Нерухомість Одеси: власних резервів не вистачає
Наприкінці минулого століття одне з п’яти міст-мільйонерів України відсяткувало своє 200-ліття.
Хоча перша згадка про великий порт Хаджибей, звідки вивозилось зерно, з’явилась ще у 1415 р. Від тоді Хаджибею довелось пережити занепад внаслідок правління Кримського ханства, вистояти в часи російсько-турецької війни, а в 1794 р. — перевтілитись у нове місто, назване на честь сусідньої грецької колонії Одесос.
Сучасна Одеса — мальовниче місто з численними парками, бульварами, скверами. І хоча Одеса є великим туристичним центром і морським портом, тут є чимало невирішених питань, притаманних й іншим українським містам. Скажімо, відсутність генерального плану забудови Одеси призвела до виникнення стихійності в архітектурі міста. Водночас, перезріла «проблема місця» дає одеситам сподівання, що саме в їхньому місті першою в Україні почне працювати комплексна програма реконструкції, яка передбачає знос малоповерхової забудови центра міста і хрущовок у великих житлових масивах. Наразі це лише перспектива. А тим часом «Територія Комфорту» простежила основні тенденції розвитку ринку нерухомості Одеси.
Земля
Від початку цього року в Одесі триває тенденція підвищеного попиту на земельні ділянки, причому незалежно від їхнього місця розташування. Під час весняного періоду, внаслідок сезонних коливань, ця тенденція, як правило, активізується і така активність зберігається до кінця осені.
Найбільшим попитом користуються земельні ділянки, розташовані у Приморському районі та Великому Фонтані. Тут вартість однієї сотки, за даними АН «Атланта», становить близько 60 тис. у. о. У районі Французького бульвару ціна сотки землі може перевищувати й 100 тис. у. о. На значні коливання цін у цих районах впливає чимало факторів, найпріоритетніший з-поміж яких — розташування ділянки стосовно морського узбережжя. З іншого боку, для ціноутворення мають значення і форма ділянки, під’їзд до неї тощо.
На цей час популярними є й земельні ділянки на околицях Одеси, а також ті, що знаходяться на відстані 5-10 км від міста. Скажімо, в Овідіопольському напрямку заможних клієнтів цікавлять ділянки у Совіньйоні, де вартість 10 соток коливається від 85 тис. до 150 тис. у. о., Царському Селі — 70 тис. — 120 тис. у. о. за 10 соток. Щодо дешевших земельних ділянок, то попитом користується земля у Червоному хуторі (30 тис. — 40 тис. у.о. за 10 соток), Сухому Лимані, Новій Долині (10 тис. — 15 тис. у. о. за 10 соток).
Якщо розглядати узбережжя Комінтернівського району, ріелтори відзначають активний попит на ділянки вздовж Південної дороги. У зв’язку з наявністю комунікацій, близькістю до міста і моря, найдорожчою є земля у Крижанівці, де ціна за сотку становить у середньому 10 тис. у. о. Зважаючи на відстань до траси та морського узбережжя, а також існуючі комунікації, стан під’їзних доріг, земельні ділянки у Дофіновці, Вапнярці, Фонтанці коштують у межах 1 500–5 000 у. о. за сотку.
Як стверджує генеральний директор АН «Атланта» Олена Вагнер, окрім місця розташування та інженерних комунікацій, на формування цін навколо земельних ділянок впливає, по-перше, підвищений попит, викликаний подорожчанням квартир. Внаслідок цього покупцям вигідніше придбати землю і здійснити індивідуальну забудову. По-друге, зростання цін зумовлюють «перекупці». Спостерігаючи попит і володіючи вільними грошовими ресурсами, «перекупці» скуповують дешеві земельні ділянки для подальшого перепродажу за значно вищими цінами.
За словами директора з маркетингу компанії «GIN Consulting Group» Олександра Гюльназарова, Одеса буквально «затиснута» з усіх боків, і досить проблематичним вбачається подальше розширення кордонів міста, освоєння нових великих ділянок землі. З огляду на це основні «резерви» для власного розвитку одеські компанії шукають усередині міської смуги. А резерви ці аж ніяк не безмежні, що, відповідно, позначається на постійному зростанні ціни на ще вільні ділянки. Місцеві компанії-забудовники намагаються більш ефективно використовувати те, що є. Натомість з’являються прецеденти явної невідповідності між помпезністю новобудов і убогістю існуючого оточення. Особливо це стосується «елітних» проектів. Таке «сусідство» знижує рівень елітності будь-якого, навіть найбільш вишуканого, проекту.
Житлова нерухомість
Упродовж останніх двох років ріелтори відзначили зростання цін на житло в Одесі більш ніж удвічі. Така ситуація зумовлена, по-перше, загальною політичною та економічною нестабільністю в країні, інфляцією та зниженням купівельної спроможності долара. По-друге, зростанням цін на енергоносії, що вплинуло на подорожчання будівельних матеріалів і вантажних перевезень. По-третє, підвищенням вартості організації будівельних майданчиків (земля, документація, відсоток житла, який необхідно віддати місту). І, зрештою, розвитком системи житлово-іпотечного кредитування.
Найбільшим попитом продовжують користуватись невеликі за площею одно- та двокімнатні квартири. Саме таке житло є більш доступним з погляду ціни. З іншого боку, дефіцит таких об’єктів призводить до підвищення їхньої вартості, яке, в свою чергу, зумовлює зростання цін на квартири більшої площі. На первинному ринку у будинках класу «Економ» одно- та двокімнатні квартири вартістю до 900 у. о. за кв. м розкуповуються ще на стадії закладання фундаменту.
На цей час в Одесі найінтенсивніше забудовуються такі райони, як Аркадія, пл. 10 Квітня, Черняхівського, парк Перемоги, Великий Фонтан, Приморський, ім. Котовського, а також селище Таїрове.
Фахівці «GIN Consulting Group» з-поміж перспективних для забудови називають райони Люстдорфської дороги, які знаходяться на стику двох великих «спальних» районів: Черьомушки і Таїрове. Уже зараз у результаті проведених містом земельних аукціонів деякі із цих ділянок знайшли своїх власників. З-поміж важливих переваг цих ділянок землі — більші площі (від 6 до 10 га), великі транспортні «розв’язки» від центра міста до двох (із трьох) найбільших «спальних» районів, а також повна відсутність необхідності відселення, що вкрай важливо для інвестиційної привабливості землі. Цей район цілком може розглядатися як місце для реалізації проектів класу «Бізнес» або «Бізнес +».
Ще одним серйозним потенціалом для розвитку Одеси є освоєння нових великих ділянок на масиві ім. Котовського на вул. Марсельській. Тут розглядаються дві ділянки площами 20 і 40 га. За словами Олександра Гюльназарова, йдеться про створення нового мікрорайону з розвитком транспортної, побутової й соціально-культурної інфраструктури. Ці ділянки можуть розглядатися, швидше за все, під проекти класу «Економ», або для будівництва соціального житла. При цьому слід додати, що за останні два роки рівень цін на первинну нерухомість у цьому районі не тільки «наздогнав», але й починає «переганяти» ціни у Таїрове і Черьомушках.
У середньостроковій перспективі великий потенціал закладений у перенесенні Одеського аеропорту за межі міста. У зв’язку із цим «друге дихання» одержить процес забудови районів «Шкільний» і Маршала Жукова, з перспективою виходу сучасної багатоповерхової забудови до Сухого Лиману й кільцевої дороги. Тут можуть розміщуватися проекти як «Економ» класу, так і класу «Бізнес».
Щодо цінової політики на первинному ринку житла в Одесі, то, за даними АН «Атланта», нині вартість квадратного метра у Котовському становить 580–800 у. о., Таїрове — 700–800 у. о., Молдаванці — 750–800 у. о., Малинівському районі — 800– 900 у. о., Приморському районі — 800–2 000 у. о., центрі міста — 1 300–2 500 у. о.
Вторинний ринок закономірно реагує на ціни новобудов і, зважаючи на аналіз продажів, вартість квадратного метра на вторинці є такою: ім. Котовського — 600–670 у. о., Таїрове — 700–800 у. о., Молдаванка — 620 — 800 у. о., Слобідка — 600–730 у. о., Черьомушки — 650–800 у. о., центр — 850–2 500 у. о.
Водночас, щоразу більшою стає зацікавленість з боку населення заміським житлом. Особливою популярністю користуються розташовані на узбережних районах котеджні містечка закритого типу з власною інфраструктурою та охороною. Найбільшим попитом у сегменті котеджного будівництва користуються райони, розташовані безпосередньо біля моря: Овідіопольський та Комінтернівський.
Середня та середньозважена вартість одиничного показника квартир в м. Одеса
