О распоряжении объектами «недостроя»
Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 15 декабря 2005 года в статью 331 Гражданского кодекса Украины (ГК) были внесены изменения.
И в соответствии с частью 3 указанной нормы в новой редакции у заинтересованных лиц появилась возможность распоряжения (заключения договоров) объектами незавершенного строительства. При этом права собственности на такие объекты регистрируются в бюро технической инвентаризации (БТИ) на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, для распоряжения объектами незавершенного строительства на основании вышеприведенной нормы соответствующие лица в первую очередь должны зарегистрировать право собственности на такие объекты.
Однако в первое время после принятия рассматриваемых изменений существовали определенные сложности с практической реализацией положений части 3 статьи 331 ГК, обусловленные неприведением в соответствие с указанной нормой Кодекса других актов законодательства. Так, согласно пункту 1.6 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года, регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке, при наличии материалов технической инвентаризации, подготовленных тем БТИ, которое проводит регистрацию права собственности на эти объекты. Как известно, в г. Киеве регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества регулируется Временным положением о государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав собственности на них в г. Киеве, которое утверждено решением Киевского городского совета № 74/74 от 20 июня 2002 года и содержит норму аналогичного содержания.
Кроме того, положения указанных нормативно-правовых актов не рассматривают документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметную документацию, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, в качестве правоустанавливающих документов, на основании которых регистрируется право собственности на объекты недвижимости.
Учитывая то, что на практике коммунальные предприятия БТИ очень редко отступают от своих нормативных правил, долгое время регистрация последними объектов незавершенного строительства не производилась. Именно приведенной выше аргументацией руководствовались подразделения БТИ, отказывая в требованиях о регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства.
Согласно части 3 статьи 182 ГК, отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделок относительно недвижимости и уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд. Учитывая содержание приведенной нормы, выходом в данной ситуации стала практика обращения в суд с соответствующими исками после получения письменного отказа от коммунального предприятия БТИ в проведении действий по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Предметом таких исков было требование заинтересованных лиц о признании права собственности на объекты незавершенного строительства и принуждении соответствующего коммунального предприятия к выполнению действий по регистрации такого права. Напомню, что и Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины, и Временное положение о государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав собственности на них в г. Киеве, утвержденное решением Киевского городского совета № 74/74 от 20 июня 2002 года, рассматривают решения судов о признании права собственности на объекты недвижимости в качестве правоустанавливающих документов, на основании которых производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества.
С целью реализации изменений в статью 331 ГК от 15 декабря 2005 года Министерством юстиции Украины было издано письмо № 19-32/1 от 10 мая 2006 года, в котором для БТИ разъясняется порядок регистрации прав на объекты незавершенного строительства. В частности, в письме указано следующее:
— с целью недопущения нарушения норм законодательства при осуществлении регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства в соответствующее коммунальное предприятие БТИ заинтересованные лица должны подавать разрешение на выполнение строительных работ;
— перечень документов, которые соответствующие лица должны подавать в коммунальные предприятия БТИ для регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства;
— особенности оформления прав собственности на объекты незавершенного строительства в Реестре прав собственности на недвижимое имущество. Таким образом, на основании вышеприведенного письма на сегодня коммунальными предприятиями БТИ производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, соответственно, заинтересованные лица получают возможность распоряжения такими объектами. Однако специальное законодательство в сфере регистрации прав собственности на недвижимое имущество все же до сих пор предусматривает, что право собственности регистрируется исключительно в отношении объектов недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке.
РАДЗИЕВСКИЙ Юрий — старший юрист юридической фирмы «Лавринович и Партнеры», г. Киев
Однако в первое время после принятия рассматриваемых изменений существовали определенные сложности с практической реализацией положений части 3 статьи 331 ГК, обусловленные неприведением в соответствие с указанной нормой Кодекса других актов законодательства. Так, согласно пункту 1.6 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года, регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке, при наличии материалов технической инвентаризации, подготовленных тем БТИ, которое проводит регистрацию права собственности на эти объекты. Как известно, в г. Киеве регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества регулируется Временным положением о государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав собственности на них в г. Киеве, которое утверждено решением Киевского городского совета № 74/74 от 20 июня 2002 года и содержит норму аналогичного содержания.
Кроме того, положения указанных нормативно-правовых актов не рассматривают документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметную документацию, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, в качестве правоустанавливающих документов, на основании которых регистрируется право собственности на объекты недвижимости.
Учитывая то, что на практике коммунальные предприятия БТИ очень редко отступают от своих нормативных правил, долгое время регистрация последними объектов незавершенного строительства не производилась. Именно приведенной выше аргументацией руководствовались подразделения БТИ, отказывая в требованиях о регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства.
Согласно части 3 статьи 182 ГК, отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделок относительно недвижимости и уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд. Учитывая содержание приведенной нормы, выходом в данной ситуации стала практика обращения в суд с соответствующими исками после получения письменного отказа от коммунального предприятия БТИ в проведении действий по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Предметом таких исков было требование заинтересованных лиц о признании права собственности на объекты незавершенного строительства и принуждении соответствующего коммунального предприятия к выполнению действий по регистрации такого права. Напомню, что и Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Министерства юстиции Украины, и Временное положение о государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав собственности на них в г. Киеве, утвержденное решением Киевского городского совета № 74/74 от 20 июня 2002 года, рассматривают решения судов о признании права собственности на объекты недвижимости в качестве правоустанавливающих документов, на основании которых производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества.
С целью реализации изменений в статью 331 ГК от 15 декабря 2005 года Министерством юстиции Украины было издано письмо № 19-32/1 от 10 мая 2006 года, в котором для БТИ разъясняется порядок регистрации прав на объекты незавершенного строительства. В частности, в письме указано следующее:
— с целью недопущения нарушения норм законодательства при осуществлении регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства в соответствующее коммунальное предприятие БТИ заинтересованные лица должны подавать разрешение на выполнение строительных работ;
— перечень документов, которые соответствующие лица должны подавать в коммунальные предприятия БТИ для регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства;
— особенности оформления прав собственности на объекты незавершенного строительства в Реестре прав собственности на недвижимое имущество. Таким образом, на основании вышеприведенного письма на сегодня коммунальными предприятиями БТИ производится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, соответственно, заинтересованные лица получают возможность распоряжения такими объектами. Однако специальное законодательство в сфере регистрации прав собственности на недвижимое имущество все же до сих пор предусматривает, что право собственности регистрируется исключительно в отношении объектов недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке.
РАДЗИЕВСКИЙ Юрий — старший юрист юридической фирмы «Лавринович и Партнеры», г. Киев
