Новые ГСН: чем выше здания, тем больше двор

Портал Domik.ua напоминает, что с 1 сентября 2018 года вступили в действие новые Государственные градостроительные нормы (ГСН). Они заменили старые правила, которые регулировали городское строительство с 1992 года. Одним из новшеств стало введение максимально допустимого процента застройки земельных участков при строительстве жилых домов. Об этом сообщил пресс-центр Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ на своем официальном сайте.

Максимально допустимый процент застройки территории будет зависеть от этажности зданий — чем выше жилой дом, тем меньший участок отводится непосредственно под застройку и тем больший двор должен обустроить застройщик комплекса.

«Ранее в Украине ограничения этажности жилых домов отсутствовали. Из-за этого микрорайоны хаотически застраивались по всему периметру участков. Само собой, ни о каком благоустройстве придомовой территории речи не шло. Чтобы наши дома перестали превращаться в каменные джунгли, в новых ГСН мы четко прописали максимальный процент застройки земельного участка», — пишет на своей странице в Facebook заместитель министра Минрегионстроя Лев Парцхаладзе.

Для наглядности зависимость предельно допустимого процента застройки от этажности домов мы поместили в таблицу ниже.

Например, если застройщик планирует строить жилой дом выше 11 этажей на участке 0,5 га, то максимально допустимый процент застройки составляет 30%. Значит, дом на этом участке должен занимать не более 0,15 га, то есть 1500 кв. м. На оставшихся 3500 кв. м строительная компания обязана обустроить придомовую территорию с детскими площадками и зонами отдыха.

В случае, если на одном участке планируется построить несколько многоэтажных домов, учитывается их средняя этажность.

Скриншот с официального сайта Минрегионстроя

Читайте также: Новые ГСН: запрет парковок во дворах небольших жилых кварталов

Редакция спросила представителей крупнейших украинских застройщиков, как введение новых ГСН повлияет на стоимость квадратного метра.

«Очевидно, что чем ниже высотность дома, тем выше себестоимость каждого квадратного метра для девелопера, — констатировал пресс-секретарь корпорации «УКРБУД» Глеб Шемовнев. — Но ввиду довольно ограниченного спроса рынок вряд ли будет готов пойти на повышение цен непосредственно из-за новых строительных норм.

Куда вероятнее, что в большинстве случаев девелоперы будут стремиться к просторным дворам, но максимально допустимой этажности – с учетом особенностей ландшафта, «голубых линий» и граничной плотности заселения. Потому что без потери качества удержать себестоимость квадратного метра получится только за счет максимально эффективного использования территории и создания большего объема жилья.

Там же, где ограничения по высотности не позволяют этого сделать, могут чаще реализовываться проекты более высокого класса, имеющие большую цену квадратного метра в сравнении с «экономом» и «комфортом». Впрочем, тут многое зависит уже непосредственно от локации — требования к местоположению домов бизнес- и премиум-классов тоже более высокие».

В Минрегионстрое уверены, что новые ГСН помогут жилым микрорайонам не превратиться в каменные джунгли

Отметим, что ограничения на площадь застройки, введенные новым ГСН, — международная практика. Так, в Германии действуют коэффициенты максимальной площади застройки, сокращенно GRZ. Например, если строительство ведется на участке 0,5 га и GRZ равен 0,2, то жилой дом должен занимать не более 0,1 га, то есть 20% от от общей площади участка. GRZ для домов от пяти этажей, размещенных в спальных районах больших городов, составляет 0,4, для пригородов — 0,2. Но следует учесть, что в Германии не пользуется популярностью жилые многоэтажки, и число этажей в новостройках обычно не превышает пяти-шести.

Обсудить новостройки Украины и изучить план их придомовых территорий на предмет соответствия новым ГСН можно на форуме новостройки Украины.