Обзор элитной недвжимости г. Киева, май 2007года

Сегмент элитной недвижимости в Украине пока только развивается, мало объектов могут претендовать на такое высокое звание. Раньше было достаточно тяжело определить,какие из новостроек можно с уверенностью отнести к элитным домам, так как ориентироваться можно было только на европейские и американские стандарты, что не является верным в украинской реальности. Исключением являются уже введенные в эксплуатацию объекты, такие, как Софиевская Брама, Триумфальная Арка. Они действительно отвечают приблизительным критериям недвижимости высокого уровня. В прошлом году (2006год) Украинская Строительная Ассоциация ввела классификацию категорий жилья(de luxe, premium, business, economy, social) Элитная недвижимость включает в себя категории премиум и де люкс. В Киеве сейчас строится более 150 жилых домови комплексов, большая часть из которых принадлежит к классу жилья эконом и бизнес класса. Некоторые объекты, несмотря на явные несоответствия нескольким критериям жилой недвижимости категорий премиум и де люкс (месторасположение,внутренняя инфраструктура, инженерные и технические системы и т.д.), все равно позиционирует себя как элитное жилье. Компания Соцмарт в соответствии склассификацией жилых новостроек от УСА, определила 16 объектов в стадии строительства и 5 объектов в стадии проект, которые действительно по основным характеристикам приближаются к жилью «А» класса.
 

Объект	Общая площадь квартир
Ambassador house	8 638
Капитолий	9 000
Триумф	Нет данных
пер. Лабораторный, 6	24 061
ул. Ветрова, 23а	4 627
Дельфин	17 598
Панорама	80 000
Граф Толстой	4 872
ул. Франка 24А	1 000
Покровский посад	85 822
Консоль Сити	33 000
ул. Гончара, 35	Нет данных
Воздвиженка	55 000
Миракс Плаза	48 000
б-р. Леси Украинки 7-9	35 200
Коперник	Нет данных
ВСЕГО	406 818

 
Основные тенденциии закономерности на рынке элитного жилья г. Киева:
 

1. Застройщики и архитекторы. Основные объекты элитнойнедвижимости строят, проектируют, реализуют одни и те же организации. Кпримеру, компания Гранит имеет уже один введенный в эксплуатацию объект класса«А» - Дом на ул. Межигирской 13/7, строит 2 элитных объекта – Граф Толстой идом на ул. Ветрова 13а, и планирует построить еще один жилой дом категориипремиум на Ветрова, 13. Или жеинвестиционная компания 21 век – реализовав Триумфальную Арку, они готовят квведению в эксплуатацию Капитолий, и держат в планах еще проекты ВознесенскийЯр (премиум) и Немирова-Данченко (де люкс). Похожая ситуация наблюдается и сПозднякиЖилСтрой – сейчас они достраивают жилой комплекс класса премиум на б-реЛеси Украинки 7-9, и еще несколько их строящихся объектов претендуют на званиеэлитного жилья (хотя мы все же отнесли их к бизнес классу) Такая же не совсемясная ситуация и с объектами НЕСТ - иИзумрудный, и Времена года, немного не дотягивают по основным критериям доэлитных новостроек. Один объект Недвижимости Столицы мы все же внесли вкатегорию элитной недвижимости – Покровский Посад (как премиум-бизнес класс) Разработкойи реализацией элитных проектов занимается HCM-group:в их портфеле такие объекты как Софиевская брама (реализован), Панорама наПечерске (строится), дом на Первомайского, 56 (проект).

 

Проекты «домов для богатых» часто создаются в одних и тех жеархитектурных мастерских. К примеру, Архитектурный союз (и в частности С.Бабушкин) разрабатывали проекты таких элитных новостроек, как ЖК наКруглоуниверситетской 3-5 (и сейчас проектируют продолжение наКруглоуниверситетской 5-7), Капитолий, Триумф, дом на Грушевского, 9а, дом наВетрова, 13а. ООО Архитектурное проектирование занимались такими объектами, какМиракс Плаза и Немирова-Данченка. Много элитных архитектурных проектовразрабатывали и в Гипрогражданпромстрой: Дельфин, дом на Гончара, 35, Коперник.

 

2. Категории элитного жилья. Очень жаль, но в идеальнуюкартину элитного жилья от УСА, не вписывается полностью на 100% ни один изизученных объектов. Хотя бы по одному, двум, трем критериям элитная новостройкане соответствует параметрам жилья класса премиум или де люкс. К примеру, поместорасположению – дом класса премиум или де люкс должен находится нарасстоянии более 5 км. от промышленных зон, а этим не могутпохвастаться ни дом на Ветрова, 13а, ниГраф Толстой (менее 1км. ТЕЦ на ул.Саксаганского),ни разрекламированный Триумф (совсем рядом промышленные районы Нижней Телички).Обязательной является наличие развитой инфраструктуры микрорайона – этойхарактеристике опять же не соответствует Триумф. Элитная недвижимость в первуюочередь «по канонам» должна быть клубной, закрытой, а многоквартирный дом илитем более жилой комплекс из нескольких секций не могут быть элитными (но именно к таким себя относят дом на б-ре Л.Украинки 7-9; Панорама на Печерске, Миракс Плаза, Покровский Посад, КонсольСити). И требованиям к элитному жилью поколичеству квартир на этаже эти комплексы, соответственно, тоже не отвечают.Обязательным являются и наличие 2 или более паркомест на квартиру – этому требованиюне отвечает практически ни один из домов класса «А». В элитной новостройкев идеале должна быть насыщеннаяинфраструктура, включающая в себя и фитнес, и детскую комнату, и площадку длявыгуливания собак. Это все будет лишь у нескольких объектов (Амбассадор, Триумф, Воздвиженка). Инженерно-технические и телекоммуникационныехарактеристики здания в большинстве дорогих новостроек тоже не самоговысокого уровня (более того, в некоторыхэлитных домах остаются открытыми вопросы, будет ли электричество иводоснабжение городским или централизованным, или стоит ли рассчитывать будущимжильцам на Интернет)

 

3. Этика и закон. Нестабильная ситуация в стране, коррупцияво власти – все это откладывает негативный отпечаток и на развитие строительнойотрасли в Украине, Это сказывается и на возведении элитных новостроек. Постоянновспыхивают скандалы. Самая «маленькая» проблема, которая обычно возникает, этонесвоевременный срок сдачи дома в эксплуатацию. Причем обещанный срок окончаниястроительства дома от реального может отличаться на пол года, а может на парулет. Такие ситуации сложились с домами на Ветрова 13а, Граф Толстой, Коперник,домами на Лабораторном переулке, 6, Круглоуниверситеской 3-5, б-р Л. Украинки7-9. Жильцы даже пытались получить неустойки за значительные смещения сроков сдачизданий, но,как правило это невозможно. Более весомой, но все равнораспространенной ситуацией, являются проблемы с законом у инвестора илизастройщика. Такое случалось у Панорамы на Печерске (и незаконное строительствона месте воинской части, и разрушение памятника архитектуры Круглая башня.Против ЮЗТС даже было начато криминальное дело) Проблемы с законодательствомвозникли и с проектом дома на Граф Толстой – заказчику не понравились действияархитекторов, которые решили изменить здание, и он подал на них в суд.Строительство Амбассадор Хауз и дома на Гончара, 35 разрушает соседние дома – с возведениемэлитных новостроек жители этих домов пытались бороться, но безуспешно.Серьезные проблемы возникли и при возведении Коперника – в одно время даже былаинформация, что заморозка строительства этого объекта связанна с тем, чтозаказчик проекта сбежал вместе с деньгами инвесторов квартир.

 

Здания класса де люкс и премиум, которые сейчаспроектируются, тоже могут иметь трудности в дальнейшем – об этом говорит тот факт, что не смотря на то, что многие проектыне прошли согласований на градсовете (многие вообще отправлены на серьезнуюдоработку), их все равно собираются возводить в намеченные ближайшие сроки.

 

4. Стоимость квадратного метра. Цены на элитную недвижимостьдействительно доступны лишь для очень обеспеченных киевлян. Стоимость метраквартиры колеблется от 3500$ до 10000$. Удивительным является тот факт, чтоцена квадратного метра зависит скорее не от объективных, а субъективныхфакторов. К примеру, стоимость метра площади в новостройке в центре города, с квартирамис отделкой «под ключ», насыщенной внутренней инфраструктурой, собственнымЖЕКом, может быть значительно ниже, чем в доме рядом без всех этихположительных характеристик. Но в любом случае, самые дорогие цены вцентральных зонах Шевченковского, Печерского района, и Подольского (микрорайонВоздвиженки).