Обзор московского рынка недвижимости по итогам апреля 2007 года

Недвижимость Москвы ( www.irn.ru )

Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами. Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года. 

 

По данным аналитического центра www.irn.ru за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5% с 4.218$ за квадратный метр до 4.195$. Это, казалось бы, незначительное снижение, если не учитывать еще, как минимум, три фактора. Во-первых, в течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0,5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5%.

 

Также следует отметить еще один интересный аспект. В марте-апреле нередко приходилось сталкиваться с тем, что продавцы стали пересматривать само понятие величины у.е., в которых выражены цены как на новостройки, так и на вторичное жилье. Если в период ажиотажа под у.е. или долларом нередко понималась величина по фиксированному курсу (например, по 27, 28, 29 или даже 30 рублей), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет уже о курс ЦБ. А это означает уже куда более существенную неявную коррекцию цен на квадратные метры, чем 0,5%.

 

Второй фактор связан с тем, что общерыночные показатели, по-прежнему, поддерживаются от падения в основном сегментом дорогого жилья, хотя признаки ценовой коррекции начинают проявляться и в нем. Так при снижении среднего уровня цен на жилье по Москве в целом на 0,5%, по отдельным районам снижение достигло 2%-3%. Более того, отслеживание цен на отдельные квартиры с помощью сервиса «Оценка квартир» показывает, что есть примеры снижения стоимости более чем на 5% за месяц.

 

Есть и еще один фактор, затрагивающий в основном новостройки. Речь идет о появлении немалого количества скидок при быстрой оплате квартиры, беспроцентных рассрочек и прочих преференций покупателям. Более того, по мнению значительного числа участников и экспертов рынка для реальной продажи квартиры сейчас необходим дисконт порядка 5%-10%, а порой и более – все зависит от адекватности начальной цены. Все эти обстоятельства позволяют утверждать, что реальная коррекция цен на квартиры в Москве на самом деле куда больше, чем пока отражает статистика.
 

Жилые дома в Москве, $ за кв.м.( www.irn.ru )	Апр07	Март07
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3824	-0,6%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)	3898	-0,7%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	4201	-0,1%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	4143	-0,7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	4913	-0,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	4735	-0,5%
Все панельные и блочные дома	3974	-0,5%
Все монолитные и кирпичные дома	4597	-0,4%

 

Квартиры в Москве, $ за кв.м.( www.irn.ru )	Апр07	Март07
Однокомнатные	4123	-0,9%
Двухкомнатные	4240	-0,3%
Трехкомнатные	4164	-0,3%
Многокомнатные	4524	-0,7%

 

Дорогое и дешевое жилье в Москве, $ за кв.м. ( www.irn.ru )	Апр07	Март07
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	5981	0,3%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	3324	-0,8%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")	1,80	1,2%

 
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

 

В свете текущего состояния столичного рынка недвижимости примечательно поведение и еще одного показателя – объема предложения на вторичном рынке. С осени 2006 года он вырос как минимум в 2 раза, однако следует помнить, что это рост не по отношению к среднестатистическому значению данного показателя за многолетний период, а по отношению к минимуму, в котором объем предложения оказался в период ажиотажа год назад.

 

К началу весны 2007 года объем предложения вернулся на уровень первой половины 2005 года, которую можно рассматривать как пример равновесного состояния рынка с минимальным ценовым приростом (менее 1% в месяц) и объемом предложения на среднестатистическом уровне. За 2 весенних месяца рост объема предложения продолжился и если ранее можно было говорить лишь о возвращении этого показателя к своему нормальному значению, то теперь объем предложения уже начинает превышать средний уровень.

 

Причины роста объема предложения могут быть разные. Разумеется, на рынок возвращается часть инвестиционных квартир, однако есть и куда более банальная причина – увеличение сроков экспозиции квартир. Если в период ажиотажа большинство квартир находилось в базах всего одну-две недели, а некоторые и вообще не требовали рекламы при превышении числа покупателей над продавцами, то теперь эти сроки выросли до двух-трех месяцев. По мнению сотрудников www.irn.ru заметное увеличение сроков экспозиции квартир – основная причина увеличения числа предложений в базах данных. Но это как раз и означает, что для продажи квартиры в таких условиях требуется заметный дисконт, возможно даже больший, чем традиционный торг на уровне 3%-5%.

 

Подводя итоги апреля, следует сделать важный вывод. Стагнация на московском рынке недвижимости прогрессирует, и ее реальные масштабы оказываются больше видимых. В то время как статистика показывает коррекцию цен на жилье пока лишь на уровне 0,5% в месяц, скрытая коррекция, которую продавцы стараются не отражать в своих предложениях, составляет куда больше – от 5% до 10%, а возможно и более, особенно если цена квартиры была изначально завышена.

 

Текущее состояние московского рынка недвижимости является закономерным продолжением аномального ценового скачка, имевшего место в 2005-2006 годах. Достаточно очевидно, что рост любого рынка темпами порядка 100% в год неизбежно приведет к его перегреву и потребует последующей утряски и коррекции, что сейчас и происходит. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, по оптимистичному сценарию оживление рынка наступит к концу лета – началу осени. За этот период скрытая ценовая коррекция на уровне 5%-10% станет явной. По пессимистичному сценарию стагнация может затянуться до конца 2007 года.