О чем спрашивать в отделе продаж застройщика

Прежде всего, еще до того, как отправляться в отдел продаж, поинтересуйтесь репутацией застройщика и историей его предыдущих объектов. В этом помогут интернет-форумы. Если застройщик неизвестный, сомнительный или у него много проблемных объектов, это обнаружится практически сразу.

Читайте также: Как проверить репутацию застройщика

Например, если каждый объект застройщика строится без необходимой разрешительной документации — это уже повод хорошенько подумать, стоит ли вообще иметь с ним дело.

Если же репутация у компании хорошая, проблем со сдачей предыдущих объектов не было, и цена квадратного метра вас устраивает, смело отправляйтесь в отдел продаж. Будьте готовы задать ряд обязательных вопросов и потребовать соответствующие документы — это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Требуйте разрешения

Есть два основных документа, необходимых для ведения строительных работ. Это правоустанавливающие документы на земельный участок, который застройщик планирует застроить, и декларация или разрешение на проведение строительных работ. Без них строительство незаконно.

Читайте также: В Киеве могут заморозить 70 строек

К правоустанавливающим документам — у застройщика должен быть один из них - относятся свидетельство о праве собственности на земельный участок, госакт, который подтверждает право собственности, или договор аренды участка.

В случае, если у застройщика есть только договор аренды, обратите внимание на срок действия договора - он не должен заканчиваться раньше или одновременно с планируемой датой ввода дома в эксплуатацию.

В правоустанавливающих документах содержится информация о целевом назначении участка. Это должно быть строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома. Застройщики нередко грешат тем, что начинают строительство многоквартирных домов на участках, выделенных под индивидуальное жилое строительство — введение в эксплуатацию таких объектов может быть проблематично.

Второй необходимый документ — заверенная ГАСК декларация о проведении строительных работ или разрешение на их проведение. В документе обязательно должна быть указана категория сложности строительства и этажность здания. Если реальное количество этажей больше запланированного, это тоже чревато проблемами на этапе ввода в эксплуатацию.

В идеале, эти документы должны быть на сайте застройщика. В крайнем случае, в отделе продаж их предоставить обязаны. Если же менеджеры под тем или иным предлогом документы предоставить не могут, не спешите расставаться со своими деньгами.

Читайте также: Инвестирование в новостройки: как минимизировать риски

Как инвестировать?

Второй вопрос, который обязательно нужно задать при общении с менеджерами, - это схема, по которой осуществляется инвестирование.

Справедливости ради, 100% гарантии, что вы получите свою квартиру в надлежащий срок, не дает ни одна из десятка существующих схем. Но, согласно закону «Об инвестиционной деятельности», только четыре схемы легальны. Это фонд финансирования строительства (ФФС), покупка беспроцентных целевых облигаций, фонд операций с недвижимостью и институты совместного инвестирования. Большинство надежных застройщиков используют ФФС или выпуск целевых облигаций — другие схемы в Украине не прижились.

Эксперты-юристы утверждают, что инвестирование через фонд финансирования строительства менее рискованно для инвестора.

Участие в жилищно-строительном кооперативе — тоже вполне легальная схема, но в этом случае инвесторы берут на себя все риски.

Такие схемы как предварительный договор купли-продажи, продажа имущественных прав, закладные и форвардные контракты, являются полулегальными и потому более рискованными.

Из чего строят ?

Технология строительства и материал стен — основные характеристики прочности, устойчивости и экологичности зданий.

Наиболее прочные и долговечные — здания построенные по монолитно-каркасной технологии. Да и строятся они относительно быстро.

В качестве материала стен в таких домах может использоваться керамический или силикатный кирпич, кератерм (материал, похожий на керамический кирпич по структуре, но более легкий и «дышащий») газобетонные, пенобетонные, керамзитобетонные блоки или керамзитобетонные панели.

Самой экологичной по-прежнему считается технология кирпичной кладки, особенно если кирпич красный. Но строительство по этой технологии дольше, дороже, чем монолит, и высота зданий ограничена 16-18 этажами.

Дома, построенные по технологии «сборная панель» (и монолитно-панельные) — самые дешевые и строятся быстрее других. Современная панель — это, конечно же, не та панель, из которой строили «хрущевки» - по тепло- и звукоизоляции современные панельные дома почти не уступают кирпичным. Зато существенно уступают по экологичности.

В разговоре с менеджером отдела Домик рекомендует уточнять не только материал наружных стен, но и межквартирных и межкомнатных перегородок. Случается, что в кирпичных домах для межкомнатных перегородок с целью экономии используются газобетонные блоки («дышат» такие стены хуже) или гипсокартон (при надлежащем использовании не самых дешевых материалов, почти не уступает кирпичу).

Чем утепляют?

Технология утепления дома не менее важна, чем материал стен. Таких технологий сегодня всего две — вентилируемого фасада и мокрого фасада. А вот материалы могут отличаться.

Технология вентилируемого фасада используется для утепления домов бизнес-класса и выше. Она вполне экологична и долговечна. В качестве утеплителя обычно используется минеральная вата или ее разновидность — базальтовая вата.

Для зданий эконом-, комфорт- и иногда бизнес-класса используют утепление по технологии мокрого фасада. Здесь нужно быть внимательным к тому, какой материал будет использован в качестве утеплителя. Самый дешевый и потому популярный, но не слишком прочный и экологичный — пенопласт. Более прочный — эструдированный пенополистирол. Но самая прочная и экологичная, а значит, оптимальная для утепления — минеральная вата.

В каком состоянии будут сдаваться квартиры?

Существует три основных разновидности отделки при передаче квартиры покупателю. На отечественном рынке квартиры чаще всего сдаются вообще без отделки — в таком случае, производится только минимальный набор работ, предусмотренный государственными строительными нормами: установка окон и металлических входных дверей, счетчиков воды, газа и электричества, разводка электричества и вывод из сантехнического стояка. Опционально устанавливаются счетчики тепла, производятся стяжка полов и гидроизоляция в санузлах, разводка сантехнических выводов и установка санфаянса.

Состояние квартиры «под чистовую отделку» кроме перечисленных выше работ предполагает также стяжку пола, штукатурку стен и потолка, иногда - установку розеток, выключателей, санфаянса и сантехники.

Некоторые застройщики предлагают покупателям квартиры с ремонтом. Правда, в последнее время это стало дополнительной услугой, повышающей стоимость квадратного метра. Ремонт от строителей предполагает линолеум на полу, обои на стенах, ту же установку розеток и выключателей, сантехники и санфаянса. Иногда — минимум кухонной мебели. Стены в санузлах обычно покрывают не плиткой, а краской.

Ремонт от строителей позволяет въехать в квартиру почти сразу после введения дома в эксплуатацию и жить там без необходимости делать ремонт, как минимум, несколько лет. Но качество такого ремонта обычно не очень высокое. Потому при выборе жилого комплекса имеет смысл сравнить стоимость аналогичных предложений с ремонтом и без: вполне возможно, что делать ремонт самостоятельно выйдет дешевле.

Возможна ли перепланировка?

Планировки — один из важнейших критериев выбора квартиры.

Случается так, что в доме устраивает все, кроме планировки. Или же площади комнаты и кухни в однокомнатной квартире вполне позволяют преобразовать ее в «двушку» с кухней-гостиной и спальней. В таком случае, стоит поинтересоваться у застройщика возможностью перепланировки на этапе строительства.

Если дом строится по монолитно-каркасной технологии или из кирпича, передвинуть стену труда не составит. Труднее с панельными домами.

Но даже в жилых комплексах, строящихся по монолитно-каркасной технологии, услугу перепланировки предоставляют далеко не все — в отделах продаж некоторых ЖК сразу говорят, что перепланировка возможно только после вступления инвестора в права собственности. Не получится также и увеличить площадь кухни за счет балкона — в таком случае, дом не введут в эксплуатацию.

Если же перепланировка на этапе строительства возможна, поинтересуйтесь ее стоимостью — обычно это 1-1,5% цены квартиры. Не исключено, что сделать перепланировку самостоятельно будет дешевле.

Читайте также: Украинцам разрешили делать перепланировку без согласования с БТИ

Как будут выглядеть зоны общего пользования?

В жилых комплексах бизнес- и премиум-класса на отделке зон общего пользования застройщики делают особенный акцент. В домах эконом-класса этому вопросу не всегда уделяют должное внимание.

В отделе продаж стоит поинтересоваться, как будет выглядеть входная группа, каким образом будет осуществляется контроль доступа в подъезд, сколько в подъезде лифтов, чьего производства и насколько бесшумны, изолированы ли лифтовые шахты от жилых помещений.

О том, как собираются благоустроить придомовую территорию, будет ли на ней детские, спортивные площадки, зоны отдыха, тоже спросить не помешает. Как и о том, открытой или закрытой будет территория.

Кто будет обслуживать дом после ввода в эксплуатацию и сколько это стоит?

Отдельные комплексы после ввода в эксплуатацию передаются на баланс города и обслуживаются городскими коммунальными службами или ОСМД. В других изначально запланировано обслуживание собственной эксплуатационной компанией. Этот вопрос не помешает прояснить заранее. Во втором случае уточните, во сколько будет обходиться обслуживание — обычно оговаривается сумма на квадратный метр квартиры плюс оплата потребленных воды и электроэнергии согласно показаниям счетчиков. Если вы собираетесь покупать квартиру в жилом комплексе, который уже частично заселен, поинтересуйтесь у жильцов, довольны ли они работой ЖЭКа.

И главное, даже если в отделе продаж вам говорят, что квартир осталось всего две-три, в с желаемыми параметрами и вовсе одна, не спешите. Почитайте форумы, пообщайтесь с другими инвесторами, сравните выбранный объект с аналогичными, тщательно проверьте все документы. И только после этого принимайте решение о вложении средств.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015