Объем инвестиций в российскую недвижимость в III кв. составил $1,3 млрд
В III кв. 2012 г. на российском рынке было заключено 10 инвестиционных сделок. Для сравнения в аналогичный период 2011 г. было заключено 17 инвестиционных сделок, однако средняя стоимость сделки в III кв. 2011 г. составила $85 млн., в то время как в III кв. 2012 г. средняя стоимость сделки была $130 млн.
Валентин Гаврилов, Директор отдела исследований рынка CBRE в России, отметил: «Российский рынок чувствует себя достаточно комфортно, опережая по темпам восстановления Европу. Сдерживающее влияние на активность инвесторов оказывает отсутствие четких сигналов разворота в экономике еврозоны и сохранение риска выхода из нее, как минимум, одной из южных стран с последующей высокой волатильностью финансовых рынков. При этом рынки Европы испытывают более серьезные трудности с восстановлением».
Согласно отчету CBRE при заключении инвестиционных сделок инвесторы придерживались 3 основных стратегий, а именно смотрели на объекты высокого класса, полностью сданные в аренду, с хорошим расположением и набором арендаторов, в большей степени международных и имеющих долгосрочные интересы в России. Инвесторы обращали внимание на включение в инвестиционный портфель девелоперских проектов для оптимизации соотношения «риск-доходность» в целом по портфелю. Инвестирование на стадии девелопмента позволяет повысить доходность, а инвестиционные объекты стабилизируют денежные потоки. Третья тенденция, отмеченная в отчете CBRE – инвестиции в ниши, характеризующиеся дефицитом предложения качественной недвижимости. Например, склады или аутлеты.
Согласно результатам отчета, в III кв. 2012 г. наблюдался спад инвестиционной активности в сегменте торговой коммерческой недвижимости. Объем инвестиций составил 75,6 млн. Вместе с тем суммарно с начала года доля инвестиций в торговую недвижимость составила порядка 29%, что, в целом, соответствует сложившимся тенденциям
Инвестиции в офисный сегмент более, чем в 1,5 раза превысили объемы II кв. 2012 г., однако оказались на 20% ниже уровня III кв. 2011 г. В III кв. объем инвестиций составил $764 млн. В I-III кв. 2012 г. всего на офисный сегмент пришлось 44% всех инвестиций в коммерческую недвижимость.
Наиболее крупными сделками III кв. стали:
- Продажа бизнес центра «Серебряный город» за $333 млн. (CBRE выступала брокером со стороны Продавца),
- Многофункциональный центр «Саммит» в рамках сделки БИН Групп по приобретению активов УК «Уникор» (закрытие сделки).
Инвестиции в сегменте складской недвижимости составили $50 млн. в рамках сделки Raven Russia по приобретению логистического парка «Шолохово». Доля данного сегмента составила 9% от всего объема инвестиций, что в целом соответствует предкризисным значениям.
Активность московского правительства на ниве продажи активов привела к краткосрочному буму инвестиций в гостиничный сектор. В III кв. объем сделок в данном сегменте составил $427 млн. Наиболее крупной сделкой стала продажа на аукционе гостиницы «Метрополь» приблизительно за $272 млн. Доля инвестиций в данный сегмент достигла исторического пика в 15% от общего объема.
В III кв. 2012 г. ставки капитализации остаются стабильными, и на 250 – 325 базисных пунктов выше, чем в альтернативных центрах инвестиций.
- Офисы – 8,75%,
- Ритейл (торговые центры) – 9,5%,
- Индустриальная недвижимость (склады) – 11%.
Несмотря на некоторое снижение объемов инвестиций, можно с уверенностью сказать, что инвестиционный рынок России вернулся на докризисный уровень, в то время, как европейские рынки по-прежнему находятся на уровне 50-60% от предкризисных значений.
Москва по-прежнему остается основным центром инвестиций в коммерческую недвижимость. В III кв. 2012 г. объем инвестиций в прочие регионы составил $85 млн., или порядка 6,5% от всего объема инвестиций. Практически весь объем этих инвестиций был направлен в торговую недвижимость.
Российские инвесторы являются основными драйверами рынка, тогда как активность иностранных инвесторов показывает признаки снижения.
Иностранные инвесторы с начала года реализовали собственности на $1 291 млн., из которых 1 016 млн. составили покупки российских инвесторов и 275 – иностранных. Крупнейшими сделками иностранных инвесторов по продаже активов стали бизнес центры «Дукат Плейс III» и «Серебряный город».
