«Обьектов, которые можно купить очень мало»
Виталий Бойко, заместитель директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия»:
Досье бизнеса
Бойко Виталий Григорьевич, директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия»
Родился: 16 июня 1972 г.
Образование: Николаевский морской государственный университет (в 1997, по специальности техника и физика низких температор)
Карьера: 1997-2001 гг. — торговый представитель -- директор филиала группы компаний «Пальмира Групп»; апрель 2001 г. -- август 2001 г. — заместитель руководителя проекта ТЦ «Метроград», руководитель маркетингового отдела ТЦ «Метроград»; сентябрь-ноябрь 2001 г. — руководитель департамента недвижимости компании «Край»; с ноября 2001 г. — заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия»
Семейное положение: женат, двое детей
Досье бизнеса
Украинская Торговая Гильдия
Образована: 2001 г.
Специализация: консалтинг на рынке коммерческой и жилой недвижимости
Количество сотрудников: 30
Оборот компании в 2005 г.: $3 млн
Кто из иностранных операторов (инвестфондов, девелоперов) сегодня выходит на украинский рынок коммерческой недвижимости?
Ранее существовало мнение, что большинство иностранных компаний приходят в Украину после того, как поработали в России. Но, как показывает практика, сегодня в нашей стране присутствует множество западных девелоперов, которые попали в Украину потому что работали в Польше. Очень мало девелоперов, пришли в Украину, минуя эту страну.
Девелоперы, которые до того как придти в Украину работали в Москве, находятся на втором месте. Московский рынок девелопмента довольно закрытый и многие крупнейшие компании уже в течении пяти и больше лет ведут там всего по одному проекту. Таким образом, не находя эффективного применения своим ресурсам в столице Российской Федерации, иностранные компании направляются в Украину.
Третью категорию составляют те девелоперы и инвесторы, которые, совершено не зная рынков Восточной Европы или только начиная их осваивать, или рассматривают Украину как новый рынок для развития наравне с другими восточноевропейскими странами. Большое количество операторов начинает приходить в Украину следом за иностранными банками, интервенция которых в нашу страну в последнее время активизировалась.
Существенную роль в привлечении иностранных девелоперов на украинский рынок играют также международные ритейлеры. Украина занимает 4-е место в рейтинге агентства A. T. Kearney среди стран, в которые розничным сетям рекомендуют заходить немедленно.
Каким образом иностранные операторы «проникают» в Украину?
Сегодня существует три способа вхождения иностранцев на украинский рынок коммерческой недвижимости. Первый – это покупка уже введенного в эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости. Правда, на сегодняшний день такие объекты можно пересчитать по пальцам. Более того, ставка их капитализации (это коэффициент, представляющий собой результат деления ежегодных рентных платежей за вычетом эксплуатационных расходов на общую сумму инвестиций. К примеру, если здание обошлось владельцу в $1 млн., а ежегодно он получает от сдачи площадей в аренду $200 тыс., то ставка капитализации составляет 0,2 или 20%, то есть ежегодно он возвращает 20% от первоначальных инвестиций - авт.). в Украине за последние месяцы снизилась с 16% (около 6 лет) до 10% (то есть, объекты окупятся за 10 лет; в Европе ставка капитализации 8%, то есть, объекты окупаются за 12 лет – авт.). К слову, чем меньше ставка капитализации, тем дольше покупатель готов ждать ее возврата. То есть, иностранные инвесторы теперь должны ждать возврата средств не менее 10 лет, тогда как раньше окупаемость, в частности, торговых объектов составляла 5-7 лет.
Лично меня поражает, насколько спокойно иностранцы относятся к Украине, если готовы ждать 10 лет. Я даже не могу объяснить, почему так. Ведь, если послушать сессионные выступления и пообщаться с депутатами, то понять, куда мы идем сложно даже украинцам.
Почему ставка капитализации столь рекордно низкая для постсоветского пространства?
Потому что, еще раз повторюсь, объектов, которые введены в эксплуатацию, и которые можно покупать, сегодня очень мало. А желающих купить коммерческую недвижимость очень много. За последний год только в нашем офисе побывали представители около 60 иностранных компаний. При этом отмечу, что сделки по покупке коммерческой недвижимости не осуществляются быстро. Ведь речь идет о десятках миллионов долларов.
Наверное, поэтому в Украине имело место всего четыре транзакции?
Их то объявлено четыре, но не факт, что, во-первых, обо всех сделках объявлено, а, во-вторых, еще ряд транзакций сейчас готовится (предполагается, что в ближайшие несколько лет буду проданы практически все качественные объекты коммерческой недвижимости – авт.). Вернее, я не знаю, сколько их готовится, но возможными покупателями изучаются практически все объекты высокого уровня.
То есть, возможно, что в ближайшие несколько лет практически все высокопрофессиональны коммерческие объекты будут проданы?
А так и должно быть, потому что продажа - логичное завершение любого девелоперского проекта.
А как насчет других способов вхождения иностранцев на украинский рынок?
Еще один способ проникновения на рынок – это покупка девелопером земельного участка. Причем, отмечу, что если раньше участок продавался зачастую вместе с проектом и разрешением на строительство, то сейчас иностранцев это не устраивает, потому что они хотят реализовывать свой проект конкретно под заказчика. Таким образом, сегодня ситуация выглядит примерно так: украинский девелопер получает контроль над земельным участком и создает с помощью консультантов концепцию будущего объекта и эскизный проект. После этого консультанты ищут покупателя, под которого проект меняется. И уже только после этого получают разрешение на строительство. При этом украинский девелопер выходит из проекта еще на этапе получения разрешения на строительство, получая 25-30% стоимости проекта.
Что касается строительства объекта в Украине с нуля в надежде получить от него сверхприбыль, то сейчас это практически невозможно, потому что пока иностранец получит разрешительную документацию (на это порой уходит до двух лет – авт.), то объект выйдет на уже насыщенный рынок.
