Недвижимость в Черногории переживает всплеск интереса

Именно из-за этого инвестирование с целью последующей перепродажи может оказаться вполне выгодным предприятием.

Диапазон цен

 

Цены на недвижимость в Черногории существенно выросли за последнее время и по некоторым оценкам приблизились к уровню стоимости недвижимости в Хорватии. Впрочем, ценовой диапазон здесь достаточно широк и зависит от ряда условий. В частности - близости/удаленности от моря, вида из окон, давности постройки. Нелишним будет учитывать и факты, которые могут оказаться достаточно неожиданными для российского покупателя. В частности, то, что участок в пять соток здесь считается уже достаточно большим или, например, что не последнюю роль в ценообразовании играет наличие дополнительных удобств в виде собственного источника пресной воды, поскольку в Черногории существуют некоторые проблемы с водоснабжением. Конечно, важны также качество материалов (дом из природного камня обойдется вам подороже), близость инфарстурктуры и исторического центра и другие факторы, которые являются в общем-то традиционными для оценки зарубежной недвижимости.

 

По данным исполнительного директора Ассоциации Независимых Юристов Юрия Виноградова, в настоящее время цены на квартиры в новых домах начинаются с 1350-1400 евро за кв. метр на начальном этапе строительства, примерно за 120.000-150.000 евро можно приобрести вполне приличный частный дом около 150 кв. метров с небольшим земельным участком. Начальник отдела зарубежной недвижимости Arquette Group Владимир Давыдкин рассказывает, что клиенты компании проявляют заинтересованность в приобретении недвижимости в ценовом диапазоне от 30.000 до 1.000.000 евро и выше.

 

Более подробно о ценах рассказывает Дарья Лошкарева, консультант по сделкам с недвижимостью компании Best Active. "Квартира в центре Будвы оценивается по 2500 евро/кв. м., удаленные от берега квартиры 1500 -2000 евро/кв. м, жилье в Петроваце за 2500 - 3500 евро/кв. м. раскупается в считанные часы, в настоящее время здесь отмечается настоящий бум. В Баре стоимость квартиры в среднем 1500 - 2000 евро/кв. м., хотя можно найти и дешевле - в старых домах. Много хороших и недорогих домов в районе Барской Ривьеры, Сутоморье, Шушань. В пределах от 180000 до 3.000.000 евро можно найти дома на берегу с выходом к пляжу", - говорит Лошкарева.

 

Расклад по ценам на земельные участки следующий: Сутоморе продается около 50 евро за кв. м. Здесь отличный вид на море, но участки расположены довольно высоко, а до моря около 700 метров. Есть различные площади от 400 кв. м до 3000 кв. м. Залив (Рисан, Столив, Муо) - от 15 евро за кв. м (900 м от моря за участок 64 000 м2) до 200 евро за кв. м (за эту цену можно приобрести не очень большой участок на первой линии).

 

Наиболее дорогими, по словам исполнительного директора агентства недвижимости и инвестиций "Славия" Анатолия Очковского, являются дома и квартиры в так называемом Старом Городе - историческом центре любого курортного города, окруженном крепостной стеной: "Это, как правило, старинные каменные дома, достаточно просторные (200-300 кв. м. общей площади), но с небольшими участками земли в 3-7 сотки (в Черногории земля измеряется в квадратных метрах: не 5 соток, а 500 кв. м.). Стоят они от 600 000 евро. Оснащение таких домов современной техникой (кондиционеры, кухонная и т. д.), а также ремонт увеличивают их стоимость до 1 000 000 евро и выше. В пригородах можно найти небольшие домики площадью 50-100 кв. м. с участками 3-5 соток по цене до 100 000 евро. Т. е. цена будет колебаться от 800 до 1 500 евро за кв. м".

 

Кстати, сильно влияет на состояние рынка туристический сезон, во время которого цены на недвижимость взлетают. Во многом это происходит искусственно, благодаря российским турагенствам (да и туристам), создающим видимость небывалого спроса. В такие моменты надо быть особенно внимательным при выборе недвижимости, помня о том, что риэлторы могут представлять завышенные цены на жилье. "По свидетельствам жителей Черногории, в настоящее время идет третий круг перепродажи объектов, с каждым разом цена на объект, соответственно, возрастает", - рассказывает Дарья Лошкарева.

 

Российский спрос и черногорское предложение

 

Спрос со стороны российских и европейских покупателей отличается. По словам Владимира Усманова, представителя компании Montehome.ru, европейские покупатели интересуются, в основном дорогой недвижимостью, в частности виллами. Россияне же интересуются, в основном недорогой недвижимостью - квартирами и маленькими домами.

 

Курортный город Будва, расположенный на побережье Черногории от Славянского Пляжа до Булярицы (Лучицы), пользуется особенной популярностью среди российских покупателей. Как отмечает Юрий Виноградов, россияне покупают недвижимость в Черногории очень активно, и многие многоквартирыне дома раскупаются в значительной степени на начальной стадии строительства.

 

Высота домов на побережье Будвы не более пяти этажей, в них предлагаются как элитные, так и обычные квартиры. Также востребованы небольшие частные дома, виллы (покупаемые как для личного проживания, так и для размещения небольших гостиниц), а также земельные участки. Кстати, просто землю покупать в Черногории иностранцы-физические лица не имеют права, для этого нужно учреждать юридическое лицо, к тому же, необходимо обязательно иметь разрешение на строительство.

Для тех, кто заинтересован в приобретении недвижимости с инвестиционной целью, часто предлагаются малобюджетные проекты, также есть смысл приобретать жилье для последующей сдачи в аренду. По словам Анатолия Очковского, даже те, кто приобретают "дачу" для себя, рассматривают вариант сдачи в аренду квартиры или дома во время собственного отсутствия. Кроме этого, часто недвижимость в Черногории приобретается с целью последующего получения вида на жительство, ПМЖ и, в конечном счете, гражданства.

 

За активным спросом следует и логичное повышение цен. Владимир Усманов рассказывает: "Еще 2 года назад квартиру можно было купить по цене 700-800 е/м2, а дом по цене 1000-1200 е/м2. Теперь таких цен уже нет. На россиян работают десятки агентств недвижимости в Черногории и России. Ежедневно к нам обращаются с заявкой 3-4 человека, а интересуются возможностью и перспективностью покупки 10-15 человек в день".

 

"Россияне сегодня, пожалуй, занимают первое место по количеству покупаемой в Черногории недвижимости, - говорит Сергей Замуруев, менеджер отдела продаж недвижимости в Черногории и Хорватии агентства недвижимости "ОберегЪ". - Наиболее популярные варианты, как и в Москве, недорогие студии и односпаленные квартиры. Стоимость их начинается от 60-70000 евро, однако на вторичном рынке встречаются варианты и за 30-40 тысяч евро, как правило, требующие серьезного ремонта".

 

Игорь Баранов, генеральный директор компании "Сарапис", считает, что рынок недвижимости на всей территории страны слабо сформирован и структурирован: "Пока в этот сектор не пошли серьезные инвесторы, предложение формируется на 95% на вторичном рынке. Нового строительства почти нет. По этой причине цена на конкретный объект часто не ориентируется на среднерыночный уровень. Ценообразование скорее напоминает базар, на котором у продавца есть несомненные преимущества перед покупателем, учитывая ажиотажный спрос на недвижимость в Черногории. В этой связи неудивительным выглядит отсутствие кредитных схем покупки недвижимости, широко распространенных в Испании и некоторых других европейских странах".

 

Между тем, как отмечает Анатолий Очковский, сейчас в Черногории ведется активное строительство новых домов улучшенной планировки с хорошей отделкой. Цены на квартиры в таких домах на порядок выше, чем в постройках 5-10 летней давности.

 

Выгодность вложений

 

Специалисты отмечают, что приобретать недвижимость в Черногории с учетом ее последующей перепродажи довольно выгодно. "Рост цен, как ожидается, будет продолжаться с усилением государственного регулирования рынка. Скажем, на территории муниципалитета Будва недавно на год приостановлено строительство - так как последние пять лет стройка шла настолько лихорадочно, что документы не успели оформлять должным образом", - рассказывает Сергей Замуруев. Однако он отмечает, что сдача в аренду требует от иностранца достаточно серьезных усилий, при том, что в сезон односпаленную квартиру можно сдавать за 50-60 евро в сутки, а на год, с учетом серьезных скидок, односпаленную квартиру в Будве можно снять за 3000-3500 евро (как это было, например, этим летом).

 

Между тем, Игорь Баранов считает, что пока что покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду пока что в Черногории не может рассматриваться надежным способом возврата вложений, как например, в Испании. Здесь практически отсутствуют солидные управляющие компании, готовые взять на себя заботы по уходу и присмотру за недвижимостью. Нет и сложившейся инфрастуктуры бизнеса по сдаче недвижимости в аренду. "Несомненно, это дело времени, причем не очень долгого. Свою роль в становлении этого бизнеса наверняка сыграют и россияне, которые перебрались в Черногорию на ПМЖ и ищут ниши для применения своих способностей", - отмечает он.

 

Компания Arquette Group советует своим клиентам следующие варианты: приобретение "развалин" с последующим полным ремонтом и перепродажей готового дома, а также строительство комплекса из 15-20 квартир с целью дальнейшей продажи каждой квартиры по отдельности. Владимир Давыдкин считает, что квартиры гораздо выгоднее сдавать в аренду, поскольку перепродать их удается достаточно редко.

 

Что же касается места расположения жилья, то интересно прислушаться к мнению Юрия Виноградова, который считает, что для покупателя из России не должно представляться особенно важным, где именно приобрести себе недвижимость: "В большинстве случаев не должна является кардинальной и существенная удаленность от моря. Главное, на наш взгляд, чтобы место Вам нравилось, и из квартиры или дома можно было бы любоваться красивым видом. Потому что, если приобрести небольшую (возможно, подержанную) машину, то легко добраться до любого уголка этой удивительной страны, в том числе и до уединенного пляжа".