Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги ноября 2012 года

Как мы и прогнозировали в октябрьском обзоре рынка , основные ценовые тенденции последних месяцев в ноябре практически не изменились. Продолжилось расслоение рынка. Самое дешевое и ликвидное жилье не дешевеет, более того, во многих случаях оно дорожает. Что же касается переоцененного жилья в центре , а также в районах, приближенных к центру, то там цены идут вниз. Общегородской уровень цен в ноябре снизился на 0,5%.

Важный итог прошедшего месяца - рост уровня деловой активности в целом ряде сегментов «массового» и «дорогого» жилья. До этого основным спросом пользовалось «дешевое» жилье.

Причин подобного оживления несколько.

В последние месяцы многие покупатели присматривались и приценивались к конкретным микрорайонам, типам домов, квартирам, но принимать ответственные решения накануне выборов не решались. Накопился определенный отложенный спрос, который и послужил одной из причин оживления рынка. И этот спрос, судя по отдельным признакам, в определенной мере, подогревался деньгами, потраченными на предвыборную кампанию.

Еще одной весомой причиной оживления рынка послужило стремление властных структур изменить «правила игры» на рынке недвижимости. Многие участники рынка достаточно серьезно восприняли потенциальные риски, связанные с нововведениями, и постарались заблаговременно решить свои проблемы. Тем более, что неудачный прошлогодний опыт реформы БТИ и регистрации недвижимости они запомнили надолго. Тогда реформы оказались явно неподготовленными, и их перенесли на год. Насколько гладко на этот раз пройдут подобные новации – пока сказать сложно. Но атмосфера в БТИ сейчас напряженная. Люди нервничают, опасаются, что БТИ вскоре вообще перестанут принимать документы.

Переходной период на рынке недвижимости – всегда очень непростой. В январе рынок может просто зависнуть. К тому же, есть немало признаков, что запланированное изменение функций БТИ, а также новый порядок регистрации сделок и в этот раз, мягко говоря, не совсем подготовлены.

В частности, по сообщениям в СМИ, глава киевской городской администрации Александр Попов обратился к Президенту Украины с предложением отложить эти нововведения, по крайней мере, еще на год до 1 января 2014 года. И постараться за этот год привести законодательную базу в соответствие со здравым смыслом. Мол, это убережет граждан Украины от необдуманных и поспешных реформаторских решений.

Насколько мы можем судить, большинство нотариусов вполне готовы регистрировать имущественные права на недвижимость. Но настораживает то, что подавляющее большинство документов на недвижимость пока существуют лишь в бумажном виде, многие в единственном экземпляре. С переводом на электронные носители (а с этого начинали аналогичную реформу в Грузии) никто не торопится.

Завершение предвыборной кампании, а с ней - и курса на поддержание стабильности в стране, в значительной мере повлияло на рыночные реалии.

Руководители страны не только сменили риторику своих выступлений, подчеркивая наличие реальных трудностей, но и обозначили пути вытеснения иностранных валют из отечественной экономики.

Основным событием ноября было внесение в Верховную Раду законопроекта о 15% налоге на продажу иностранной валюты. Стратегическая линия руководства страны, направленная на вытеснение иностранных валют с рынка недвижимости, просматривается уже достаточно давно, но тут речь уже идет обо всей экономике. Об изменении устремлений и представлений миллионов наших граждан. Подобного шага мало кто ожидал; данный законопроект был шоком практически для всех, включая значительную часть банкиров и политиков. Даже иностранные дипломаты проявили обеспокоенность.

В результате законопроект был отозван. Однако вопросы и сомнения остались. Тем более что руководители Нацбанка заявили о необходимости принятия подобного закона в самое ближайшее время. Мол, он направлен против спекулянтов валютой, засилья доллара в стране, позволит наполнить Пенсионный фонд. Что же касается владельцев валютных накоплений, то они практически не пострадают: достаточно разместить валюту на месяц в отечественном банке и забрать вклад в гривнах без уплаты налога.

Логика во всем этом есть. Сложно оценить, сколько миллиардов долларов годами «лежат под матрасами». А ведь за них наша экономика заплатила не только сырьем и продукцией, но и обязательствами, по которым придется рассчитываться многие годы. И даже те миллиарды, что находятся на валютных счетах в банках, используются, мягко говоря, недостаточно эффективно. Дело в том, что возможности большинства отечественных товаропроизводителей получить валютные кредиты жестко ограничены. Поэтому валюта используется преимущественно для покупки товаров и услуг за рубежом. И расчетов по государственным обязательствам. В любом случае, стимулируя развитие экономики других стран.

Все это – на одной чаше весов.

На другой чаше - стремление миллионов наших граждан сберечь свои накопления. Пусть даже и с потерями: все знают, что печатные станки работают постоянно и накопления под матрасами усыхают с каждым годом (даже если их никто не трогает).

Именно поэтому проекты обложить налогом продажу валюты вызвали в обществе бурю негодования. Законопроект нередко называют не иначе, как откровенно грабительским и криминальным. На интернет-сайтах можно встретить утверждения, что приняв подобный закон, власть подпишет себе приговор. Ибо в этом случае будет нарушен один из главных законов сохранения власти, сформулированный Н. Макиавелли. Суть этого закона в том, что простые люди могут забыть об убийстве родителей, но не забудут лишения имущества.

При введении подобного закона криминала на рынке валют станет несравненно больше; в него будут втянуты простые граждане, меняющие валюту на «черном рынке» без уплаты налога.

К сожалению, кризис 2008 года существенно подорвал доверие к банковской системе, обязательствам государства и национальной валюте. Депозиты со ставками 24-26 процентов годовых не только завлекают, но и пугают. Люди все чаще задумываются: на чем наши банки заработают деньги, необходимые для выплаты таких процентов? На краткосрочных потребительских кредитах? А кто будет кредитовать отечественного товаропроизводителя? И как отечественный товаропроизводитель сможет «отбить» 30 и более процентов годовых по взятым кредитам? А без доступных кредитов начинать и развивать «свое дело» очень непросто. Значит, могут лечь не только товаропроизводители, но и банки.

Покупка золота и других банковских металлов вполне может защитить накопления. Но что с этого получит отечественная экономика? Средства и ресурсы будут заморожены на многие годы.

Хранить накопления в банках тушенки (как предлагают некоторые участники интернет-форумов)? – Ну, это уже на самый крайний случай.

Так что проблем и непростых вопросов много. И нет пока, к сожалению, того «магистрального пути», по которому могло бы пойти наше разрозненное общество. Вернее, путь такой есть и он хорошо известен. Это развитие малого и среднего бизнеса с одновременным сосредоточением государственных ресурсов на наиболее перспективных прорывных направлениях. Плюс привлечение внутренних и зарубежных инвестиций в реальный сектор экономики. Вот только стать на этот путь мы никак не можем.

Потому остается лавировать между Сциллой и Харибдой, дабы приглушить противостояния и избежать еще больших проблем. Полагаем, что идеи типа обложения налогом операций продажи валюты - это не что иное, как попытки подобного лавирования в условиях кризиса и сокращения валютных поступлений от экспорта. Только ведь долго лавировать вряд ли удастся. Потому нужно выбираться на основной путь – развития малого и среднего бизнеса, привлечения в этот бизнес инвестиций (в том числе граждан, хранящих сейчас свои накопления «под матрасами»).

Полагаем, что вероятность того, что в ближайшие месяцы наши граждане существенно изменят привычные методы хранения накоплений, весьма невелика. Вполне возможно, что количество депозитов в гривнах возрастет. Тем не менее, популярность валют при этом вряд ли резко снизится.

Наиболее болезненны проблемы хранения накоплений и обращения иностранных валют для вторичного рынка недвижимости . Подавляющая часть взаиморасчетов и платежей на вторичном рынке происходит в долларах США.

Все эти проблемы и непростые вопросы, наверняка, сказались на активности продавцов и покупателей. Кто-то решил переждать период неопределенности; а кто-то, наоборот, стал действовать более активно. Ведь как бы там ни было, а вложение средств в киевскую недвижимость всегда пользовалось популярностью среди наших граждан. Покупателей, интересующихся перспективами сдачи купленной недвижимости в аренду, сейчас не так уж и мало. Возможно, некоторые из них рассматривают подобные варианты лишь как запасные. Но важно в данном случае то, что люди думают не только об улучшении жилищных условий, но и об инвестициях в недвижимость.

Цены на киевскую недвижимость.

Согласно нашим данным, цены продаж были ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка:

- в январе на 9,2%;

- в феврале на 9,4%;

- в марте на 8,5%;

- в апреле на 6,4%;

- в мае на 6,9%;

- в июне на 5,1%;

- в июле на 5,7%;

- в августе на 5,1%;

- в сентябре на 5,3%;

- в октябре на 4,5%;

- в ноябре на 4,6%.

При сравнении цен проданных квартир со среднестатистическими в каждом конкретном сегменте мы используем общедоступный сервис оценки квартир в Киеве , а также соответствующие методы, позволяющие учесть состояние квартир.

Графики изменения индексов стоимости киевского жилья представлены ниже.

Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов недвижимости портала domik.ua (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.

При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен).

Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.

Графики изменения статистики цен предложений в долларах за квадратный метр по наиболее характерным сегментам рынка представлены ниже. При построении этих графиков использовался достаточно «мягкий» метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий несколько сгладить всплески кривых и более адекватно выявить тренд.

График 1. Статистика средних цен предложений в целом по Киеву и в киевских новостройках.

Синяя кривая – статистика цен предложений в целом по Киеву

Зеленая кривая – статистика цен предложений в киевских новостройках

Статистика цен предложений по Киеву в ноябре снизилась на 0,4%, с начала года снизилась на 3,9%

Статистика цен предложений в киевских новостройках в ноябре не изменилась, с начала года снизилась на 1,9%

График 2. Статистика цен предложений наиболее дешевых сегментов рынка

Синяя кривая – статистика цен предложений наиболее дешевых сегментов рынка в целом по Киеву

Зеленая кривая – статистика цен предложений наиболее дешевых сегментов рынка в киевских новостройках

Статистика цен предложений наиболее дешевых квартир по Киеву в ноябре выросла на 0,2%, с начала года снизилась на 3,1%

Статистика цен предложений наиболее дешевых квартир в киевских новостройках в ноябре выросла на 0,5%, с начала года выросла на 1,2%

График 3. Статистика цен предложений наиболее дорогих сегментов рынка

Синяя кривая – статистика цен предложений наиболее дорогих сегментов рынка в целом по Киеву

Зеленая кривая – статистика цен предложений наиболее дорогих сегментов рынка в киевских новостройках

Статистика цен предложений наиболее дорогих квартир по Киеву в ноябре снизилась на 0,7%, с начала года снизилась на 5,1%

Статистика цен предложений наиболее дорогих квартир в киевских новостройках в ноябре выросла на 0,5%, с начала года снизилась на 7,5%

График 4. Статистика цен предложений «гостинок», однокомнатных и двухкомнатных раздельных квартир

Синяя кривая – статистика цен предложений «гостинок»

Зеленая кривая – статистика цен предложений однокомнатных квартир

Красная кривая – статистика цен предложений двухкомнатных раздельных квартир

Статистика цен предложений «гостинок» в ноябре выросла на 1,6%, с начала года снизилась на 1,1%

Статистика цен предложений однокомнатных квартир по Киеву в ноябре снизилась на 0,4%, с начала года снизилась на 0,6%

Статистика цен предложений однокомнатных квартир по Киеву в ноябре снизилась на 0,6%, с начала года снизилась на 4,5%

График 5. Статистика цен предложений трехкомнатных раздельных, трехкомнатных смежно-раздельных и четырехкомнатных раздельных квартир

Синяя кривая – статистика цен предложений трехкомнатных раздельных квартир.

Зеленая кривая – статистика цен предложений трехкомнатных смежно-раздельных квартир.

Красная кривая – статистика цен предложений четырехкомнатных раздельных квартир

Статистика цен предложений трехкомнатных раздельных квартир в ноябре снизилась на 0,6%, с начала года снизилась на 6,2%

Статистика цен предложений трехкомнатных смежно-раздельных квартир в ноябре снизилась на 1,9%, с начала года снизилась на 18,2%

Статистика цен предложений четырехкомнатных раздельных квартир в ноябре выросла на 4,6%, с начала года снизилась на 11,2%

Как показывают приведенные графики, в ноябре статистика цен предложений в большинстве сегментов плавно снижалась, в новостройках практически не изменилась. Резкие колебания статистики цен предложений наблюдались лишь в тех сегментах, где количество предложений невелико.

С начала года статистика цен предложений по Киеву снизилась на 3,9%. Значения индекса стоимости киевской недвижимости с начала года снизилось на 3,1%.

Эти темпы снижения существенно ниже, чем предполагали участники конкурсов прогнозов, которые проводятся порталом domik.net. В частности, обобщенный прогноз 179 участников конкурса состоял в том, что цены на киевскую недвижимость в 2012 году снизятся на 8,8%. До конца года есть еще время, но вероятность того, что за оставшийся месяц цены снизятся на 5% весьма невелика.

Прогноз на декабрь

Основные рыночные тенденции вряд ли в декабре существенно изменятся.

Стремление участников рынка решить свои жилищные и финансовые проблемы до Нового года и введения нового порядка регистрации недвижимости, наверняка, будет толкать уровень деловой активности вверх. С другой стороны, высокий уровень неопределенности и ожидание кризиса будут подавлять деловую активность. В результате деловая активность, скорее всего, останется примерно на том же уровне, что и в ноябре.

Процессы расслоения рынка продолжатся. При этом, в отдельных сегментах вполне возможны корректировки и так называемые «отскоки». В тех сегментах, где недвижимость в последние месяцы дорожала, цены могут снизиться в пределах одного-двух процентов. В тех же сегментах, где цены существенно просели, возможен небольшой рост.

Что же касается резкого снижения цен, который давно прогнозируют многие участники рынка, то в декабре он вряд ли произойдет. Инерция киевского рынка недвижимости очень велика, потому резкая смена тренда маловероятна. Тем более, что в ноябре признаков резкого снижения цен мы не наблюдали.

Полагаем, что общегородской уровень цен в декабре снизится в пределах одного процента.

Автор: Владимир Коломейко

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости domik.ua