Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2008 года
«Цыплят по осени считают» - эта известная народная пословица была использована в февральской статье «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости» аналитического центра www.irn.ru, когда только за первые 2 месяца 2008 года квартиры в Москве подорожали более чем на 10%.
К нояб 08 |
||
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) |
5.614 пункт. |
-6,0 % |
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) |
-4,98 %/мес |
-1,3 % |
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) |
-0,14 б/деп |
-2,2 б/д |
Недвижимость в Москве (www.irn.ru)
|
Конец 08 |
К нач 08 |
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) |
5.614 пункт. |
+25,1 % |
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) |
-4,98 %/мес |
-8,5 % |
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) |
-0,14 б/деп |
-3,9 б/д |
Тогда многие эксперты предрекали чуть ли не двукратное подорожание московской недвижимости в 2008 году, подобно росту 2006 года. Так только за первое полугодие 2008 года рост цен составил почти 35%. Однако с приходом осени все кардинально изменилось.
Проблемы с ликвидностью, а также общий финансовый кризис, захлестнули и рынок недвижимости. Стоимость недвижимости в Москве достигла своего исторического максимума к концу лета 2008 года и после непродолжительной остановки начала ощутимо снижаться с наступлением октября. При этом по статистике снижение цен за второе полугодие 2008 года (а точнее за 4 квартал) невелико. Так по данным индекса www.irn.ru – чуть более 10%, что и приводит к итоговому результату за 2008 год в виде прироста на 25%.
Однако следует учесть еще и неявную коррекцию цен на недвижимость в виде скидок, дисконтов и торга, которая однозначно сформировалась к концу 2008 года. С ее учетом полное снижение цен во втором полугодии составило уже не около 10%, а 20%-25%. В результате итоговый прирост цен за 2008 год, сформированный перевесом роста первого полугодия над снижением во втором, оказывается вряд ли более 10%-15%, то есть на уровне инфляции. Именно такие цифры и фигурировали в прогнозе рынка недвижимости на 2008 год, сделанном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» год назад.
Примечательно, что прирост рублевых цен на квартиры за 2008 год, отслеживаемых журналом о недвижимости www.metrinfo.ru, оказывается еще больше примерно на 15%. Это связано с очевидным ослаблением рубля по отношению к основным мировым валютам, или другими словами, с ростом курса доллара и курса евро. В результате даже снижение цен на недвижимость в 4 квартале 2008 года в рублевых ценах оказывается почти незаметным. Тем не менее, рублевые цены на квартиры в нынешних условиях вряд ли можно считать показательными.
Недвижимость Москвы (www.irn.ru)
|
Кон08 |
Нач08 |
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
5193 |
28,0% |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) |
5241 |
26,5% |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) |
5515 |
25,5% |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
5553 |
25,6% |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) |
6543 |
25,0% |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) |
6348 |
28,8% |
Все панельные и блочные дома |
5316 |
26,6% |
Все монолитные и кирпичные дома |
6148 |
26,5% |
Квартиры в Москве (www.irn.ru)
|
Кон08 |
Нач08 |
Однокомнатные квартиры |
5625 |
24,9% |
Двухкомнатные квартиры |
5608 |
23,0% |
Трехкомнатные квартиры |
5545 |
25,8% |
Многокомнатные квартиры |
5944 |
30,5% |
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)
|
Кон08 |
Нач08 |
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) |
8362 |
22,0% |
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) |
4396 |
27,3% |
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") |
1,90 |
-4,2% |
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
По мнению сотрудников www.irn.ru, апеллировать сейчас к росту цен на недвижимость первого полугодия 2008 года, который дает положительный итог по году в целом, вряд ли уместно. Волна подорожания московского жилья первых месяцев 2008 года давно ушла в историю. Более того, она не имела под собой должных экономических оснований, была сформирована во многом спекулятивным и инвестиционным спросом и стала одной из причин последующего разворота рынка вниз.
За последние месяцы 2008 года установилась четкая тенденция к коррекции вниз цен на квартиры в Москве и достаточно очевидно, что она будет преобладать еще какое-то время. В результате за ближайшие месяцы прирост цен первого полугодия 2008 года, скорее всего, будет нивелирован полностью, так как наиболее вероятное развитие событий – возвращение стоимости недвижимости в Москве, как минимум, к уровню стабилизации конца 2006 – начала 2007 годов. Подробнее прогноз московского рынка недвижимости изложен в статье «Недвижимость в 2009 году : когда оживет рынок».
