Недвижимость: уравнение со многими неизвестными. Вначале цены упали, но теперь идут вверх. Что будет осенью?

Если в январе средняя цена квадратного метра (первичный и вторичный рынки) была на уровне $2408, то по итогам июня она достигла минимума в этом году — $2280 (-5,4%). Сейчас квартиры в столице стоят ровно столько, сколько стоили пять лет назад — в середине 2006 г., а количество сделок, совершаемых в месяц, по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ), меньше почти в 15 раз, чем три года назад.

Самый резкий обвал произошел с февраля по июнь. Но уже в начале августа тенденция неожиданно изменилась: цены снова пошли в гору (+0,3—0,5%), и, как это обычно бывало, подогреваются ожиданиями роста спроса после летних отпусков.

Примерно та же тенденция (плавный рост цен после многомесячного падения) наблюдается и в отношении новостроек, а также частных домов в пригороде, офисной и торговой недвижимости. В этих сегментах рынок слегка оживился и по количеству сделок. В июне в 21 административном районе Киевской обл. совершено 706 сделок купли/продажи частных домов (райцентры, пгт, села), а уже в июле —733.

Впрочем, очень резко за истекшее полугодие (и почти не останавливаясь с начала кризиса 2008 г.) продолжал рушиться рынок загородной земли под частную застройку. Если в январе условная сотка выставлялась по $3950, то сейчас — по $3722 (т. е. падение почти на 6%). Только за последний месяц земля в столичном регионе подешевела более чем на 2% (-$78). Проще говоря, котируются готовые дома под Киевом, а цена земли продолжает уменьшаться.

Иначе ведет себя рынок аренды жилья. В январе средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Киеве (почти половина сделок) составляла $349, однако, опустившись в середине марта до отметки $344, к настоящему моменту достигла уже $357. В июле в Киеве сдано в аренду 1405 квартир. Месяцем ранее активность рынка была ощутимо ниже — 1360 сделок.

Ипотека: дешевле, чем до кризиса

Что интересно, займы на покупку недвижимости на первичном рынке в гривне продолжали стремительно дешеветь и стали даже дешевле, чем до кризиса. Однако количество предложений таких кредитов, в том числе на большие сроки, очень далеко от показателей зимы 2008 г. До кризиса 90% сделок с недвижимостью в столице проводились через банковские займы. Сейчас, по самым оптимистичным оценкам, — не более 7%. Массовое кредитование на покупку недвижимости, по большинству прогнозов, наступит не раньше 2013 г.

И все же, судя по данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя стоимость кредита в гривне на покупку квартиры на первичном рынке сроком на 20 лет сейчас достигла 15,92% годовых. В январе 2008 г. такие займы обошлись бы в 16,31%.

Почти достигли докризисных показателей и займы сроком на 10 лет — их стоимость на начало августа составляет 16,97% годовых, что лишь на 0,16 процентного пункта выше, чем в январе 2008-го.

Впрочем, следует отметить, что число банков, готовых кредитовать на 20 и более лет, все еще далеко от докризисного. Так, на 1 августа ипотеку на «первичку» предлагают 20 банков из 50 крупнейших, тогда как в январе 2008 г. таких было 25. Докризисной зимой на срок до 20 лет готовы были кредитовать 20 банков, сегодня — лишь восемь. Для периода 25 лет разница еще больше: 13 финучреждений в январе-2008 против одного в августе-2011. Впрочем, тут стоит учитывать, что большинство банков по-прежнему кредитуют граждан под объекты недвижимости, где выступают партнерами строительства. А значит, выбор категорий квартир и цен очень ограничен.

Кроме того, раньше заемщик мог выбирать, в какой валюте брать кредит. Сейчас же, с отменой валютных кредитов для частных лиц, выбора нет — доступна только гривня. Поэтому не совсем корректно сравнивать и ставки тогда и сейчас.

Перекрестные прогнозы

Чего же следует ожидать осенью, когда деловая активность восстановится и все вернутся из отпусков? Эксперты высказывают кардинально различные прогнозы.

По одному из сценариев цены на недвижимость в Киеве (как и по всей стране) начнут снова падать, причем резко. Приверженцы этой точки зрения ссылаются на неопределенную экономическую ситуацию в Украине и возможную вторую волну кризиса в мире. Впрочем, данная позиция уязвима именно из-за неопределенности. Скажем, даже если потрясения в мире и нарастают, еще не факт, что доллар будет дорожать и восстановление рынков не возобновится уже через несколько месяцев в силу причин, неизвестных на данный момент.

Другой сценарий более консервативный и предполагает, что цены будут снижаться, но поэтапно — примерно года полтора — и теми же темпами, что в 2010—2011 гг. Сторонники этой позиции говорят, что, скорее всего, процесс будет долгим, так как жилье, в отличие от многих других товаров, — это рынок очень сдержанный и непосредственно завязанный на психологии его участников (как покупателей, так и продавцов). Как только критическая масса одной стороны (в данном случае продавцов) будет свыкаться с новыми реалиями (например, раз в сезон или полугодие), цены будут прощупывать новое дно.

Наконец, третий сценарий — столь же привычный, как и предыдущие два: дешеветь квартиры уже не будут — дальше некуда. Правда, заметим, оптимистические прогнозы о неминуемом росте рынка в ближайшем сезоне высказываются с зимы 2009 г. И хотя пока они не подтверждались, их глашатаи теперь приводят куда больше аргументов.

Во-первых, летнее ценовое дно — явление традиционное для рынка во все времена (люди уезжают в отпуска, откладывают сделки на осень). И то, что было в июне, стало резко меняться во второй половине июля — цены начала года превышены.

Кроме этого, можно говорить о явно положительных сигналах для продавцов. Количество сделок купли-продажи растет. Многие, кто держал средства на депозитах, вкладывают их в недвижимость. В 2009—2010 г. рост рынка сдерживало уменьшение доходов граждан. Процесс усугубляло полное отсутствие ипотеки. Но со второй половины 2010 г. в стране медленно, но верно началось восстановление уровня доходов, и с каждым месяцем все больше банков предлагают ипотеку, понижая ставки.

Что касается строительства нового жилья, то его себестоимость (несмотря на законодательные новации) растет в цене — энергоресурсы продолжают дорожать, как и стройматериалы, и рабочая сила. Если спрос продолжит снижаться, застройщики будут вводить в строй меньше жилья, замораживая проекты, как делали это в течение последних трех лет (правда, остается загадкой, каков же реальный порог рентабельности строительного сектора и где начинается для него «работа в убыток»?).

Первоначальный взнос в большинстве банков составляет 30—35%. Более активно предоставляются кредиты под новое жилье. Тут возможны авансы и в 15%, и в 20%.

Примечательно, что ожидая окончания кризиса и желая восстановить доверие граждан, банкиры модернизировали правила выдачи займов. Например, все больше финучреждений предлагают заключать договор с так называемой плавающей ставкой, которая первоначально несколько ниже средней, но привязана к средней доходности депозитов на рынке (плюс маржа).

Кредиты с плавающей ставкой — не украинское изобретение. Они особенно выгодны вкладчикам во времена финансовой стабильности, когда депозитные ставки идут вниз, и долгое время практиковались на Западе. Но в период нестабильности и неопределенности, а тем более когда ресурсы дорожают (как было в Украине в последние годы), ставка в любой момент может резко возрасти вместе с процентами по депозитам. Неудобством таких кредитов является также то, что вкладчик не может знать до конца, какую сумму он должен вносить в следующем месяце, и как следствие — полностью прогнозировать свои расходы.

Так или иначе, но потенциальные заемщики, умеющие считать, пока хорошо осознают: даже при нынешних ставках кредит сроком на 20 лет все еще крайне дорог — заемщик переплатит около 100% первоначальной цены квартиры. А значит, аренда для большинства по-прежнему остается единственным приемлемым вариантом.

Эксперты обращают внимание еще на ряд важных факторов. За годы стремительного «сдутия» цен на недвижимость резко дешевела и гривня. Несколько дешевле она стала и за последний год. И хотя падение долларовых цен на квартиры немного обгоняет девальвацию нацвалюты, общее колебание рынка (+/- 5—7% за полугодие) теперь отнюдь не столь резкое, как в начале кризиса. Причем настроения не понижать цены сильно на рынке царят уже почти полтора года. А значит, как говорят оптимисты, в течение года может сработать фактор «отложенного спроса» — все ринутся скупать «квадраты» по существующим ценам, опасаясь, что дно рынка больше не повторится.

Есть квартиры по $16 млн.

На рынке жилья Киева сохранился немалый сегмент элитного жилья, сделки по которому хоть и не так активно, но тоже совершаются. Так, на продажу выставлено немало квартир ценой в $1—2 млн. и более. Но самая дорогая сегодня стоит $16 млн.

В данном случае речь идет о трехэтажном пентхаусе в 13-этажном доме, построенном в 2003 г. Здесь есть спортзал, спа, бильярд, зона барбекю со столом, джакузи на крыше, пять санузлов. 10-комнатная квартира с дизайнерским ремонтом занимает 1000 кв. м, часть окон выходит на майдан Незалежности. Две террасы в ней выполнены из мрамора, а «начинка» — элитная итальянская мебель — сделана на заказ.

Ближайший конкурент этого жилья, второй по цене, — 5-комнатные апартаменты в том же доме за $7,38 млн.