Инвестирование в новостройки: как минимизировать риски

Поэтому нет ничего удивительного в том, что судьба капиталовложений в новостройки подчас непредсказуема. Но при грамотном подходе риски почти всегда можно минимизировать.

В последние несколько лет уровень доверия покупателя к застройщикам понемногу растет. Экономический кризис 2008-2009 гг. помог отсеять многие неблагонадежные компании, созданные в расчете на получение быстрой прибыли. И теперь, когда разразился новый кризис, отягощенный революцией, политическим изменением курса страны и военными действиями, позиции большинства компаний оказались более-менее устойчивыми, поэтому неожиданностей для инвестора, вроде замороженного строительства, пока нет.

Наоборот, строительные компании стараются поддержать своих вкладчиков, предлагая различные схемы погашения финансовых обязательств. А для новых клиентов – разнообразие программ лояльности , скидок и специальных предложений.

При всем этом разнообразии не стоит забывать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И тот, кто рассчитывает на фоне разразившегося кризиса в стране удачно вложить капитал, должен очень придирчиво подойти к выбору объекта инвестирования, особенно когда речь идет о строящемся жилье.

Превентивные меры

Продажи квартир в новостройках зачастую начинаются на этапе котлована. Участвовать в таких проектах считается слишком рискованным. Безопасным для инвестиций можно считать этап не менее 50-60% готовности объекта, поскольку в таком случае потери застройщика при замораживании строительства будут больше, чем его завершение даже на невыгодных условиях.

Приоритетна также недвижимость, начиная со второй очереди строительства. Отталкиваясь от информации, сколько секций или очередей строительства предусмотрено в доме либо комплексе и того, как быстро идет их строительство и сдача, можно сделать практически безошибочный вывод о надежности и ответственности застройщика.

Кроме того, по завершенной первой очереди можно сделать реальные выводы о качестве предоставляемых услуг и объекте, темпах строительства и отзывах уже существующих покупателей. Но самое главное – подведение всех инженерных коммуникаций к строящемуся объекту составляет около 30% расходов. И когда мы говорим о второй очереди строительства, подразумевается, что все эти коммуникации уже есть.

Рекомендуется полюбопытствовать, в каком состоянии сдаются квартиры. И хоть многие строительные компании сегодня экономят на отделке новых апартаментов, эксперты рынка акцентируют внимание на том, что именно наличие чистовой отделки в строящихся квартирах – дополнительный плюс к имиджу компании.

Не последнюю роль играет локация и наличие городской инфраструктуры в пределах доступности. Ведь земля под строительство достаточно дорогая, и чем хуже и неудобнее участок, тем больше вероятность нечистоплотности исполнителя.

Много споров ведется на тему пользы от наличия у застройщика собственного ЖЭКа или другой эксплуатационной компании. За рубежом, к примеру, в Болгарии эта практика достаточно успешна и распространена. В нашей стране пока привыкли обвинять такие инициативы в стремлении получить дополнительный заработок на своих клиентах. С другой стороны, работа эксплуатационных компаний позволяет дополнительно оценить уровень сервиса и предложения застройщика и понимать, что может ожидать инвестора по окончании строительства.

Где таится подвох

Один из ключевых моментов здесь - механизм финансирования покупки, предлагаемый застройщиком своим клиентом. В Украине официально их два – фонд финансирования и целевые облигации. Фонд финансирования, например, является фактически посредником между инвестором и застройщиком: покупатель передает фонду в управление средства на строительство жилья, а тот заключает соответствующий договор со строительной компанией. Целевые облигации же могут покупаться частями по мере строительства дома, а также использоваться владельцем как имущественный объект сам по себе.

Другие варианты, к примеру, покупка закладных или других ценных бумаг, – инициатива компании, не закрепленная законодательно, а значит, при возникновении споров, их судебное решение может оказаться не в пользу пострадавшего инвестора.

Застройщик презентует потенциальному инвестору план разработки участка, предусматривающий не только строительство жилого дома или комплекса, но и обустройство территории, разработку внутренней инфраструктуры, включающей и социальные объекты, вроде детских садов и спортплощадок. Реальный результат в преимущественном большинстве случаев отличается от обещанного. Но в данном случае доказать свою правоту невозможно никаким образом – в договоре наличие таких объектов не предусматривается.

Бичом современных городских новостроек становится парковка . О подземных паркингах в комплексах эконом-класса, как правило, речь вообще не идет. В таком случае рекомендуется осмотреться на местности – изучить плотность застройки микрорайона, этажность близлежащих домов, ширину проезжей части и тротуаров.

После сдачи дома в эксплуатацию нередко оказывается, что метраж квартиры отличается от закрепленного в документах. Это отличие редко превышает 1-2 кв. м, но при средней стоимости 1 кв. м порядка 13-14 тыс. грн нужно быть готовым к дополнительным расходам или «разборкам». «Когда дом был сдан, - рассказывает Екатерина, владелица новой квартиры в Буче , - наша квартира оказалась на полметра меньше, чем в документах. Спорили долго, тем более, что замерщик от строительной компании не хотел признавать погрешности. Но, в конце концов, мы добились взамен бесплатной установки котла».

Внимательное прочтение договора может избавить от неприятных сюрпризов вроде ограничений новых жильцов в обустройстве своих квартир - запретов на застекление балконов или выноса кондиционеров и спутниковых антенн на фасад здания.

Инвесторам стоит также помнить, что срок сдачи дома в эксплуатацию и его заселение – это разные даты, между которыми может пройти не менее полугода, в течение которых здание передается на баланс города и готовятся все правоустанавливающие документы.

Внимание к деталям

Помимо прочего, специалисты рекомендуют увидеть стройки своими глазами, пронаблюдать их в динамике в течение нескольких месяцев. Это позволит сделать выводы о темпах строительства и даже использовании тех или иных материалов.

Обязательным считается и детальное изучение не только сайта самой компании-застройщика, но и форумов и новостей групп в соцсетях, так или иначе связанных с компанией и ее объектами.

Можно привлечь юриста к оценке предоставляемых клиентам документов по строительству. А предоставить вам должны лицензию на строительство и генеральный подряд, проектную и разрешительную документацию, декларацию о начале строительных работ, завизированную в Государственной строительно-архитектурной инспекции, или, вместо декларации, аналогичное ей по содержанию разрешение на проведение строительных работ с заключением госэкспертизы. Не стоит забывать и о соответствии заявленной и реальной категории сложности строительства.

Все эти действия только в комплексе могут поспособствовать минимизации рисков капиталовложений в строительство жилых объектов. На самом же деле, ситуация в стране сегодня не позволяет говорить о каких-либо гарантиях не только в сфере строительства, но и других отраслях экономики и жизни в целом. Тем не менее, пока это возможно, большинство строительных компаний стараются выполнять взятые на себя обязательства, понимая свою ответственность перед инвесторами и собственными сотрудниками. Это позволяет надеяться на благополучное разрешение создавшейся ситуации, дальнейшее развитие компаний и, конечно, удачное решение жилищных покупателями квартир.

Автор: Анна Степанова, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014