Недвижимость в Киеве – обзор рынка первички: итоги октября 2010 года

В октябре, судя по сайтам застройщиков и обсуждениям новостроек на интернет-форумах, первичный рынок недвижимости работал достаточно стабильно. Цены на большинстве строящихся объектов практически не изменились; работы на многих объектах, похоже, пошли более быстрыми темпами. И даже на некоторых «замороженных объектах» появились признаки жизни.

Судя по официальным статистическим данным, киевские строители постепенно подтягиваются к показателям 2009 года. Если в конце марта 2010 они отставали от показателей 2008 и 2009 года соответственно на 71,3% и 24,9%, то в конце сентября 2010 отставали соответственно на 66,6% и 12,4%.

Определенный оптимизм вносит и явный прогресс со строительством скоростного трамвая, мостов, транспортных развязок (прежде всего, на Московской площади), а также новых станций метро в Голосеевском районе.

К негативным факторам необходимо отнести резкое сокращение средств, которые вкладываются в подготовку новых строительных площадок, а также конфликты, связанные с крупнейшим застройщиком города Киевгорстроем.

Согласно официальным статистическим данным, всего 0,3% средств, потраченных за первые девять месяцев 2010 года на строительство, были использованы на подготовку новых строительных площадок. Это почти в шесть раз меньше, чем за аналогичный период «провального» 2009 года. Такое положение дел может привести к тому, что в обозримом будущем строительство жилья в Киеве резко сократится: строительный конвейер не может работать без задела на будущее.

Конфликты вокруг Киевгорстроя, а также сообщения о том, что основные средства холдинга выведены в оффшоры, явно не на пользу строительной отрасли. Но, справедливости ради, необходимо сказать, что в октябре работа на большинстве объектов Киевгорстроя продвигалась достаточно успешно. Пожалуй, даже быстрее, чем у подавляющего большинства других застройщиков.

Вопросы и неясности, конечно же, остались. Более того, укрепилось ощущение того, что вокруг крупнейшего киевского застройщика достаточно много подводных камней и течений. В частности, настораживает факт исчезновения большинства еще не проданных объектов Киевгорстроя из прайс-листов банка «Аркада». Остались преимущественно объекты нового застройщика - ТОВ «Укрміськбуд-1» (не путать с «Киевгорстроем-1»), начавшего массовую застройку 2, 3, 4 микрорайонов Осокорков. По словам сотрудников «Аркады», это первые самостоятельные объекты ТОВ «Укрміськбуд-1», которое, хотя и входит в холдинг Киевгорстой, но (похоже) проводит самостоятельную политику.

К положительным факторам можно отнести публикацию на официальном сайте Киевгорстроя списков оставшихся в продаже квартир. Прозрачности отечественному рынку недвижимости явно не хватает; любую подвижку в этом направлении можно только приветствовать. Анализ изменений в списках «свободных» квартир застройщиков упростит принятие решений участниками не только первичного, но и вторичного рынков недвижимости.

Увеличилась доля новостроек, которые сдаются или планируются сдать с отделкой. Для многих покупателей жилья это ощутимый плюс. Поскольку стоимость ремонтов (даже в период кризиса) не снизилась, а стоимость многих отделочных материалов даже повысилась. К тому же ремонты оттягивают вселение (нередко, на год-два), вынуждают жить в обстановке «строительной площадки»: шума, большого количества рабочих в доме, проблем с водой, отоплением, лифтами…

Но даже те покупатели, которых не устраивают ремонты «от застройщиков», тоже выигрывают. Ибо в «домах с ремонтом» качество стен, потолков, полов нередко получше, а цены практически такие же, как и в соседних домах «без ремонтов». Например, в домах от ТОВ «Укрміськбуд-1» на «Осокорках-Северных» цены в домах с ремонтом и без ремонта одинаковы: на момент написания статьи - 8750грн за квадратный метр. Правда, дома с ремонтами – панельные (в которых перепланировки крайне нежелательны), а «без ремонтов» - каркасно-монолитные (в которых определенные перепланировки вполне допустимы).

Анализ процессов на первичном рынке жилья будет явно не полным без учета влияния государства на строительный рынок.

Не смотря на многочисленные программы и обещания, собственные вложения государства в строительства жилья все еще крайне незначительны. Как всегда, не хватает средств. К тому же есть немало разногласий относительно того, как их расходовать.

Но строители и будущие новоселы ждут от государства (а также местных властей) не только средств, а и выделение земельных участков (прежде всего, для массового строительства). Ждут они и проведение инженерной подготовки зон массового строительства, создание соответствующей инфраструктуры. Ни у потенциальных покупателей жилья, ни у застройщиков нет средств для обустройства больших территорий. Строительство городских коммуникаций, школ, медицинских учреждений, создание скверов и парков – это прерогатива государства и местных властей.

Сложно сказать, что конкретно будет сделано в этом направлении. Тем не менее, мы считаем правильным переход от льготных программ помощи отдельным семьям (списки которых часто составляются неведомо кем), программами освоения территорий для массового жилья. Судя по заявлению профильного министра, из 4 млрд.гривен, которые министерство планирует получить в 2011 году, на инженерную подготовку территорий будет выделен 1 млрд.гривен, 2 млрд.гривен – на развитие конкретных социальных объектов (школы, детские садики, мосты и т.д.).

Получив бесплатно участок земли со всеми необходимыми коммуникациями, а также ресурсами для строительства таких социальных объектов, как школы, детские и лечебные учреждения, застройщики крупных микрорайонов вполне могут существенно сократить цены на жилье. Сделав его доступным для значительно большей части населения.

По нашему мнению, именно такую стратегию целесообразно использовать при строительстве массового жилья. Подкрепив ее соответствующими концепциями и генеральными планами развития отдельных территорий.

Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77

Информационно-аналитический отдел

портала недвижимости domik.ua