Нюансы расторжения договора аренды

 
Заключая договор аренды имущества, арендатору следует помнить, что действующее законодательство предусматривает право сторон потребовать досрочного его прекращения, что означает досрочное прекращение прав и обязанностей, предусмотренных таким договором. Поскольку договорные права и обязанности между субъектами хозяйствования возникают, изменяются и прекращаются по их взаимному согласию, а расторжение по требованию одной из сторон свидетельствует об отсутствии такого согласия, можно сделать следующий вывод: для досрочного расторжения договора аренды необходимы соответствующие основания.
 
Таким образом, арендатор должен знать, что сторона договора аренды вправе потребовать досрочного его расторжения только на основании, предусмотренном действующим законодательством. Основания для расторжения договора аренды(за исключением аренды государственного и коммунального имущества.) установлены только ГКУ и при этом не могут дополнительно устанавливаться сторонами в договоре. Для расторжения договора аренды используются основания, предусмотренные непосредственно для договора найма (аренды), использование же общих норм ГКУ, регламентирующих расторжение любых договоров, не допускается.
Основания для арендатора
 
Арендатор может инициировать досрочное расторжение договора аренды на следующих основаниях:
 
– арендодатель передал в пользование имущество, качество которого не соответствует условиям договора и назначению имущества (ст. 784 ГКУ). Из положений ГКУ следует, что имущество, передаваемое в аренду, должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора. Если же после передачи будут выявлены недостатки (дефекты), вследствие которых имущество не будет соответствовать состоянию, о котором достигнута договоренность между сторонами договора, арендатор имеет право требовать расторжения такого договора (поскольку такое состояние имущества не позволит арендатору использовать его в своей хозяйственной деятельности). Однако если арендатор будет заранее (при передаче имущества, до его непосредственного использования) предупрежден арендодателем о всех его недостатках и после этого примет такое имущество в аренду, у него не будет права на досрочное расторжение договора;
 
– арендодатель не уведомил арендатора о правах третьих лиц на имущество, переданное в аренду (ст. 769 ГКУ). Получая имущество в пользование, арендатору не следует забывать, что в соответствии с законодательством, в отношении движимого и недвижимого имущества могут возникать различные имущественные права, например, право залога. Арендатор должен быть уведомлен обо всех правах третьих лиц на переданное в аренду имущество. Расторжение договора аренды возможно в случае неуведомления арендодателем о таких правах;
 
– арендодатель не производит капитального ремонта помещения (ст. 784 ГКУ).
ДЛЯ СПРАВКИ
Односторонний отказ от договора аренды не допускается.
Часть 1 статьи 291 ХКУ
Арендатору – предприятию торговли следует учитывать, что вопросы расторжения договорных отношений регулируются нормами ХКУ с учетом положений ГКУ.
По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом Украины для расторжения договора найма, в порядке, установленном статьей 188 настоящего Кодекса.
Статья 291 ХКУ
Основания для арендодателя
 
Основаниями для инициирования досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя являются:
 
– арендатор пользуется имуществом не по назначению или с нарушением условий договора аренды относительно порядка пользования (ст. 773 ГКУ). По сложившейся практике в договоре аренды указывается, с какой целью будет использоваться имущество. Так, аренда помещения, к примеру для размещения кафе, фиксируется в договоре. Использование арендатором по каким-либо причинам объекта аренды в иных целях, не предусмотренных в договоре, дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора;
 
– арендатор передал имущество в пользование другому лицу без разрешения арендодателя (ст. 783 ГКУ). Арендатору не следует забывать, что право распоряжения имуществом остается за арендодателем. Поэтому, по общему правилу, сдавать имущество в субаренду другому лицу можно только при условии согласия арендодателя. Форма согласия ГКУ не предусмотрена, однако в интересах арендатора, чтобы такое согласие было зафиксировано в письменной форме (практически очень сложно доказать наличие согласия, данного в устной форме). Можно также указать его в самом договоре, например: «Арендодатель подписанием данного договора дает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды в субаренду»;
 
– арендатор своим небрежным отношением к имуществу создает угрозу его повреждения (ст. 783 ГКУ). Следует отметить, что это непростое основание для расторжения договора аренды, поскольку оно содержит в себе много оценочных категорий. Так, непонятно, по каким критериям устанавливаются «небрежное отношение» и «угроза повреждения». Теоретически такое трактование может быть выгодным арендатору, поскольку чем непонятнее положения закона, тем сложнее установить факт их нарушения. Если при разрешении спора в суде на этапе апелляции арендодатель оценит отношение арендатора как небрежное и создающее угрозу повреждения помещения (а оценивать судьи будут по своему внутреннему убеждению, в чем их трудно упрекнуть), вышестоящие инстанции не смогут разрешить спор иначе. Во избежание такой ситуации можно в самом договоре аренды установить критерии, по которым будет определяться небрежное отношение к имуществу;
 
– арендатор, обязанный провести капитальный ремонт, не сделал этого (ст. 783 ГКУ). Арендатору в этом случае следует помнить, что, если он приступил к проведению капитального ремонта с нарушением установленного договором срока, у арендодателя нет оснований требовать его расторжения.
 
Согласно статье 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10 апреля 1992 г. № 2269-XII основанием для расторжения договора аренды имущества государственной или коммунальной собственности (для арендатора и арендодателя), кроме указанных выше, является невыполнение сторонами своих обязательств. То есть расторжение таких договоров требует значительно больше оснований, в отличие от договоров обычной аренды.
Порядок расторжения
 
ХКУ предусматривает, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна обратиться с предложением об этом к другой стороне и только в случае несогласия другой стороны расторгнуть договор, или же в случае неполучения ответа на предложение в 20-дневный срок (с учетом почтового пробега) с момента получения предложения сторона может обратиться в суд для разрешения спора.
 
В связи с этим следует отметить, что при нежелании другой стороны расторгнуть договор его расторжение возможно только в судебном порядке. В январе 2003 года Конституционный суд Украины принял решение, которым определил, что установление законом или договором досудебного урегулирования спора не является ограничением права на судебную защиту. Если у стороны имеются основания для расторжения договора, она может обращаться непосредственно в суд.
 
Расторжение договора означает прекращение прав и обязанностей сторон по договору. Если договор расторгался в судебном порядке, он будет считаться расторгнутым с момента вступления в силу решения суда. До момента расторжения договора стороны должны выполнять свои обязательства, поскольку после его расторжения выполнение таких обязательств востребованию не подлежит.
 
С расторжением договора тесно взаимосвязан отказ от договора. В отличие от расторжения, прекращение договора в связи с отказом не требует обращения в суд, для этого достаточным условием является желание стороны (при наличии соответствующих оснований), и в силу самого факта отказа договор считается расторгнутым.
Сергей Анатольев, Юрист
«Справочник экономиста», июль 2005 г., № 7 (19), с. 53