Непаханое поле чудес: Время инвестиций в Украину

Хроники оранжевой революции, победа на "Евровидении", успешный дебют украинской футбольной сборной и, что уже ближе к делу, опубликованный в 2006 году рейтинг международного агентства A.T. Kearney, высоко оценившего инвестиционную привлекательность Украины - четвертое место после Индии, Вьетнама и России, - многим открыли глаза на наше местонахождение на карте.

 

Конкурентные преимущества отсутствия конкуренции

 

Эксперты отмечают, что основные причины интереса к отечественному рынку - его размеры в сочетании с его неразвитостью. "При населении в 47 миллионов человек рынок недвижимости в Украине, по сути, появился только в начале 90-х годов, - рассказывает Юрий Нартов, управляющий директор компании Colliers International в Украине. - Кроме того, долгое время он развивался преимущественно в Киеве, и только в последнее время рынок недвижимости также начал активно развиваться в регионах".

 

Естественно, желающих поучаствовать в процессе эволюции рынка масса - немаловажную роль играет тот факт, что доходность объектов недвижимости в Киеве по-прежнему опережает доходность объектов недвижимости в Москве при том, что цена вхождения в бизнес в Киеве ниже московской. Так, по словам Виталия Бойко, заместителя генерального директора "Украинской Торговой Гильдии", доходность торговой недвижимости в Киеве составляет 20% при затратах $750 на кв. м, в Москве - 14% (при затратах $900 на кв. м); доходность офисной недвижимости в Киеве - 18% ($650 на кв. м), в Москве - 10% ($1 100 на кв. м). Не сильно отличается и ситуация на рынке жилой недвижимости.

 

Хотя российский рынок более-менее развит, в Украине открывается гораздо больший простор для деятельности. "Конкуренция на украинском рынке коммерческой недвижимости сейчас невысокая, - отмечает Юрий Нартов. - Пока что всем есть место, особенно в регионах. Это вообще непаханое поле. К преимуществам относится и возможность стать первым на рынке. Чаще всего это хорошо для проекта, но иногда концепт может и не пойти. Например, если сейчас компания построит крупный логистический комплекс, уверен, она будет успешна, поскольку уровень конкуренции в этом сегменте рынка достаточно слабый".

 

"Большую роль играет тот факт, что рынок коммерческой недвижимости в странах Европы уже сформирован и в некоторой степени перенасыщен, - полагает Руслан Олексенко, управляющий партнер компании DEOL Partners. - Иностранных инвесторов привлекают в первую очередь страны Азии и СНГ. Стоит отметить, что индекс рейтинга A.T. Kearney рассчитывается исходя из таких критериев, как политические риски и экономические показатели внутри страны, уровень привлекательности рынка, насыщенность рынка, а также учитывается фактор времени (отношение коэффициента CAGR розничных продаж к уровню ВВП за последние пять лет).

 

За предыдущие два года произошел значительный рост инвестиционной активности иностранных инвесторов. Учитывая уровень доходности и сроки окупаемости коммерческой недвижимости в Украине по сравнению со странами Европы, рынок недвижимости в данный момент является очень привлекательным для зарубежных инвесторов.

 

Сейчас заполняемость торговых и офисных площадей в Украине достигает 95% и зависит от месторасположения и класса помещения, тогда как в странах Европы этот показатель находится на уровне 90%. Срок окупаемости проектов торговой недвижимости в нашей стране составляет в среднем около четырехпяти лет, в странах Европы, для сравнения, - более 10 лет. В свою очередь, окупаемость офисной недвижимости в Украине - пять-семь лет, в Европе - свыше 12 лет".

 

"Интерес иностранных инвесторов к Украине растет, - считает Ник Коттон, региональный директор компании DTZ Zadelhoff Tie Leung в Украине. - Вскоре может увеличиться количество инвесторов, в том числе и "чистых", то есть тех, которые не готовы инвестировать в незавершенное строительство, а покупают готовый проект. Последний пример покупателя и "чистого" инвестора Quinn Group - приобретение бизнес-центра "Леонардо". Сегодня в нашей стране это крупнейшее вложение иностранного капитала в коммерческую недвижимость на вторичном рынке. Есть ряд потенциальных инвестиционных сделок в стадии переговоров, в основном в сфере офисной и торговой недвижимости".

 

Кто инвестирует в Украину?

 

"Есть компании, которые пришли в Украину в середине 90-х: американские инвесторы, турецкие девелоперы и т. д. Они начали довольно активно действовать, но после финансового кризиса в России многие отложили свои планы и завершили проекты уже после 2000 года, - рассказывает Юрий Нартов. - Инвесторы заняли своего рода выжидательную позицию. Сейчас строительные проекты разрабатывают в основном украинские строительные организации. Международные девелоперы тоже активизировались, однако многие из них пока что только изучают возможности и присматриваются к рынку". "Наибольшую активность проявляют польские инвесторы, - рассказывает Виталий Бойко. - Менталитет, порядок ведения бизнеса очень схожи с украинскими. Поэтому полякам легче всего осваиваться в Украине. Помимо них на нашем рынке присутствуют прибалтийские инвесторы и такие западноевропейские гранды девелопмента, как Франция, Англия, Германия, которые ищут объекты для вложения собственных средств. Можно сказать, что среди европейских инвесторов и девелоперов существует мода на рассмотрение Украины как страны для вложения инвестиций".

 

То же можно сказать и о заинтересованности российского капитала. Украина является страной с большими возможностями как для вложения капиталов, так и для получения доходов с этих вложений. "Русские инвесторы чувствуют себя очень комфортно на украинском рынке, в том числе за счет общего языка, культуры, - рассказывает Ник Коттон. - Сегодня Украина ближе к Европе, так что для россиян она является своеобразным окном в Европу".

 

"The Road To Hell"

 

Как попасть на украинский рынок? По мнению Виталия Бойко, первый путь - это покупка существующего объекта - действующего бизнеса. "Сейчас мы ведем переговоры по большому количеству объектов коммерческой недвижимости, которые предлагаем западным инвесторам, - рассказывает он. - Это свидетельствует о повышенном интересе к нашей стране". Второй путь - совместное создание проекта. Этим путем идут иностранные девелоперы с финансированием от западных фондов. Однако и в этом случае есть боязнь земельных и согласовательных вопросов. "Поэтому они готовы привлекать в проект украинскую сторону, которая обладает правом владения землей и которая по обязательствам берет на себя все документальное и юридическое сопровождение проекта", - объясняет господин Бойко.

 

Ник Коттон отмечает, что некоторые инвесторы готовы взять на себя часть девелоперских рисков. "Они могут войти в проект путем создания совместного предприятия с местным девелопером или с другим зарубежным девелопером, оказавшимся в Украине. Преимущество такой схемы в том, что у девелопера есть гарантированный источник финансирования, а у инвестора - гарантированный доход. Но сегодня только небольшая часть "чистых" инвесторов готова к рискам на этапе проектирования. Инвесторы предпочитают войти в проект только после того, как все готово и проект одобрен". "Компания-девелопер может открыть дочернюю компанию в Украине, то есть создать украинское представительство.

 

В основном так и происходит, - комментирует Юрий Нартов. - Можно наладить партнерские отношения с местным игроком. Например, "НЕСТ-Хаммер". "НЕСТ" - это украинский девелопер, а "Хаммер" - прибалтийский. Они совместно работают над реализацией нескольких крупных проектов в городе, в частности ТРЦ Плаза Троицкий". Одним из вариантов может быть покупка западной компанией украинской, владеющей недвижимостью. Обычно таким образом осуществляются сделки купли-продажи, когда, допустим, западная компания находится в оффшоре и покупает украинскую, которая контролирует недвижимость. Такое происходит довольно часто. Тем не менее основным вариантом остается открытие западной компанией своего представительства, а затем - поиск земельных участков. Западная компания в партнерские отношения может привнести свое ноухау и экспертизу. Кроме того, громкое имя может позволить получить более льготное финансирование и привлечь арендаторов. С другой стороны, украинская компания в состоянии решить множество административных вопросов (относительно земельного участка, разрешительной документации). Западный игрок не всегда готов к приобретению проекта полностью, поэтому он может попросить местного игрока "остаться в доле" и помогать в решении локальных вопросов. Позже эту долю можно выкупить. В принципе, здесь возможны различные сценарии.

 

В то же время краеугольным камнем как для западных, так и для местных девелоперов при запуске новых проектов может оказаться земельный участок. За участками, особенно в центральной части города, идет своеобразная охота.

 

Трудности перевода

 

"Большинство западных СМИ обсуждают политическую и экономическую ситуацию в Украине и акцентируют внимание на этих аспектах, а не на самой недвижимости, - рассказывает господин Нартов. - Многие издания обращаются к экспертам, которые находятся на рынке. Западные аналитики вряд ли могут объективно оценить ситуацию, поскольку они не присутствуют здесь. В основном они черпают информацию из интервью, конференций. Мне кажется, они до сих пор считают, что наш рынок находится на начальной стадии развития. Безусловно, должно еще пройти определенное время, прежде чем рынок станет на ноги. Кроме того, он все еще является достаточно рискованным по сравнению с той же Центральной и Западной Европой, Прибалтикой. Но мы и не спорим с этим".

 

Опасения, связанные с национальными отношениями и политической нестабильностью, действительно играют существенную роль для иностранных инвесторов. "Кто бы ни был у власти, среди чиновников всегда найдутся те, кто имеет свои существенные интересы в недвижимости, - считает Виталий Бойко. - Поэтому вопросы политического характера здесь неуместны".

 

Основной причиной, тормозящей приход иностранных инвесторов, Виталий Бойко считает сложности с получением земельных участков. Чтобы приобрести земельный участок в Украине, инвестор должен идти на вторичный рынок. Однако, в отличие от Запада, где на вторичном рынке можно приобрести право на участок, у нас инвестор может купить только право аренды по цене владения. А чтобы приобрести землю в собственность - должен выкупить у города. "Другими словами, инвестор платит двойную цену. Инвесторы же заинтересованы, чтобы земля была в собственности, потому что в этом случае участок можно рассматривать как залоговое имущество и проблема с кредитованием или рисками минимальна", - рассказывает господин Бойко.

 

Руслан Олексенко также считает проблему законодательного урегулирования земельных вопросов одним из основных негативных факторов, сдерживающих иностранных инвесторов от активного выхода на украинский рынок. "Этот фактор вынуждает иностранных инвесторов либо приобретать землю на вторичном рынке, либо реализовать проекты совместно с украинскими партнерами, которые являются владельцами земли и берут на себя ведение всех вопросов".

 

По мнению Юрия Нартова, у девелоперов есть стандартный набор рисков, с которыми им приходится сталкиваться. Риск строителя (будет ли объект построен вовремя, в рамках бюджета и в рамках определенных качественных характеристик, получение разрешительной документации), некоторые рыночные риски, а также риски, которые предшествуют строительным и рыночным - риски, связанные с земельным участком. "Многие перспективы частично перечеркивает недостаток уверенности в завтрашнем дне, возможности все спрогнозировать. Это касается не только Киева, но и всей Украины, - поясняет Ник Коттон. - Все проблемы от неопределенности. Инвесторы, входящие на этапе девелопмента, подвержены всем уровням бюрократии и коррупции. Более безопасным является приобретение готового объекта. У такого инвестора не возникает бюрократических проблем с властями, а также сложностей, связанных со строительством. В общем, иностранный девелопер - редкость в Киеве, поскольку рынок слишком контролируется на мест ном уровне".

 

Регионы

 

Естественно, наиболее интересна с точки зрения доходности столица. "В Киеве наблюдается острая нехватка помещений, а доходность вложений в коммерческую недвижимость составляет до 20% годовых", - рассказывает Руслан Олексенко. Однако не забыты и регионы. Инвесторы уделяют внимание городам-миллионникам, таким, как Днепропетровск, Харьков, Донецк, Одесса. Кроме того, наблюдается повышенный интерес инвесторов к гостиничной недвижимости Крыма и Карпат.

 

Юрий Нартов отмечает, что западные инвесторы концентрируются на киевском рынке и все еще с опаской относятся к регионам. В регионы - преимущественно в города-миллионники - выходят те, кто уже хорошо изучил наш рынок. В первую очередь инвесторов интересует восточная Украина. "На востоке Украины, в индустриальной ее части, есть определенная концентрация денег, капитала. Также можно выделить южные города, такие, как Одесса, Николаев, на западе - Львов. При этом на западе немного другая специфика - сельское хозяйство; на востоке - металлургия, тяжелое производство. Поэтому в восточных и центральных областях, конечно, большее движение капитала".

 

Также управляющий директор компании Colliers International отмечает, что инвесторов не всегда интересуют исключительно большие города. "Все зависит от того, что развивать". Говоря о регионах, стоит отметить, что в начале июня в Одессе прошел третий международный форум инвестиций и инноваций, в работе которого приняли участие 350 международных инвестиционных фондов и компаний, банков, финансово-промышленных групп и корпораций, юридических и консалтинговых фирм, промышленных предприятий не только из Украины, но и России, Польши, Болгарии, Румынии, Китая и других стран. Директор по маркетингу компании GIN Consulting Group Александр Гюльназаров в рамках своего выступления, открывшего форум, отметил, что помимо месторасположения ("морские ворота" Украины) Одесса привлекает инвесторов особенностью социальной структуры. Социальная структура города и региона в целом характеризуется наличием достаточно сильного "среднего" слоя потребителей, чего нет в подавляющем большинстве других регионов страны, за исключением столицы. Такое социальное явление существенно влияет на развитие местного рынка, обуславливает высокий уровень платеже способного спроса среди жителей Одессы. К тому же в Одессе, пока в единственном из городов Украины, реализована процедура выкупа земельных участков, находящихся в мунципальной собственности, - через механизм аукционных торгов.

 

"Иностранные инвесторы ищут регионы, в которых они смогут чувствовать себя комфортно. Киев - столица, поэтому здесь самое безопасное окружение. На второе место я поставил бы Одессу, поскольку большинство инвесторов считают ее вторым в Украине городом с точки зрения инвестиционной привлекательности. Кроме того, город хорошо известен на Западе. Порт способствует развитию экономики. В Одессе есть возможности для развития складской и торговой недвижимости, хорошие перспективы для гостиничных комплексов и инвестиций в офисные центры, - говорит Ник Коттон. - За Одессой следуют Днепропетровск, Донецк и Харьков благодаря количеству населения. Уровень экономики этих городов - зеленый свет для развития торговой недвижимости, логистики. В Харькове также существует потребность в офисах - в данный момент в их роли выступают бывшие административные здания, реконструированные квартиры, бывшие фабрики. Однако определить реальный уровень спроса на современные офисные центры в Харькове сложно, инвестиции в офисную недвижимость этого региона рискованны в отличие от инвестиций в торговую недвижимость".

 

Светлое будущее

 

"На рынок выйдет больше опытных западных игроков, - таков оптимистичный прогноз Юрия Нартова. - Местные игроки к тому времени уже будут иметь определенный багаж собственных проектов за спиной и будут научены на собственных ошибках. Сейчас компании начинают привлекать западного архитектора, грамотного консультанта, проект-менеджера, подрядчика и т. д. Это позволит улучшить качественные характеристики проектов, которые будут выходить на рынок.

 

Естественно, возрастет конкуренция среди игроков. Те, кто сейчас мониторит рынок, через какое-то время начнут приобретать земли и строить. Мы также надеемся, что будет улучшаться банковское финансирование. С выходом западных структур, таких, как, к примеру IntesaBNP Paribas, Banca Intesa, могут также понизиться процентные ставки, а условия финансирования стать более гибкими".

 

Ник Коттон отмечает, что в своем развитии Украина не повторяет опыт Москвы - скорее мы идем по пути Будапешта, Праги, Бухареста. Украина склоняется в сторону Европы. По прогнозам "Украинской Торговой Гильдии", в некоторых городах рынок недвижимости в ближайшие годы окажется на грани насыщения. "Поэтому вместо того, чтобы конкурировать с существующими объектами, лучше войти в уже готовый проект, скорректировать его и выйти в хорошем месте, с хорошей идеей, но с украинским партнером. Именно такую схему мы рекомендуем всем инвесторам, которые к нам обращаются", - говорит Виталий Бойко.

 

По данным компании DEOL Partners, объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости за последние два года увеличился более чем в три раза. "Последние события в политической жизни страны не сильно повлияли на активные рыночные процессы. Уже прослеживается значительное улучшение инвестиционного климата и повышение активности инвесторов, как национальных, так и иностранных, - считает Руслан Олексенко. - 2006 год охарактеризовался активизацией выхода иностранных инвесторов на украинский рынок". К примеру, в этом году была совершена самая крупная и значительная транзакция в истории украинского рынка недвижимости - продажа бизнес-центра класса "А" "Леонардо", сопровождением которой занималась компания DEOL Partners. Украинский рынок недвижимости в данный момент развивается. Принимая во внимание раннюю стадию развития и низкий уровень насыщенности, он будет активно развиваться дальше. Ожидается приход новых иностранных компаний, а также выход украинских специалистов на качественно новый уровень".