Обзор киевского рынка профессиональных офисных площадей

Есть ли повод торопиться "с вещами на выход", всем ли игрокам столичного рынка хватает профессиональных площадей и по каким критериям потенциальные арендаторы оценивают "профессиональность" площади, а эксперты - ее класс, попытался выяснить наш корреспондент.

 

Экономический background

 

"В первом полугодии 2006 года в экономике Украины наметилась позитивная динамика. На протяжении января-мая прирост реального валового внутреннего продукта по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 4%, - рассказывает Алексей Филимонов, генеральный директор международной риелторской компании Astera. - Наибольший прирост валовой добавленной стоимости наблюдался в строительстве - 8,2%, транспорте - 7,3%, торговле - 6,7%. Прирост объемов строительства в январе-мае в первую очередь связан с повышением на 10% объемов работ в строительстве завершенных сооружений.

 

В первом полугодии рост промышленного производства в Украине был отмечен на уровне 3% по сравнению с аналогичным периодом 2005 года, тогда как прогноз составлял 2%.

 

Номинальные доходы населения за январь-май 2006 года сравнительно с аналогичным периодом 2005 года увеличились на 31,9%, а затраты - на 27,3%, прирост сбережений составлял 9 811 млн. грн.

 

В январе-мае 2006 года среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная штатному работнику (без учета работников малых предприятий и занятых у граждан-предпринимателей), составляла 934,32 грн., что в 1,9 раза превышает уровень прожиточного минимума для работоспособных лиц (496 грн.) и на 35,3% соответствующий показатель год назад. Тем не менее в экономике страны остается значительной дифференциация уровня оплаты труда среди видов экономической деятельности и регионов.

 

Индекс потребительских цен (индекс инфляции) в январе-мае 2006 года составил 102,8% (в соответствующий период предыдущего года - 105,7%). В январе-мае темпы прироста цен (тарифов) на услуги (4,4%) опережали прирост цен на продовольственные (3,0%) и непродовольственные (0,7%) товары.

 

Объем экспорта внешней торговли Украины товарами за январь-май 2006 года составлял $10 940,9 млн. и уменьшился сравнительно с 2005 годом на 3,9%; импорт - $13 039,9 млн., увеличился против аналогичного периода предыдущего года на 23,2%. Внешнеторговые операции с товарами Украина осуществляла с партнерами из 193 стран мира".

Естественно, такие положительные тенденции не могут не влиять на развитие рынка профессиональных офисных площадей.

 

Эксперты компании Colliers International отмечают, что в последние годы столичный рынок офисной недвижимости характеризуется растущей емкостью и происходящими на нем качественными изменениями. Обе участвующие в рыночном взаимодействии стороны - предложение и спрос - трансформируются.

 

Классификация

 

"В настоящее время существует проблема с классификацией бизнес-центров, официальная форма которой в Украине не утверждена, - рассказывает Алексей Филимонов. - Вследствие этого некоторые бизнес-центры присваивают себе высокий класс, часто необоснованно".

 

"Далеко не всегда позиционирование строящихся и уже введенных в строй бизнес-центров является объективным. К примеру, на одной из последних конференций по недвижимости бизнес-центр "Леонардо" был представлен как класс А, хотя он в этот класс не попадает в силу того, что создан на основе реконструированного здания. И есть множество подобных примеров, - говорит Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия". - В то же время с проблемой отсутствия классификации мы как консультанты сталкиваемся при разработке концепций бизнес-центров. В первую очередь это касается достаточного количества парковочных мест и месторасположения для объектов класса А".

 

На сегодняшний день наиболее популярной является классификация, разработанная Комитетом по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине и Форумом недвижимости Киева. "Данная классификация основывается на десяти обязательных и шести дополнительных требованиях к бизнес-центрам, среди которых месторасположение, управление, сервис, размер парковки, технические и другие параметры", - рассказывает господин Филимонов. Соответственно данной классификации офисным центрам присваиваются категории А, В, С, иногда с применением знаков "+" и "-".

 

Виталий Бойко считает, что применять европейские стандарты к украинским объектам коммерческой недвижимости очень сложно, так как основные моменты существующей классификации в нашей стране не соответствуют действительности, например, парковочный коэффициент 1 на 100 кв. м полезной площади, а также границы центрального делового района. "В связи с этим необходима разработка отечественной классификации, в основу которой должны лечь качественный уровень существующих бизнес-центров, международные стандарты в сфере офисной недвижимости и местные особенности рынка, - отмечает Витайлий Бойко. - В то же время для создания единой классификации необходим системный подход к определению и оценке основных параметров офисного рынка недвижимости. Основные участники рынка - девелоперы, консультанты, брокеры, управляющие и другие - должны прийти к единому мнению в отношении стандартов классификации бизнес-центров, которые будут соответствовать тенденциям рынка, а также будут удобны и понятны потенциальным арендаторам.

 

С появлением новых проектов и ростом предложения офисных площадей рынок постепенно будет подходить к стадии насыщения. Рост уровня конкуренции рано или поздно приведет к необходимости четкой классификации, которая позволит структурировать рынок".

 

По мнению экспертов "Украинской Торговой Гильдии", вопросы классификации особенно важны для объектов класса А. "Обнародованная в прошлом году классификация Американской торговой палаты ставит под вопрос классность практически всех существующих объектов класса А в Украине. Одни не подходят по количеству парковочных мест, другие - по расположению, третьи - по качеству здания. Тем не менее в городе несколько объектов традиционно считаются объектами класса А. Среди них "Миллениум", "Мандарин Плаза", Horizon Office Towers, "Доминант Центр", "Подол Плаза". В 2005 году к этому списку прибавились "Арена Сити" и "Европа-Плаза". Все больше игроков на рынке заинтересовано в пересмотре существующей классификации. И если не в создании новой, то хотя бы во внесении изменений в старую. Сейчас в прессе обсуждается возможность расширения центрального делового района или присвоения объектам, расположенным вне его, класса А со знаком "-". Тем не менее классификация на данный момент действует, и большинство ее положений, по всей видимости, не изменится", - отмечает Виталий Бойко.

 

Предложение

 

По данным международной риелторской компании Astera, в настоящее время в столице Украины функционирует около 100 бизнес-центров. "В течение 2005 года на рынок вышло около 150 тыс. кв. м новых офисных площадей, что на 60% больше, чем было построено в 2004 году, и в два раза превышает показатели 2003 года, - рассказывает Алексей Филимонов. - К тому же на 2005 год были перенесены сроки завершения строительства объектов, начатых в 2004 году. В 2004-м планировалось ввести в эксплуатацию 160 тыс. кв. м площадей, однако из-за задержек строительства было введено 100 тыс. кв. м. Тем не менее новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров".

 

По данным Astera, Киев значительно отстает от крупнейших столиц Центральной и Восточной Европы по объему качественных офисных площадей, однако новое строительство ведется быстрыми темпами. На конец 2005 года объем рынка офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составил около 460 тыс. кв. м, что составляет около 10% рынка офисных помещений.

 

Эксперты "Украинской Торговой Гильдии" отмечают, что основную массу (порядка 61%) площадей на киевском рынке профессиональной офисной недвижимости сейчас занимают объекты класса В. Доля объектов класса А составляет, по разным оценкам, 8-15%.

 

По данным Colliers International, в 2005 году общая арендуемая площадь профессиональных офисных помещений в Киеве была равна 436 000 кв. м, а новое предложение на рынке составило порядка 120 000 кв. м. Эксперты Colliers International полагают, что украинский рынок сопоставим с рынками Варшавы, Праги или Будапешта 7-8-летней давности.

 

Объекты, которые Colliers International Ukraine классифицирует как профессиональные офисные здания, зачастую отличны друг от друга по своим характеристикам: месторасположению, этажности, планировочным и инженерным решениям. "Мы склонны рассматривать разнородность структуры существующего предложения как одно из проявлений относительно позднего оживления рынка, - говорят эксперты Colliers International. - Историческая информация показывает, что до 2003 года преобладающим типом офисного помещения, выводимого на рынок, было модернизированное или реконструированное здание. Правда, несколько крупных объектов нового строительства были завершены в 2005 году. Начиная с 2003 года значительно активизировалось новое строительство. 2005 год продолжил эту тенденцию и был отмечен значительным объемом нового предложения зданий, построенных с нуля или реконструированных. Также важно отметить, что при отсутствии участков в центре города преобразование промышленных зон в офисные проекты остается актуальным.

 

Так как конструктивные решения модернизируемых зданий налагают определенные физические ограничения на их будущее использование, класс таких помещений, как правило, невысок в сравнении с новым строительством. Сохранение же значительной доли модернизированных зданий в структуре нового предложения привело к преобладанию в 2005 году на рынке помещений класса С и В (в настоящий момент на площади класса А и В+ приходится лишь менее трети кумулятивного предложения)".

 

По мнению экспертов "Украинской Торговой Гильдии", существует тенденция изменения конъюнктуры рынка в сторону увеличения доли площадей центров класса А и В. "На киевском рынке офисных площадей на сегодняшний день существенную долю (около 60%) занимают офисные помещения класса В, в течение трех лет она увеличится как минимум на 15%", - отмечает Виталий Бойко.

 

Предложение на рынке площадей в профессиональных бизнес-центрах характеризуется увеличением доли объектов классов А и В. Основная масса предложения приходится на центр города и прилегающие к нему районы. Преобладают в предложении офисных площадей на рынке Киева офисы небольшого размера - до 100 кв. м (почти 70% предложений). Прослеживается тенденция к появлению профессиональных качественных бизнес-центров в отдаленных районах в 2007/2008 году.

 

Спрос

 

"Спрос на офисные помещения в Киеве остается по-прежнему высоким. Новые объекты сдаются, как правило, на 90% по предварительной сдаче. Бизнес-центры класса А находятся на уровне, близком к 100% заполняемости. Заполняемость объектов класса В - 98-100%. Наибольший спрос существует в сегменте бизнес-центров класса В в средней ценовой категории. Общий объем потребления офисных площадей в Киеве в год может составлять порядка 200 тыс. кв. м и выше, - отмечает Виталий Бойко. - Высокий спрос поддерживается благоприятной экономической ситуацией. Потенциал спроса составляют новые иностранные компании, развитие уже работающих в Киеве компаний и рост количества новых отечественных предприятий".

 

Для успешного функционирования офисного центра девелопер должен знать своего потребителя. Поэтому в рамках разработки концепций офисных центров в городе Киеве специалистами "Украинской Торговой Гильдии" было проведено несколько исследований среди арендаторов офисных центров столицы с целью выявления их потребительских предпочтений и основных характеристик.

 

Согласно опросу арендаторов офисных помещений, проведенному "Украинской Торговой Гильдией" в конце 2005 года, у 46% опрошенных компаний за последний год увеличилась площадь офиса, у 56% увеличилось количество сотрудников, 50% опрошенных компаний в случае поиска нового офиса искали бы помещение большего размера, чем имеют на данный момент.

 

"Эта тенденция говорит о том, что заполнение новых объектов будет происходить за счет перехода арендаторов в более качественные помещения, - считает Виталий Бойко. - Потенциальный спрос со стороны этой категории потребителей составляет 200-250 тыс. кв. м в период 2006-2007 гг. ".

 

По данным Colliers International, поглощение офисных площадей в 2005 году в Киеве впервые превысило порог в 100 тыс. кв. м. "Данные по поглощению офисных площадей в 2005 году показывают: на долю международных компаний приходится около 63% от всего поглощения. В разрезе отраслевой принадлежности наиболее широко представлены компании сферы услуг (в первую очередь финансовый и банковский секторы), - рассказывают эксперты Colliers International. - Примерно равные доли приходятся на выход на украинский рынок новой компании, расширение уже присутствующей компании и смену офисного здания (в 100% случаев на здание более высокого класса).

 

По нашему мнению, за этими цифрами кроется значительный отложенный спрос, который в 2005 году благодаря активизации нового предложения материализовался в заключенные сделки. Закономерно было бы в будущем ожидать возрастания роли спроса, исходящего от входящих игроков".

 

По мнению Алексея Филимонова, наибольшим спросом на сегодняшний день пользуются бизнес-центры класса А: "Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса А составляет 100% и вызван дефицитом данных площадей на рынке Киева. Основными арендаторами площадей в таких бизнес-центрах являются мультинациональные корпорации, иностранные представительства, крупнейшие отечественные коммерческие структуры: IMA Group, TACO, Panasonic, Sony, Samsung, WBB, SAP AG, Da Vinci, Nafta-Service Ukr. Marsh, Philip Morris, Intel, "Украинская национальная лотерея".

 

"Наибольшим спросом в бизнес-центрах классов А и В пользуются площади до 100 кв. м и 400-600 кв. м. В результате расширения существующих на рынке компаний и появления новых устойчивым остается спрос на аренду больших офисных площадей 800-1 500 кв. м, хотя арендаторов таких площадей не много, а украинским компаниям выгоднее купить, чем арендовать офис такого размера".

 

Бизнес-центры классов В и В+ также пользуются высоким спросом и заполнены на 97-100%. В имеющихся на рынке офисных помещениях 60% специально построенных объектов занимают западные фирмы, а оставшиеся 40% разделяют между собой российские и украинские компании. Среди арендаторов бизнес-центров класса В такие компании, как Mary Key, Adidas, Renault, Robert Bosch, Yamanochi, BBC, Visa, PepsiCо, Whirlpool, Nokia, Interpipe, Regus, Ratiopharm, Ernst & Young, Altima, посольства США и Великобритании.

 

"Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса С составляет 90-95%, - отмечает Алексей Филимонов. - Арендаторами являются такие компании, как "Бурда-Украина", Kodak, Nagel, Polfa, Polfarma, Thomson, Furnel, Sanitec Kolo, "Укртуринвест", "Нафтогаз Украины", "Киевстар", различные рекламные агентства, редакции газет и журналов".

 

Арендные ставки

 

"В настоящее время спрос на аренду все еще значительно превышает спрос на покупку офисной недвижимости, - подчеркивает Алексей Филимонов. - Такое обстоятельство вызвано дефицитом помещений, предлагаемых к продаже, а также высокими ценами на продаваемые объекты. Кроме того, основные потребители профессиональных офисных помещений - международные компании - предпочитают инвестировать средства в свою основную деятельность. Таким образом, большинство операторов рынка в условиях недостаточной стабильности экономической и политической ситуации в Украине отдают предпочтение аренде офиса".

 

"Для офисных помещений в бизнес-центрах Киева характерна высокая цена аренды, что связано с ненасыщенностью рынка. Практически все бизнес-центры реализуются до ввода объекта в эксплуатацию. В течение 2005 года ставка аренды выросла на 61%, хотя никто не ожидал таких темпов. На помещения класса А средняя базовая ставка в начале 2005 года составляла порядка $29, в середине года - $32, в конце года предложение в новых бизнес-центрах было по цене $50 за 1 кв. м. На помещения класса В цены выросли в течение года примерно на $20 - с $22 до $41. Хотя встречаются предложения и по более высоким ценам - $45-50 за 1 кв. м. В течение 2006 года значительных изменений в ставках аренды, по всей видимости, уже не произойдет. При этом возможно некоторое увеличение ставок в отдельных проектах", - рассказывает Виталий Бойко.

 

"В международной практике принято считать, что вакантность менее 10% характеризует рынок как "рынок арендодателя". В 2005 году владельцы офисных помещений не были предрасположены к снижению арендной платы или к предложению других поощрений для арендаторов, - утверждают в компании Colliers International. - Рекордно низкая вакантность помещений классов А и В+ оказала существенное влияние на динамику рынка. Дефицит помещений высокого класса заставил часть потенциальных арендодателей занять выжидающую позицию, другую же часть - искать компромисс и обратить внимание на помещения классом ниже. Как результат, давление на арендную ставку в сторону повышения для помещений всех типов повысилось, что было наиболее выражено в сегменте высококачественных офисных помещений.

 

Направление изменения арендных ставок в среднесрочном периоде предсказать непросто - в связи с возможным несоблюдением сроков сдачи многих крупных объектов. Ввод запланированных мощностей в полном объеме, безусловно, окажет понижающее давление на ставки аренды и увеличит вакантность, однако такой ситуации, скорее всего, трудно ожидать в ближайшие год-два".

 

Тенденции

 

К основным тенденциям рынка офисных помещений Киева Виталий Бойко относит появление спроса на качественные помещения в отдаленных районах с хорошей транспортной развязкой, повышение требований арендаторов к качеству помещений, повышение значимости дополнительных услуг, в том числе наличие достаточного количества парковочных мест, создание дополнительных удобств для арендаторов.

 

Рост арендной платы заставляет арендаторов быть более щепетильными при выборе помещений. "Заплатив хорошую цену, хочется получить максимум комфорта от своего офиса, - говорит Виталий Бойко. - Поэтому все большее значение приобретает качество помещений, расположение и инфраструктура бизнес-центров. Приоритетными требованиями являются отдельно стоящие здания, неограниченные возможности по коммуникациям (телефоны, Интернет), достаточное количество парковочных мест, надежная охрана, развитая инфраструктура (конференц-залы, фитнес-залы, общественное питание, зоны отдыха). Проблемным традиционно остается вопрос с парковкой в бизнес-центрах. По результатам исследования спроса, более 40% арендаторов киевских бизнес-центров считают главным недостатком своего объекта отсутствие нормальной парковки. Поэтому в своих проектах мы стараемся это учитывать и используем в среднем четыре места на 100 кв. м".

 

Также эксперты "Украинской Торговой Гильдии" отмечают, что одной из основных тенденций является перемещение киевских бизнес-центров из центрального делового района. По данным "Украинской Торговой Гильдии", 55% площадей известных новых бизнес-центров расположены в отдаленных от центра районах города. "По состоянию на 2005 год на центр города приходится 86% офисных площадей классов А и В. Через четыре-пять лет на долю центра города будет приходиться порядка 62%", - отмечает Виталий Бойко.

 

Эксперты Colliers International полагают, что офисный рынок столицы, как и большинство развивающихся рынков в других странах, в 2005 году продолжил демонстрировать тенденции к сегментации предложения. Появление субрынков и анонсирование первых офисных проектов формата "бизнес-парк" играют важную роль в этом процессе.

 

"По мере усложнения задач поиска вакантного участка либо объекта, пригодного для реконструкции/модернизации, в центральном деловом районе усиливается внимание к участкам, прилегающим к ЦДР либо имеющим хорошую транспортную доступность. Объемы предложения вне ЦДР значительно возросли в 2004-2005 годах и, по прогнозам, продолжат расти в будущем, - считают эксперты Colliers International. - Структура будущего предложения в части как осуществляемых, так и предварительных проектов продолжает тенденции последних лет: доля нового строительства возрастает; плюс к этому заявлено значительное количество комбинированных проектов (реконструкция + новое строительство). Такая доля нового строительства и реконструкции позволит значительно увеличить предложение площадей высокого класса (А и В+) и, следовательно, их долю в кумулятивном предложении".

 

Прогноз

 

"В 2006-2007 годах произойдет существенный рост рынка офисных площадей, к 2008 году рынок перейдет в фазу спада, - считает Виталий Бойко. - Выход на рынок в течение двух лет свыше 440 тыс. кв. м офисных площадей вызовет стабилизацию арендных ставок. Средние арендные ставки на помещения классов А и В могут снизиться на 10% и более, на помещения класса С - на 15%. Появление новых бизнес-центров будет способствовать насыщению рынка и ограничивать его потенциальные возможности на 2007-2008 гг. ".

 

Эксперты Colliers International считают, что спрос на офисные помещения будет увеличиваться с каждым годом, но поглощение в ближайшее время будет ограничено предложением, существующим на рынке.

 

"Ряд инвесторов заявили о больших планах относительно строительства новых объектов в Киеве. Согласно планам застройки, в 2006 году на рынок должно выйти около 15 профессиональных бизнес-центров, среди которых семь многофункциональных центров, сочетающих в себе жилую, офисную и торговую функции, - рассказывают в компании Аstera. - Однако рынок, испытывающий дефицит предложения, практически во всех сегментах способен быстро поглотить новые площади. При этом соотношение спроса и предложения может сбалансироваться только к концу 2006 года при условии введения в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м новых площадей. Ожидать полной удовлетворенности текущей потребности в офисах можно только через несколько лет, когда закончится возведение в Киеве 14 офисных центров, находящихся сейчас на начальной стадии строительства. Хотя активное развитие бизнеса в стране и увеличение иностранного инвестирования дает предпосылки к будущему возрастанию спроса на недвижимость".

 

Также эксперты компании Аstera отмечают, что запланированные к введению в 2006 году бизнес-центры будут расположены в центральных и прилегающих к центру районах города. Помимо этого, внимание девелоперов сегодня привлекает исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.