Обзор московского рынка недвижимости по итогам июля 2006 года

 

 

 

С одной стороны, текущие темпы роста цен на жилье сократились по отношению к темпам середины весны примерно в два раза, но с другой стороны, по сравнению с прошлыми годами, они продолжают оставаться неприлично высокими. Причем июль фактически не привел к каким-либо существенным переменам на рынке.

 

По данным аналитического центра www.irn.ru, значение общегородского индекса стоимости жилья в июле составило 3.560$ за квадратный метр, что превысило аналогичный июньский показатель ровно на 6%. Это отношение среднего уровня цен на жилье в середине июля к середине июня. Если же мы возьмем более оперативные еженедельные индексы на конец каждого месяца (к примеру, на 26 число, когда составлялся этот обзор), то прирост получится меньше – 4,6%. Это обстоятельство связано с некоторым замедлением темпов роста цен за последнее время: - если в июне еженедельный ценовой прирост составлял порядка 1,3% - 1,8%, то в июле он колебался возле отметки в 1%. Поэтому изменение цен на конец месяца оказывается несколько меньше, чем на середину месяца.

 

Тем не менее, даже такие темпы удорожания столичных квартир нельзя назвать нормальными. В прежние годы рост стоимости московского жилья редко достигал 1% в неделю (порядка 4%-5% месяц), только в периоды ажиотажа как, например, осенью 2003 года, и длился не дольше нескольких месяцев. Нынешние высокие темпы роста цен на жилье сохраняются уже около года, что также является абсолютным рекордом.

 

 

 

 

* Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

 

Структура удорожания московского жилья выявляет некоторые интересные особенности. Если в период интенсивного роста цен с осени прошлого года до конца весны текущего года лидером по росту цен являлось самое «дешевое» и наиболее ликвидное жилье, то теперь наблюдается некоторая коррекция. Например, удорожание 3-х и более комнатных квартир оказывает даже несколько выше прироста стоимости одно- и двухкомнатных квартир, а рост цен на современные монолитно-кирпичные дома не уступает удорожанию «панели». Похожая сбалансированность наблюдается также среди «дорогих» и «дешевых» округов и районов.

 

Подобные тенденции в какой-то степени могут приводить к заключению, что стоимость жилья нижнего ценового диапазона приблизилась к своему «потолку», связанному с пределом платежеспособности. Другими словами можно сказать, что нынешний рост цен все в большей степени подталкивается более инертным сегментом «дорогого» жилья, которое «отыгрывает» свое удорожание с некоторой задержкой.

 

Если это так, то в ближайшие месяцы темпы роста цен на московские квартиры должны постепенно продолжить свое снижение, как это происходило в течение июня и июля. Хотя с другой стороны, осенний период, как правило, бывает сопряжен с активизацией деловой активности и спроса на жилье, что в свою очередь приводит к более интенсивному росту цен. На основании этого обстоятельства немало участников рынка недвижимости предсказывают новый ценовой скачок осенью текущего года, впрочем, из этого правила есть и исключения, например, осень 2004 года.

 

Пока на столичном рынке недвижимости продолжает сохраняться неопределенность. Во многом она связана с неясной политикой московских властей по восстановлению объемов предложения на рынке новостроек и ускорению темпов освоения новых площадок под застройку, а также с законодательными инициативами. Наблюдаемые сейчас тенденции московского рынка недвижимости также не позволяют утверждать что-либо с полной определенность. Постепенное замедлением темпов удорожания жилья в течение мая – июля, а также сокращение разрыва между темпами прироста стоимости наиболее ликвидных квартир нижнего ценного диапазона и менее ликвидного дорогого жилья могут носить как долгосрочный, так и временный характер. В связи с этим большая определенность в отношении перспектив московского рынка недвижимости появиться с окончанием лета и началом осеннего сезона