Недвижимость Украины: бум продолжается?
Украина в прошлом году ощутила бум на рынке недвижимости. По оценкам аналитиков, только за последние 3 года цены на некоторые виды недвижимости, в том числе и на жилье, выросли на 600%.
Причем, согласно статистике Ассоциации риелторов Украины, только в Киеве за ноябрь и декабрь 2006 года рост цен составил 25%. На начало 2007 года средняя стоимость «квадрата» в украинской столице достигла $2,6 тыс.
В пятерку самых дорогих с точки зрения цен на недвижимость украинских городов вошли Киев, Одесса, Днепропетровск, Севастополь и Харьков. Причем разница цен между Киевом, занимающим первое место в рейтинге, и Харьковом, оказавшимся на пятом месте, весьма существенна – более чем $1,4 тыс. за кв. м. Это объясняется в первую очередь тем, что покупатели, заинтересованные в покупке украинской недвижимости, пока обращают внимание на столичные дома и квартиры. Равно как и сами украинцы – в стране наблюдается тенденция к переезду граждан в Киев или ближайшие окрестности столицы. Кстати, Киев и Одесса – единственные города, в которых стоимость «квадрата» выше средневзвешенного показателя по стране, равного $1369. С Киевом все понятно. Одно слово – столица. Что касается Одессы, то здешние цены обусловлены прежде всего месторасположением – близостью к морю, а также довольно развитой промышленностью и инфраструктурой.
Самыми же дешевыми с точки зрения стоимости квадратного метра городами пока остаются Сумы ($760 за кв. м), Херсон ($750 за кв. м) и Кировоград ($645 за кв. м).
Как уже отмечалось выше, бурный рост цен на недвижимость на Украине нагляднее всех демонстрирует Киев. По мнению же западных аналитиков, недвижимость Киева – самая дорогая не только на Украине, но и во всей Восточной Европе. Еще 3 года назад однокомнатная квартира, расположенная не в центре, стоила около $20 тыс., а теперь ее стоимость возросла по крайней мере до $120 тыс. Что касается центральной части Киева, здесь квартиры дешевле $250 тыс. уже не найти.
Причина роста цен понятна – наплыв покупателей (в том числе и иностранных), особенно после «оранжевой революции». Основными покупателями недвижимости в Киеве сегодня являются россияне, а также граждане Великобритании, США и Канады. Причем большинство из них рассматривают покупку жилья в украинской столице как долгосрочную инвестицию. Поэтому квартиры выбирают в старых домах, в «сталинках», либо в дорогих новостройках, количество которых в столице растет впечатляющими темпами – строительство некоторых объектов не прекращается 24 часа в сутки.
Все это закономерно толкает киевские цены вверх. Так, только за январь 2007 года «среднестатистический квадратный метр» в Киеве подорожал на 3,8% в однокомнатных квартирах, на 3,9% – в двухкомнатных и 4,5% – в трехкомнатных. Самым быстрорастущим с точки зрения цены предложения районом Киева оказался Днепровский – цена выросла на 7,2%. Далее следуют Деснянский (+4,8%) и Святошинский (+4,7%) районы. Центр занял четвертое место: рост цены предложения за январь этого года составил здесь 4,3%. Единственным районом Киева, в котором, по сравнению с декабрем 2006 года, цена предложения не только не выросла, но и упала, оказался Подольский (-0,4%).
Говоря о динамике цен в Киеве, нельзя забывать и о растущих ценах на недвижимость и землю в Киевской области. Объем рынка коттеджных поселков в 2006 году составил около 580 тыс. кв. м, а в 2008 году ожидается увеличение объема рынка на 49,17% по сравнению с 2006 годом. Рост цен на землю в пределах 60 км от Киева за последние два года, в зависимости от направления, составил от 86% до 650%. Средняя стоимость кв. м коттеджа естественным образом зависит от его категории. Так, в коттедже эконом-класса средняя стоимость кв. м – $780, в бизнес-классе – $1,2 тыс., в элитном коттедже – от $2 тыс.
Что касается прогнозов развития рынка киевской недвижимости в 2007 году, здесь мнения аналитиков разделяются. Одни эксперты утверждают, что рынок будет развиваться, а цены – расти, и только серьезные внешние факторы могут застопорить его дальнейшее движение. Другие считают, что киевский рынок слишком перегрет, а значит, и обвал не за горами. Повышение цен на квадратные метры обуславливается значительным присутствием спекулятивного капитала: от 30% до 40% новых квартир покупается с целью дальнейшей перепродажи. А значит, рано или поздно наступит момент, когда владельцы этих квартир начнут от них избавляться. И здесь главное, чтобы это не случилось в один момент, например, в результате паники, иначе возникнет избыток предложения, и цены резко пойдут вниз. Но как скоро и в какой форме это случится, сказать сейчас довольно сложно. Взять хотя бы пример «братской» Москвы: весь прошлый год только ленивый не говорил о том, что рынок недвижимости вот-вот рухнет, люди предостерегали друг друга от покупки квартир, ссылаясь на возможный дефолт. Но, как мы видим сейчас, ничего подобного не произошло. Пока.
