Обзор московского рынка недвижимости по итогам мая 2006 года

Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)	3.222 $/кв.м.	+6,7 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)	+7,36 %/мес	-1,5 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)	10,36 б/деп	+1,1 б/д

 

Индексы рынка недвижимости г. Москвы (www.irn.ru)	В мае	К апрелю
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)	3.148 $/кв.м.	+9,1 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)	+8,56 %/мес	-0,1 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)	9,91 б/деп	+1,1 б/д

 

С одной стороны, после майских праздников темпы роста цен на жилье начали немного снижаться, но с другой стороны они, по-прежнему, продолжают оставаться достаточно высокими. В какой-то степени нынешнее поведение рынка напоминает май 2004 года перед наступлением стабилизации цен, однако довольно очевидны и существенные различия состояния рынка тогда и сейчас. Является ли текущее снижение темпов роста цен на жилье долгосрочной тенденцией или только временной «заминкой» пока остается не ясным. Тем не менее, мы можем проанализировать некоторые интересные обстоятельства и цифры, которые принес с собой май. Как обычно, начнем со статистики.

 

Во избежание недопонимания следует сделать одно пояснение. В аналитическом комплексе www.irn.ru динамика рынка недвижимости рассчитывается в еженедельном формате, и уже на основании недельных индексов вычисляются средние значения индексов стоимости за тот или иной месяц. Следовательно, индексы за май соответствуют уровню цен примерно на середину мая, также как апрельские значения – на середину апреля и так далее. Очевидно, что еженедельные индексы являются более оперативными и именно их следует использовать для отслеживания новых тенденций, в то время как месячные индексы являются более сглаженными и инерционными интегральными показателями. Это наглядно видно на примере мая.

 

Согласно данным аналитического центра www.irn.ru среднее значение индекса стоимости московского жилья в мае составило 3.148$ за квадратный метр. По отношению к среднему значению индекса стоимости за апрель, равному 2.884$, рост составил около 9%. Однако следует понимать, что это фактически прирост цен с середины апреля по середину мая. Если же мы возьмем прирост цен непосредственно за май, опираясь на еженедельные индексы, то получим несколько иную цифру. Например, с 27 апреля по 27 мая (на момент составления этого обзора) индекс стоимости жилья вырос с 3.019$ за метр до 3.222$ или на 6,7%. Она отражает то обстоятельство, что в течение мая темпы роста цен снизились примерно до 1,5% - 1,8% в неделю, что соответствует 6%-7% месячного прироста!

 

Непонимание этих деталей, к сожалению, иногда приводит к неадекватной интерпретации показателей аналитического центра www.irn.ru и необоснованной критике. С формальной точки зрения изменение среднего уровня цен в мае к среднему уровню цен в апреле составляет 9,1% и оказывается сравнимым с приростом цен в прошлых месяцах, так как месячные индексы – более инертные интегральные показатели, и данное изменение включает в себя также период второй половины апреля. При этом более динамичные еженедельные индексы оперативно отражают изменения на рынке и приводят к скорректированному значению майского прироста в 6,7%. Для сравнения – аналогичный прирост цен за апрель с 27 марта по 27 апреля по еженедельным индексам составил 9,3%. Замедление темпов роста цен в мае примерно в полтора раза оказывает налицо.

 

С точки зрения аналитических показателей очень похожая ситуация наблюдалась и в мае 2004 года перед стабилизацией цен.

 

Темпы роста еженедельного индекса стоимости жилья, как и индекс ценового ожидания, стали снижаться уже после майских праздников. Однако прирост цен за май по более инерционным среднемесячным показателям, как и сейчас, оказался сравнимым с апрельским. Впрочем, разница между этими двумя подходами к оценке изменения цен за месяц в большинстве случаев не существенна, и становится заметной только в редких случаях, когда происходит перемена тенденций. Поэтому в такие периоды, чтобы впредь не давать повода для неадекватных суждений, наряду с месячными показателями будут приводиться еще и более оперативные данные на основе еженедельных индексов.

 

Изменение показателей с конца апреля по конец мая:
 

Индексы стоимости жилья, $ за кв.м. (www.irn.ru)	27 Мая	27 Апр
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3017	6,8%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)	3067	6,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	3216	7,5%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3192	6,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	3620	6,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	3449	7,8%
Все панельные и блочные дома	3100	6,9%
Все монолитные и кирпичные дома	3420	6,8%
Однокомнатные	3327	6,3%
Двухкомнатные	3267	7,0%
Трехкомнатные	3094	6,3%
Многокомнатные	3320	8,5%

 
Изменение средних показателей за май к средним показателям за апрель:
 

Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м. (www.irn.ru )	Май06	Апр06
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	2948	8,9%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)	3004	9,9%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	3131	9,7%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3131	9,9%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	3538	9,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	3362	8,7%
Все панельные и блочные дома	3028	9,5%
Все монолитные и кирпичные дома	3344	9,2%

 

Индексы ст-ти жилья по кол-ву комнат, $ за кв.м. (www.irn.ru)	Май06	Апр06
Однокомнатные	3267	9,8%
Двухкомнатные	3180	8,6%
Трехкомнатные	3027	8,7%
Многокомнатные	3220	11,2%

 

Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья (www.irn.ru)	Май06	Апр06
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	4415	6,9%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	2424	9,0%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")	1,82	-2,0%

 

* Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

 

Корректная интерпретация статистических данных, разумеется, важна для адекватного суждения о ситуации на рынке недвижимости. Однако первостепенны все же экономические тенденции и внутренние механизмы поведения рынка, которые лежат в основе тех или иных статистических результатов. Поговорим теперь о том, какие новые признаки появились в мае и какие выводы они позволяют сделать в отношении перспектив московского рынка жилья.

Начнем с того, что в течение мая продолжилось ослабление курса доллара, следовательно, реальный прирост цен на жилье в рублях опять же оказывается ниже роста долларовых цен. Доллар потерял в мае около 2%, а значит, реальный майский прирост составил даже не 6,7%, а менее 5% - примерно вдвое меньше, чем в апреле. Разумеется, ослабление доллара в последние месяцы стало новым дополнительным фактором, толкающим цены на жилье вверх.

 

Анализ показателей по классам жилья выявляет еще одну интересную закономерность. В течение всех последних месяцев в условиях ажиотажного роста цен быстрее всего дорожали наиболее ликвидные и недорогие классы жилья: - одно- и двухкомнатные квартиры, панельные дома, спальные районы и районы за МКАД. В мае впервые за последнее время рост цен на более дорогое и менее ликвидное жилье оказался не меньше. В частности, заметно выросли цены на многокомнатные квартиры, а также сталинские, кирпичные и монолитные дома перестали уступать панельным, заметный рост цен (более 10%) наблюдается во многих центральных районах города.

 

Подобные тенденции были характерны для периода стабилизации цен во второй половине 2004 – в начале 2005 года. Означает ли это, что нынешний рост цен на наиболее ликвидное и недорогое жилье, наконец-то, достиг насыщения или нет? С уверенностью этого утверждать нельзя, однако, подобные результаты представляются интересными.

 

Пока рост цен на московские квартиры продолжается. Если темпы роста в течение лета все же не пойдут на спад, а сохранятся на нынешнем уровне, то осенью уровень цен на жилье приблизится к отметке в 4.000$ за квадратный метр. В результате с весны 2005 года, когда начался текущий подъем рынка, прирост стоимости столичного жилья составит более 100%! Несмотря на все обстоятельства, подобная ситуация представляется ненормальной, поэтому специалисты аналитического центра www.irn.ru по-прежнему продолжают считать, что в обозримой перспективе должна наступить стабилизация цен или, по крайней мере, заметное замедление темпов удорожания квартир.