Нерухома нерухомiсть

Половина сперечальникiв пророкує найближчим часом неминучий обвал цiн, а решта завзято спростовує цi твердження, обiцяючи навпаки страшенне подорожчання, спонукаючи споживачiв негайно купляти квартири, доки не стало вдвiчi, а то й втричi дорожче.
 
До цього ж можна додати розповiдi про величезний незадоволений попит на вiтчизняному ринку, через який дешеву квартиру вiдривають з руками.
 
Намагаючись все ж таки знайти золотий перетин в цьому питаннi, "ЕП" провела власне дослiдження, в якому намагалася з’ясувати, чи дiйсно сьогоднi попит на квартири є настiльки високим, що пропозицiї на ринку не можуть задовольнити потребу українцiв у житлi. Принаймнi тих, що мають на нього грошi.
 
Що дiзналась "ЕП"
 
Дослiдження проводилося на вторинному ринку житла. Було перевiрено близько 150 об’яв щодо продажу квартир в рiзних районах Києва. Всi вони продаються вже понад два мiсяцi. Iз загального числа квартир третину складали 1-кiмнатнi, третину – 2-кiмнатнi i третину - 3-кiмнатнi.
 
Як виявилося, iз загального числа цих квартир продано було лише 38%. Досi продаються 48%. Решту було знято з продажу за рiзними причинами. Одна з найчастiших, за словами брокерiв, полягає в тому, що власники не дочекавшись покупцiв, вирiшили здати помешкання в оренду.
 
Найбiльший вiдсоток проданих квартир, природно, виявився серед однокiмнатних, якi є традицiйно найбiльш затребуваними на вторинному ринку через меншу вартiсть. Вiн був трохи бiльшим половини їх загального числа - 56%. Серед загального числа всiх проданих квартир однокiмнатнi також склали близько половини - 49%.
 
Не проданими iз загального числа всiх квартир виявилися 48%. Проте власники 30,5% цих помешкань вже знизили цiну або згоднi торгуватися з покупцем. Розмiр таких знижок коливався вiд $1-2 тис. до $10 тис. i бiльше.
 
Найбiльше охочих поступитися своєю вигодою на користь покупця виявилося серед господарiв трьохкiмнатних квартир. На них припало 40,9% з числа тих, хто погоджується на знижки. Друге мiсце посiли власники однокiмнатних – майже 32%.
 
Результати дослідження вторинного ринку нерухомості "ЕП"

 

Квартири	Продано	Не продано	Зняті з продажу	Зменшили ціну, або готові торгуватися
1-кімнатні, шт.	56%	32%	12%	14%
2-кімнатні, шт.	38%	46%	16%	12%
3-кімнатні, шт.	20%	66 %	14%	18%
Разом (% - частка від загального числа квартир)	38%	48 %	14%	14,6 %

 
Звісно, наше дослідження через низьку вибірку не може претендувати на високу точність результатів. Втім, виходячи з отриманих даних, можна припустити, що сьогодні попит на ринку житла є доволі помірним. Свідченням тому може бути те, що переважна частина досліджуваних квартир залишилася не проданою. Тож аби продати сьогодні навіть однокімнатну квартиру, треба чекати не один місяць.
 
До того ж, в процесi дослiдження деякi з брокерiв повiдомили нас, що до них сьогоднi майже не надходить заявок на придбання 3-х та 4-х кiмнатних квартир.
 
Цiна кожного помешкання в момент продажу є значно меншою вiд тiєї, що було задекларовано, коли квартиру тiльки зiбралися продавати.
 
Отже можна припустити, що цiни на житло зростають головним чином на паперi. Тобто власники квартир завжди декларують на початку продажу найбiльшу цiну. Причому, як свiдчить статистика, з кожним мiсяцем їх апетити дещо зростають, але врештi решт власникам доводиться погоджуватись на ту цiну, яку може заплатити покупець.
 
Як виявилося пiзнiше, бiльшiсть з виявлених нами тенденцiй пiдтверджують та пояснюють фаховi експерти.
 
Що кажуть експерти
 
Фахiвцi згоднi з тим, що сьогоднi цiни на ринку житлової нерухомостi перестали зростати. Однi стверджують, що цiни завмерли на мiсцi i знижуються лише в окремих випадках, коли власники бажають продати квартиру якнайскорiше. Iншi ж експерти вважають, що цiна продажу таки дещо зменшилася.
 
"Думаю, сьогоднi цiни на вторинному ринку житла зменшилися принаймнi на 10%, - говорить експерт Консалтингової компанiї "Ред" Ярослав Цуканов. – Проте це завуальований процес: спочатку продавець ставить найвищу цiну, але коли знаходиться покупець, власник майже завжди готовий поступитися значною сумою, аби угода вiдбулася".
 
Фахiвцi пiдтверджують, що таке здешевлення столичних квартир є наслiдком зменшення попиту. Проте щодо причин цього явища вони розходяться в думках.
 
Як вважає директор групи компанiй "Мета-Оболонь", голова Комiтету з аналiзу ринку нерухомостi Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi (рiєлторiв) України Олексiй Котенко, однiєю з причин зменшення попиту є бурхливе зростання цiн на житло минулого року.
 
"У 2006 р. цiни зросли майже на 70%, - говорить Котенко, - ця хвиля так би мовити вибила з сiдла багатьох покупцiв, якi в результатi виявилися не готовими придбати житло за такi великi кошти".
 
Також експерт вважає, що зараз склалася ситуацiя, за якої бiльшiсть покупцiв вичiкує, що цiни впадуть ще нижче i тому не квапляться вiддавати свої грошi.
 
Натомiсть Ярослав Цуканов гадає, що попит знизився через втрату iнтересу до ринку з боку так званого "спекулятивного" капiталу, тобто тих покупцiв, що вкладають кошти в нерухомiсть аби заробити на її перепродажу, чи заради збереження грошей. Адже на думку експерта саме ця категорiя покупцiв створює левову частку попиту.
 
"Сьогоднi на київському ринку житла так званий спекулятивний капiтал (грошi, що вкладаються в нерухомiсть заради доходу або збереження, – "ЕП"), складає близько 50%, а може й бiльше, - говорить Цуканов. – Минулого року, коли цiни зростали на "розiгрiтому" будiвельниками ринку, спекулянти активно скуповували житло. Зараз же процес загальмувався i вони вже не такi активнi".
 
В той же час, на думку експерта, через значну дорожнечу попит не може збiльшуватися за рахунок громадян середнього класу, якi хотiли б купити житло для власних потреб. У цiєї категорiї не має анi наявних коштiв, анi можливостi взяти iпотечний кредити, умови якого сьогоднi є занадто обтяжливими.
 
Щодо подальшого розвитку подiй на ринку експерти сходяться, що принаймнi до осенi не слiд очiкувати на особливi змiни. Попит навряд чи збiльшиться, проте падiння цiн вони також не обiцяють.
 
Як стверджує пан Котенко, на українському ринку поки що немає критичної маси власникiв, якi б волiли позбутися житла якнайшвидше, навiть за найменшою цiною. Однiєю з причин такої ситуацiї є те, що значна частина власникiв "ставляться до житла, як до стратегiчного товару, без якого вони не уявляють спокiйного життя", тому й нiколи не квапляться його продавати. Їх влаштовує оренда тощо.
 
Нам не доведеться найближчим часом стати свiдками обвалу цiн на ринку нерухомостi ще й тому, що в Українi доволi мало альтернатив саме нерухомостi як надiйному способу збереження (та примноження) коштiв. Тож поки значна частина заможних громадян може дозволити собi прикупити зайву квартирку-другу "на чорний день", цiни на ринку житла будуть високими.
 
Антонiна Бажан