова начнут рассматривать возможность покупки дома; приедут сотни тысяч иммигрантов. Дети сегодняшних иммигрантов через несколько лет адаптируются, ассимилируются и станут вполне успешными американцами. Появятся новые покупатели, которые включатся в эту генетическую программу: найти работу, создать семью и приобрести дом. Рынок опять пойдет к своему пику», — размышляет О. Строева.
Как знать, может быть, сегодняшняя ситуация — как раз тот момент, когда целесообразно приобретать хорошие объекты в США?
Елена Вознесенская
