Обзор московского рынка недвижимости по итогам мая 2009 года
Без преувеличения следует отметить, что минувший май может оказаться переломной точкой в преодолении финансового кризиса в целом, что, разумеется, в обозримой перспективе скажется и на рынке недвижимости.
НачалоМая |
||
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) |
4.163 пункт. |
-1,6 % |
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) |
-1,15 %/мес |
+2,1 % |
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) |
-6,27 б/деп |
+1,0 б/д |
Недвижимость в Москве (www.irn.ru)
|
Май 09 |
Апрель 09 |
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) |
4.193 пункт. |
-2,8 % |
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) |
-0,91 %/мес |
+1,7 % |
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) |
-6,56 б/деп |
+0,4 б/д |
После более чем полугодового пессимизма, в мае окончательно закрепились восходящие тренды основных макроэкономических показателей. Так, цены на нефть, еще недавно с трудом удерживавшиеся возле отметки в 50$ за баррель теперь уверенно стремятся к 70$, давая все шансы оптимистичному сценарию развития экономики России. Курс доллара вновь систематически снижается, как в прежние годы, на фоне укрепляющегося рубля. А рост российского фондового рынка в мае составил около 50%, в результате чего ценные бумаги полностью отыграли падение на второе дно (до 500 пунктов по индексу РТС) и вернулись на уровень первого дна (порядка 1100-1200 по РТС).
Разумеется, что подобный внешний фон начинает постепенно влиять и на рынок недвижимости, способствуя окончательной стабилизации цен на недвижимость и уменьшая шансы возникновения второй волны их снижения. По данным аналитического центра www.irn.ru среднее значение индекса стоимости квартир в Москве в мае составило 4.193$, что на 2,8% меньше, чем аналогичный показатель за апрель. По сути, это величина снижения стоимости жилья с середины апреля по середину мая. При этом снижение недельного индекса стоимости с 1 по 31 мая оказывается меньше – 1,6%. Также следует отметить, что за последнюю неделю мая снижение стоимости московского жилья почти полностью прекратилось.
Вполне понятно, что за последние два месяца заметную поддержку долларовым ценам на квартиры в Москве оказывают курсы валют. Так если в период заметной девальвации рубля в основном корректировались вниз долларовые цены на недвижимость в Москве, то теперь ситуация несколько иная. Продажа недвижимости по долларовым ценам вновь обрела популярность несколько месяцев назад и сейчас номинированные в долларах объекты, очевидно, теряют в стоимости в рублевом исчислении, что и приводит к неявной коррекции. При этом продавцам с рублевыми ценами также приходится идти на торг и скидки покупателям. Поэтому согласно журналу о недвижимости www.metrinfo.ru коррекция рублевых цен на квартиры пока еще наблюдается.
Недвижимость в Москве (www.irn.ru)
|
Май09 |
Апр09 |
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
3819 |
-2,9% |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) |
3931 |
-2,5% |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) |
4154 |
-2,3% |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
4137 |
-2,6% |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) |
5062 |
-2,4% |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) |
4642 |
-4,5% |
Все панельные и блочные дома |
3968 |
-2,5% |
Все монолитные и кирпичные дома |
4614 |
-3,2% |
Квартиры в Москве (www.irn.ru)
|
Май09 |
Апр09 |
Однокомнатные квартиры |
4137 |
-2,8% |
Двухкомнатные квартиры |
4227 |
-2,4% |
Трехкомнатные квартиры |
4139 |
-2,6% |
Многокомнатные квартиры |
4494 |
-5,5% |
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)
|
Май09 |
Апр09 |
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) |
6353 |
-3,4% |
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) |
3284 |
-2,4% |
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") |
1,93 |
-1,0% |
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Если текущий макроэкономический фон сохранится то, скорее всего, это приведет к активизации рынка недвижимости во второй половине лета и начале осени. Прошедшее снижение стоимости квадратного метра примерно на треть, с одной стороны, и достижение рынком «дна», с другой стороны, разумеется, побудит отложенный спрос на рынке недвижимости к покупке. Более того, отскок вверх фондового рынка, по сути, уменьшает шансы возникновения второй волны падения цен на недвижимость, упомянутой в статье «Будет ли на рынке недвижимости второе дно».
Если же говорить о прогнозе динамики цен на квартиры в Москве, то она в ближайшие месяцы, скорее всего, окажется разнонаправленной. Так рублевые цены на основную массу квартир в ближайшее время окончательно стабилизируются, хотя торг и снижение стоимости на отдельные объекты недвижимости по завышенным начальным ценам, скорее всего, по-прежнему будут присутствовать. При этом, на фоне укрепления рубля долларовые цены вполне могут начать слегка увеличиваться просто по технической причине пересчета курсов. По сути, этот эффект наблюдается уже сейчас в виде полной остановки остаточной коррекции долларовых цен. Однако психологически после периода кризиса даже формальный и небольшой рост показателей уже способен оказать оживляющее влияние на рынок.
Тем не менее, основная интрига, связанная с нынешним финансовым кризисом и перспективами рынка недвижимости России, продолжает сохраняться. Как часто отмечают разные экономисты и эксперты, нынешняя активизация фондового рынка и рост макроэкономических показателей не очень-то коррелируют с реальным ростом экономики и не исключает проблем, связанных в том числе, с проблемными кредитами и недостатком ликвидности. Поэтому вполне может оказаться, что нынешняя волна оптимизма продлится недолго, а новое ухудшение экономической ситуации и внешнего фона не замедлит сказаться и на рынке недвижимости.
