Обзор московского рынка недвижимости по итогам августа 2009 года
Последний месяц уходящего лета во многом способствовал продолжению перехода рынка недвижимости к стабилизации.
К июлю 09 |
||
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) |
3.906 пункт. |
-3,2 % |
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) |
-2,02 %/мес |
+0,7 % |
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) |
-2,37 б/деп |
+1,0 б/д |
Последний месяц уходящего лета во многом способствовал продолжению перехода рынка недвижимости к стабилизации. Так волна снижения цен на недвижимость в Москве и России, вызванная финансовым кризисом, стала ослабевать еще в конце весны и теперь практически сошла на нет. И если нестабильный макроэкономический фон и курсы валют еще приводили к усилению темпов коррекции стоимости жилья в середине лета, то сейчас цены на недвижимость выглядят близкими к окончательной стабилизации. Впрочем, не следует воспринимать окончание снижения цен как неизбежное начало нового витка роста – стоимость квадратного метра как в столице, так и в регионах России вполне может оставаться на нынешнем уровне продолжительное время.
Статистика по итогам августа оказывается довольно противоречивой. Так по данным аналитического центра www.irn.ru, среднее значение индекса стоимости жилья в Москве за август оказывается более чем на 3% ниже аналогичного показателя на июль. Впрочем, следует отметить, что отношение среднемесячных индексов показывает, по сути, изменение цен с середины июля по середину августа и именно здесь вносит свой вклад дополнительная коррекция, которую спровоцировал подскочивший во 2 половине июля курс доллара.
Если же смотреть по более оперативным еженедельным индексам цен на квартиры, то отчетливо видно, как к концу августа темпы остаточной коррекции цен снизились уже до малозначительных долей процента (в частности, за неделю от 31 августа величина коррекции составила только 0,2%). А полное снижение индекса стоимости с 01 по 31 августа составляет 1,5%. Так или иначе, но по мере приближение осени не наблюдается нарастания темпов коррекции цен а, напротив, коррекция становится все менее существенной.
Примечательно и довольно равномерное распределение коррекции цен по типам квартир, что также можно рассматривать как еще один критерий перехода рынка жилья в сбалансированное состояние. Нередко бывает, что квартиры в Москве дешевеют (или дорожают) неравномерно – то одни сегменты выбиваются вперед, то другие и наоборот. По итогам августа, напротив, при средней величине снижения на 3,2% разброс в зависимости от типа жилья или комнатности квартир находится в пределах 3,0%-3,6%.
Больший разброс динамики цен наблюдается в разрезе районов Москвы. Среди лидеров снижения в августе оказались: Свиблово, Бибирево, ВДНХ, Профсоюзная, Академический, Черемушки, Отрадное, Чертаново Южное, Аннино, Улица Акаденмика Янгеля. Среди наиболее устойчивых по стоимости жилья районов: Куркино, Нагорный, Варшавская, Севастопольская, Бауманская, Таганская, Курская, Водный стадион, Университет, Парк культуты. По округам: наименьшее снижение испытал Центральный округ, наибольшее – Северо-восточный округ.
Недвижимость (www.irn.ru)
|
Авг09 |
Июль09 |
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
3551 |
-3,6% |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) |
3644 |
-3,1% |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) |
3858 |
-3,1% |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
3859 |
-3,6% |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) |
4670 |
-3,4% |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) |
4346 |
-3,1% |
Все панельные и блочные дома |
3684 |
-3,3% |
Все монолитные и кирпичные дома |
4292 |
-3,3% |
Квартиры в Москве (www.irn.ru)
|
Авг09 |
Июль09 |
Однокомнатные квартиры |
3851 |
-3,2% |
Двухкомнатные квартиры |
3929 |
-3,3% |
Трехкомнатные квартиры |
3853 |
-3,0% |
Многокомнатные квартиры |
4111 |
-3,5% |
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)
|
Авг09 |
Июль09 |
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) |
5834 |
-3,7% |
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) |
3045 |
-3,5% |
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") |
1,92 |
-0,2% |
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Обычно осенний тренд на рынке недвижимости начинает складываться уже в августе. Так в годы резкого роста цен на квартиры уже в августе темпы прироста заметно повышались. В нынешних условиях, если бы рынок был готов падать дальше, было бы естественно ожидать усиления темпов коррекции цен уже в августе. Однако, пока наблюдается все больше признаков стабилизации рынка а, значит, цены на недвижимость в Москве похоже готовы остановится на нынешнем уровне, наконец «нащупав» дно.
По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», наиболее вероятный сценарий развития событий состоит в постепенном преодолении последствий финансового кризиса по сценарию 1999-2002 годов. После падения примерно на треть, цены на недвижимость сейчас постепенно стабилизируются. В последующий год они будут оставаться примерно постоянными, однако на рынок вернется активность и вырастет объем сделок. Впоследствии, при наличии позитивного макроэкономического вектора, недвижимость может начать постепенно отыгрывать ценовые потери, как было в 2001-2002 годах.
Однако нельзя исключать и возможность ухудшения макроэкономического фона, что может негативно повлиять на рынок недвижимости. Подробнее возможным сценариям развития рынка недвижимости в ближайшем будущем посвящена статья руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко «По какому пути пойдет недвижимость осенью: два сценария».
