Обзор московского рынка апартаментов
Жилой комплекс «Остров фантазий»
Рынок апартаментов Москвы
Целевая аудитория покупателей апартаментов существенно уже, чем стандартных квартир. Отличается и мотивация. Зачастую апартаменты приобретают для временного проживания (представительские и сервисные квартиры), последующей сдачи в аренду работникам близлежащих бизнес-центров, размещения компактного офиса или просто с целью последующей перепродажи. По состоянию на апрель — начало мая 2010 г. в Москве продажи апартаментов вели в семи комплексах. Общее число объектов данной категории в указанных проектах — 1,83 тыс., их суммарная площадь — порядка 265 тыс. кв. м.
Общая характеристика реализуемых проектов
«Город столиц»
Апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити»
Это наиболее известные в Москве объекты данного формата. Жилая часть предусмотрена в пяти башнях комплекса. Общая проектная площадь апартаментов — свыше 380 тыс. кв. м.
Основные достоинства объектов в ММДЦ «Москва-Сити»: эксклюзивное местоположение и архитектура башен, роскошные панорамные виды с верхних этажей, а в перспективе — развитая инфраструктура, широкая аудитория потенциальных арендаторов, высокая транспортная доступность от аэропортов.
В период кризиса строительство ряда объектов в Москва-Сити было приостановлено. На сегодняшний момент продажи апартаментов ведут только в двух комплексах:
- «Город столиц» (Краснопресненская наб., ММДЦ, участок 9);
- «Империя Тауэр» (Краснопресненская наб., ММДЦ, участок 4).
Число апартаментов в этих комплексах, по качественным характеристикам относящихся к премиум-классу, составляет около 900, суммарная площадь — 159 тыс. кв. м.
В башне «Федерация» первичные продажи апартаментов были приостановлены в конце 2009 г. Аналогичная ситуация с башней «Меркурий Сити», строительство которой продолжается, однако реализация перенесена на более поздний срок. В целом в объектной структуре апартаментов в Москва-Сити доминируют площади от 150 до 270 кв. м. Около 15% помещений имеют площадь от 100 до 150 кв. м. На компактные по меркам элитного сегмента апартаменты (до 100 кв. м) приходится менее 5%.
Апартаменты в Центральном округе Москвы
«Империя Тауэр»
Апартаменты появляются в центре столицы на тех площадках, где жилье строить нельзя по нормативам. Запрещено, но очень перспективно. Застройщики понимают, что стоимость квартир на их участках существенно выше, чем цена офисов или объектов прочего функционала, поэтому превращают нежилые проекты, по сути, в элитные жилые дома или комплексы в формате апартаментов временного проживания.
Следует отметить, что покупателей элитных апартаментов не особенно заботит их специфичный правовой статус. Вопрос регистрации для этой аудитории не является камнем преткновения. Для них гораздо важнее эксклюзивное местоположение и статус дома.
Апартаменты предлагают к продаже в двух проектах премиум-класса на территории ЦАО Москвы:
- «Легенда Цветного» (Цветной бул., вл. 2, стр. 1);
- «Резиденция Знаменка» (ул. Знаменка, д. 9/12, стр. 1, 2).
Суммарное число апартаментов в данных объектах составляет 111, их общая площадь — около 20 тыс. кв. м. Это многофункциональные комплексы с подземным паркингом, бизнес-центром, торговыми и инфраструктурными объектами. По состоянию на апрель 2010 г. комплекс «Резиденция Знаменка» был сдан в эксплуатацию.
Сдача госкомиссии проекта «Легенда Цветного» ожидается в конце текущего года.
Апартаменты в других районах Москвы
«Резиденция Знаменка»
Апартаментные проекты за пределами Садового кольца, в том числе в спальных районах города, чаще всего появляются вследствие существующих ограничений по строительству жилья — природоохранных, инфраструктурных и др. По аналогии с жилыми квартирными домами проекты с апартаментами для временного проживания бывают премиум-, бизнес- и экономкласса. Одним из наиболее известных проектов бизнес-класса является ЖК «Остров фантазий», находящийся на улице Островной (Островной проезд). Комплекс расположен на территории природного парка «Москворецкий». Общее число апартаментов в данном проекте — 226. Объект был введен в эксплуатацию в 2003 г. Часть апартаментов в комплексе сдают в аренду, другие находятся в продаже на вторичном рынке.
«Легенда Цветного»
На момент проведения компанией IntermarkSavills этого исследования в Москве было реализовано два проекта с апартаментами, по качественному уровню относящихся к экономклассу:
- жилой дом на Ярославском шоссе (Ярославское ш., 122–124);
- офисно-жилой комплекс «Первый деловой дом» (Братиславская ул., вл. 2–4).
Общее число апартаментов в данных проектах составило 563, их площадь — 41 тыс. кв. м. Эти комплексы находятся вблизи больших магистралей (Ярославское шоссе, Люблинская улица), в районах с развитой инфраструктурой, но удаленных от центра Москвы. Архитектурная концепция проектов обязательно включает в себя офисно-торговые площади и паркинг. По данным на апрель 2010 г., строительство ОЖК «Первый деловой дом» завершено, а доля реализованных апартаментов достигла 70%. Комплекс апартаментов в жилом доме на Ярославском шоссе был сдан в эксплуатацию в 2008 г. На сегодняшний момент первичная реализация в нем завершена.
Спрос и цены
Жилой дом на Ярославском шоссе
Апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити»
Ценообразование на апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» выстроено в зависимости от этажа и от видовых характеристик. По состоянию на конец апреля текущего года цены реализации составили от 7 до 20 тыс. долл./кв. м, включая отделку (в среднем около 11 тыс. долл./кв. м). Наиболее ликвидны небольшие по площади (от 80 до 120 кв. м) апартаменты. Они составляют 57% от общего количества сделок. Так, в комплексе «Город столиц» за первые 12 месяцев с начала продаж было реализовано больше половины минимальных по площади апартаментов (102–106 кв. м), при этом больших апартаментов (215–240 кв. м) за аналогичный период продали около 20%.
В группе больших апартаментов (от 180 кв. м) повышенным спросом пользуются те, что имеют лучшие видовые характеристики (на исторический центр Москвы). Площади более 250 кв. м и пентхаусы востребованы в наименьшей степени. В среднем в одном жилом комплексе «Москва-Сити» реализуется шесть — восемь апартаментов в месяц.
Апартаменты премиум-класса
В апреле 2010 г. стоимость 1 кв. м апартаментов премиум-класса составляла от 8 до 31 тыс. долл. в зависимости от нахождения комплекса, видовых характеристик, этажа и площади. Средняя цена предложения элитных апартаментов на первичном рынке составила около 11 тыс. долл./кв. м. В среднестатистическом жилом комплексе премиум-класса реализуют 10–15 апартаментов в год.
Апартаменты бизнес–класса
На апрель 2010 г. стоимость 1 кв. м апартаментов бизнес-класса, представленных на вторичном рынке в ЖК «Остров фантазий», расположенном в Западном административном округе Москвы, составила от 8 до 25 тыс. долл. Средняя цена предложения — около 12 тыс. долл./кв. м.
Апартаменты экономкласса
Цены реализации этих объектов в апреле составили от 3,3 до 5,2 тыс. долл./кв. м в зависимости от площади. Средняя стоимость предложения — около 4 тыс. долл./кв. м. Большинство заключенных сделок пришлось на одно- и двухкомнатные квартиры площадью 50–80 кв. м.
