Объективная ситуация на рынке американской недвижимости сегодня

Разнообразные стилевые направления отражают экономические, социальные и национальные различия в американском обществе. В одних особенно выражены национальные черты - испанская эклектика, калифорнийский романтический стиль, французская эклектика или стиль итальянского деревенского дома. Слово "эклектика" указывает на смешение сразу нескольких стилей с учетом особенностей национального и местного колорита в отдельно взятой стране.

 

В других домах прослеживаются исторические периоды: например, ностальгический стиль 80-х годов XIX в., который был актуальным вплоть до 40-х ХХ века. В его архитектуре выделялась входная дверь с декоративной крышей… Стиль ранчо, наоборот, с низко нависающими крышами и асимметричным дизайном представлял характерную архитектуру сельской местности, которая была востребована с начала 30-х до 80-х годов ХХ в. Многочисленные фотографии демонстрируют особенности архитектурных стилей недвижимости Америки. В данном случае на фото изображены объекты, выставленные на продажу, расположенные в живописнейших местах Южного Орегона.

 

Венцом упрощенности архитектурного стиля в сочетании с новейшими строительными технологиями считается современный mobile home. Его главное достоинство заключается в быстром монтаже.

 

Дом полностью производится на предприятии по чертежам, сделанным в соответствии с пожеланиями заказчика. Покупатель самостоятельно определяет размер дома, количество спален, выбирает элементы дизайна, материалы для отделки и покрытия - все, включая кухонную мебель. При наличии собственного земельного участка дом устанавливается на бетонный или блочный фундамент. Цена его составляет от $60-70 тыс. до $150-200 тыс. в зависимости от размера и отделочных материалов. Но если у вас нет собственного участка, можно возвести дом на территории mobile home-парка, уплачивая ежемесячную сумму за аренду места.

 

Арендная плата зависит от расположения парка и может варьироваться от $200-300 до нескольких тысяч в месяц. Такие mobile home-парки существуют и в очень дорогих районах побережья Южной Калифорнии и Флориды. К примеру, во время последних ураганов во Флориде их нередко показывали в новостных программах. И если раньше конструкция mobile home представлялась слишком упрощенной, напоминающей железнодорожный вагон, то сейчас встречаются довольно интересные конструкции с встроенными угловыми ваннами и арочными окнами, высокими потолками и "крышными" окнами. Крыши домов рассчитаны, как правило, на величину снежного покрова.

 

И тут возникает один вопрос: почему американцы покупают НОМЕ, а продают house? Дом для них не просто место проживания, а настоящий предмет мечтаний.

 

Выражение "my dream home" очень распространено во всей Америке. При всем рационализме и прагматизме американцев именно в этом отношении они отнюдь не лишены романтизма. Во-первых, дом американца - это предмет его гордости, показатель социального статуса и стиля жизни. Вместе с тем американский дом - это, разумеется, и предмет каждодневных забот, тревог и страхов.

 

Помню, как на занятиях брокеров по недвижимости преподаватель рекомендовал нам использовать слово "house", когда говоришь с продавцом недвижимости о его доме, и употреблять термин "home", когда дело имеешь непосредственно с покупателем недвижимости. Почему?

 

Потятие "hоме" имеет более сильную эмоциональную окраску, подразумевающую тепло домашнего очага, пусть даже речь идет о простой электрической печке, в которой приготовили пирог сherry, чей приятный запах распространился по всему дому, создав в нем ощущение праздника, и обо всем остальном - о начинке дома, которую невозможно продать (какой бы дорогостоящей она ни была), так же как невозможно ее купить. Одним словом, вопрос, связанный с домом, для американцев такой же болезненный, как и пресловутый московский "квартирный вопрос".

 

Сегодня американский рынок недвижимости переживает интересный момент. Он превращается из рынка продавца в рынок покупателя.

 

Это означает, что на рынке недвижимости США в настоящий момент больше продавцов, чем покупателей. О смене направления свидетельствует и ряд факторов:

 

Увеличивается время пребывания на рынке того или иного объекта недвижимости.

 

И эта тенденция наблюдается повсеместно, включая побережье Калифорнии и Флориды, захватывая при этом все ценовые сегменты рынка, включая элитную недвижимость. Я являюсь лицензированным брокером по недвижимости в Орегоне. Работаю в пятой по величине компании в США JohnLScott real estate. И ежедневно ко мне поступают статистические данные по продажам домов в нашем штате. Офис расположен в городе Ashland, находящемся на границе с Калифорнией. Для большинства состоятельных людей это место очень привлекательно с точки зрения инвестиций. Великолепная природа: чистый воздух, горы, долина с виноградниками, красивые озера, горные реки с водопадами и разнообразные минеральные источники. Все это создает благоприятные условия для активного времяпрепровождения на воздухе: катания на лодках и водных мотоциклах, водных лыжах, занятия рафтингом и занятия в зимний период горными лыжами. В городе бурлит культурная жизнь. Здесь есть три театра и ежегодно проходят Шекспировские фестивали. Статистика по купле-продаже недвижимости во многом соответствует общей тенденции. Если летом прошлого года средняя продолжительность продажи объекта составляла около 20 дней, а отдельные дома продавались всего в течение одного-двух дней, то этим летом средняя продолжительность нахождения дома на рынке составляет уже 70 дней.

 

Цены стабилизировались и готовы идти на снижение.

 

В июле статистика указывала на снижение цен по сравнению с июлем прошлого года в отдельных районах Южного Орегона. В других районах рост цен продолжается, но его темпы замедляются. По сведениям "Лос-Анджелес Таймс", в Южной Калифорнии, где средняя стоимость дома составила $485 тыс., по ситуации на май месяц рост цен был наименьшим начиная с июля 2000 г. В районе Сан-Диего в мае этого года средняя цена на дома выросла только на 0,4% - с $488 тыс. до $ 490 тыс. А большинство проданных домов в нашей местности реализовано по цене, ниже объявленной.

 

Рынок недвижимости затоваривается. С начала 2006 г. количество домов, выставленных на продажу, увеличивается с каждым днем.

 

Когда вы являетесь полноправным владельцем дома, не связанным с кредитной организацией, побудительными мотивами продажи вашей недвижимости становятся чаще факторы личной жизни, например, увеличение семейства или развод. Но если вы покупаете жилье в кредит, то становитесь экономически зависимым от объективных факторов.

 

Большинство домов в США покупается в кредит, независимо от стоимости дома и дохода владельца. Повышение процентной ставки увеличивает ежемесячные выплаты по кредитам, а рост цен на бензин ведет к росту транспортных расходов и цен на товары ежедневного спроса и т. д.

 

Все эти факторы влияют на способность людей выплачивать кредиты или в случае неспособности выплаты - на выставление дома на продажу.

 

Что такое Foreclosure, почему оно растет и кто выигрывает в этой ситуации? В настоящее время просматривается некоторая закономерность в ув еличении числа людей, неспособных оплачивать свои кредиты. Как следствие, растет количество Foreclosure. Foreclosure - это процедура, в результате которой дома неплательщиков продаются с аукциона.

 

Она различна в разных штатах, так же как законодательство по недвижимости в разных штатах не одинаково.

 

В Chicago Tribune от 25 июня была напечатана статья о Foreclosure, где приводились следующие статистические данные. В мае этого года по стране зарегистрировано 27 064 процедуры по продаже недвижимости с аукциона. Только за один этот год их количество возросло на 16,6%. А общее число домов, выставленных в мае на продажу через аукцион, составило 89 327, согласно данным Foreclosure.com. Как правило, в данной ситуации выигрывает покупатель этой недвижимости. Именно этим фактором обусловлено время выхода на рынок профессионалов.

 

Наступает время, когда на рынок выходят профессиональные игроки.

 

Профессионалами в данном случае называют людей, покупающих и продающих дома в целях получения доходов от сделок. Одним словом, это люди, которые зарабатывают на недвижимости.

 

Все факторы, о которых говорилось выше, делают этот рынок очень привлекательным для профессиональных инвесторов. Cегодня они имеют реальную возможность приобрести недвижимость по цене ниже рыночной и, переждав какое-то время, продать ее в момент, когда спрос на недвижимость опять возрастет и цены взлетят вверх. Ведь для США этот процесс был закономерен: подъемы и спады цен на недвижимость происходят с определенной периодичностью.

 

 

Как профессионал профессионалу. Несколько советов профессиональным игрокам и начинающим инвесторам.

 

При покупке недвижимости без гражданства США расходы составят на 10% больше объявленной цены плюс дополнительные расходы, связанные с оформлением.

 

Лица без американского гражданства имеют право на получение кредита для приобретения недвижимости в США. В различных банках на этот счет существуют различные программы. При получении используются кредитные истории других банков, не обязательно американских.

 

При покупке недвижимости обращайтесь к лицензированным брокерам по недвижимости, так как на все моменты сделки существует определенная процедура и временные рамки.

 

В большинстве случаев при операции купли-продажи комиссионные расходы брокеру или брокерам входят в стоимость объявленной цены и могут составлять от 1-2% от стоимости недвижимости до 6-10% (варьируется в зависимости от штата и от договора).

 

Исключение составляют только контракты брокера с покупателем на подбор недвижимости по определенному запросу покупателя.

 

Как правило, в сделке купли-продажи участвуют два брокера. Каждый из них представляет интересы только одной стороны - или покупателя, или продавца недвижимости.

Такова объективная ситуация на рынке американской недвижимости сегодня. Кому-то эта картина покажется мрачной, но кто-то, я уверена, сможет извлечь из этого экономическую выгоду.