Обзор московского рынка недвижимости по итогам мая 2007 года
Подведение итогов мая на московском рынке недвижимости только подтвердило все тезисы, высказанные ранее в апрельском обзоре аналитического центра www.irn.ru.
В мае 07 |
К апр 07 |
|
| Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) | 4.138 $/кв.м. | - 1,4 % |
| Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) | - 1,32 %/мес | -0,8 % |
| Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) | 0 ,36 б/деп | - 0 ,6 б/д |
Недвижимость продолжает стагнировать, и наступление летнего сезона вряд ли поспособствует активизации рынка. Скрытая коррекция цен на квартиры постепенно становится все более явной, о чем свидетельствует динамика всех индикаторов. Причем достаточно очевидно, что подобная ситуация сохранится, как минимум, до второй половины лета.
Согласно расчетам аналитического центра www.irn.ru, в мае средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 1,4% и составил 4.138$ за квадратный метр против 4.195$ в апреле. При этом по отдельным районам, округам и типам жилья снижение ценовых показателей составило 2%-3%, в то время как по другим сегментам стоимость квартир оставалась практически неизменной. В этом проявляется процесс дифференциации рынка: – в зависимости от локальных факторов и иных обстоятельств одно жилье оказывается более устойчивым к стагнации, а другое – нет.
И тем не менее, в мае проявилась еще одна интересная деталь в отношении динамики цен на недвижимость. Если ранее снижение цен происходило, в основном, в сегменте недорогого и низкокачественного жилья, то теперь коррекция стала затрагивать и дорогой сегмент. В мае снижение ценовых показателей наблюдалось и в ряде престижных дорогих районов и в сегменте современных монолитно-кирпичных домов. С одной стороны, это можно рассматривать как постепенный охват стагнацией всех сегментов рынка недвижимости. С другой стороны, именно в сегменте дорогого жилья характерно изначальное завышение цен, что и приводит сейчас к необходимости коррекции стоимости на ряд дорогих квартир и районов.
Жилые дома в Москве, $ за кв.м.( www.irn.ru )
|
Май07 |
Апр07 |
| Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 3770 | -1,4% |
| Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади) | 3828 | -1,8% |
| Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 4145 | -1,3% |
| Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 4073 | -1,7% |
| Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) | 4904 | -0,2% |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 4668 | -1,4% |
| Все панельные и блочные дома | 3914 | -1,5% |
| Все монолитные и кирпичные дома | 4548 | -1,1% |
Квартиры в Москве, $ за кв.м.( www.irn.ru )
|
Май07 |
Апр07 |
| Однокомнатные | 4049 | -1,8% |
| Двухкомнатные | 4172 | -1,6% |
| Трехкомнатные | 4149 | -0,4% |
| Многокомнатные | 4521 | -0,1% |
Дорогое и дешевое жилье в Москве, $ за кв.м. ( www.irn.ru )
|
Май07 |
Апр07 |
| Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) | 5975 | -0,1% |
| Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) | 3268 | -1,7% |
| Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") | 1,83 | 1,6% |
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Затянувшаяся стагнация на московском рынке недвижимости отражается на поведении еще одного показателя – индекса доходности жилья. Если в прошлом году, когда рост цен на жилье составлял около 100% годовых, доходность от владения квартирой более чем в 10 раз превышала номинальную доходность по банковским депозитам. За последние месяцы доходность жилья не только упала ниже доходности по депозитам, но и приближается к отрицательной величине. Это означает, что при нынешнем ценовом тренде на рынке коррекция стоимости жилья в среднем не покрывается даже доходом, который приносит сдача квартиры в аренду. Очевидно, что в таких условиях проблема инвестиционных покупок и спекуляций с квартирами исчезла сама собой.
По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, нынешняя ситуация на московском рынке недвижимости сохранится, как минимум, до второй половины лета. На основании опыта прошлых лет, рынку необходимо примерно 8-9 месяцев, чтобы прийти в нормальное состояние после периода заметного роста цен. Нынешняя стагнация началась в конце прошлого года, следовательно, постепенную активизацию ситуации на рынке можно ожидать к концу лета – началу осени этого года. Однако, принимая во внимание чрезмерно резкий ценовой скачок, который имел место в 2006 году, а также достаточно высокий нынешний уровень стоимости жилья в Москве, есть основания полагать, что текущая стагнация имеет шансы затянуться и до конца года.
