Недвижимость в Германии: противостояние Запада и Востока

До 3 октября 1990 года Германия была разделена два государства: Федеративная Республика Германия (ФРГ, Западная Германия) и Германская Демократическая Республика (ГДР, Восточная Германия). Берлин состоял из двух частей: Восточный был столицей ГДР, а Западный фактически относился к ФРГ. В современном мире Западную и Восточную Германию часто называют «старыми» и «новыми» землями.

Сегодня многие немцы предпочитают не делить страну на Запад и Восток, желая забыть о пережитках прошлого. Однако даже спустя 20 лет после объединения между двумя частями страны остаются различия.

Многие россияне, желающие переехать в Германию, интересуются жильем в западной части: там выше уровень жизни и больше возможностей заработать. Иммигранты часто выбирают крупные города, например Мюнхен, Гамбург или Кёльн. Типичные покупатели в Западной Германии интересуются квартирами в городах с развитой инфраструктурой, рядом со школой или детским садом.

Но есть и те, кто стремятся поселиться на востоке страны. Главные аргументы в пользу «новых земель» — более низкие цены и наличие хороших университетов. Среднестатистические покупатели, желающие переехать в Восточную Германию, ищут квартиру в Дрездене, Лейпциге или Хемнице, поблизости от вуза.

Спрос на недвижимость определяется экономической и социальной обстановкой в том или ином регионе. Между Восточной и Западной Германией существуют такие различия:

• Население Восточной Германии стареет быстрее, чем население страны в целом; здесь больше пенсионеров и меньше молодежи.
• В Восточной Германии выше безработица. В некоторых местах ее уровень доходит до 17,8 %. В то же время, во многих регионах Западной Германии безработица ниже 6,7 %, а иностранных гастарбайтеров в пять раз больше.
• В «новых землях» не хватает крупных предприятий. Все 30 немецких акционерных обществ, которые входят в листинг Dax (индекс Франкфуртской фондовой биржи), базируются в Западной Германии.
• Цены на продукты в обеих частях Германии почти не различаются, однако покупательская способность выше на Западе. В «старых землях» люди тратят на покупки в среднем более 22 тыс. евро в год, в «новых» — менее 19 тыс. Это объясняется разницей в доходах: в среднем 2 525 евро в месяц на Западе и 1 983 евро на Востоке.

Показатели Западной и Восточной Германии

Данные Statistisches Bundesamt, Jones Lang LaSalle, Wohnungs-Infobörse GmbH

Высокая безработица в Восточной Германии приводит к тому, что многие переезжают в экономически развитые «старые земли». Из-за этого ожидается, что в ближайшие годы количество домохозяйств в Западной Германии увеличится на 7 %, а в Восточной — только на 2,4 %, как сообщается в исследовании Deutsche Bank. По прогнозам аналитиков компании Empirica, к 2020 году на западе страны будут требоваться 1,5 млн домов, на востоке — лишь 500 тыс.

Разница в доходах отражается на количестве домов и квартир, находящихся в собственности. По данным Postbank, доля таких объектов выше в Западной Германии (48 %), чем в Восточной (38 %). То есть, в «старых землях» жильем владеет почти каждый второй, а в «новых» — примерно каждый третий. В Западной Германии на 4 % больше людей, имеющих по несколько домов и квартир, и на 7 % больше жилья стоимостью свыше 500 тыс. евро.

Однако это усредненные данные. В Восточной Германии есть города, которые по уровню экономического развития не отстают от городов «старых земель». Среди них — Дрезден, Йена, Лейпциг и Потсдам.

И покупка, и аренда квартир в крупных городах Западной Германии обходится в среднем в 1,5 раза дороже, чем в населенных пунктах восточной части.

Десять самых дорогих городов страны находятся именно в «старых землях». Среди них Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Гамбург, Франкфурт-на-Майне, Кёльн. По информации Immobilienverband Deutschland, даже по Берлину до сих пор проходит невидимая стена: в западной части столицы квартиры стоят в среднем 1 500 евро/м², в восточной — 1 400 евро/м².

Многие считают, что Восточная Германия наводнена панельными зданиями социалистической эпохи. Их действительно много, но бывают и предложения получше. Например, в районах Лейпцига Штёттериц и Линденау есть качественные дома в стиле модерн, построенные в конце XIX – начале XX века. Арендная плата за квартиры в таких домах составляет 4–5 евро/м² без учета коммунальных услуг («холодная» арендная плата, или Kaltmieten). Это средняя величина для Лейпцига. По той же цене на Западе, например в Гельзенкирхене, можно найти только квартиру без ремонта и в плохом состоянии.

Снять квартиру в Западной Германии можно в среднем за 9 евро/м² в месяц, в Восточной — за 6 евро/м². Однако если учитывать стоимость электроэнергии, которая выше в «новых землях», то жители Западной Германии платят меньше, чем население восточных регионов: в бывшей ГДР электричество обходится в среднем более 1 100 евро ежегодно при потреблении 4 000 кВт•ч.

Среди инвесторов бóльшим спросом пользуются объекты в Западной Германии. Но есть интерес и к «новым землям»: там покупают офисы, магазины и доходные дома, хотя таких покупателей пока немного. Тем не менее, на некоторых рынках Восточной Германии инвестиции не менее выгодны, чем в «старых землях». Это Балтийское побережье (Росток), Лейпциг, Дрезден и города Тюрингии, расположенные вдоль трассы А4 (Эрфурт, Йена). Наибольший доход приносят супермаркеты в центре городов средней величины.

Можно выгодно купить жилье и в тех регионах Восточной Германии, где стремительно сокращается население: в ближайшие годы там планируют строить мало домов, и будет не хватать качественных площадей. Но этот вариант подходит только опытным инвесторам, хорошо разбирающимся в местных рынках.

Цены на квартиры в городах Германии, евро/м²

Данные Jones Lang LaSalle, Wohnungs-Infobörse GmbH, Immobilienverband Deutschland

Юлия Кожевникова