Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2007 года
Ситуация на рынке недвижимости Москвы с каждым месяцем становится все более запутанной и противоречивой. Так в периоды ажиотажного роста цен или ценовой коррекции очевиден, по крайней мере, основной тренд рынка и можно дискутировать о деталях и прогнозах.
К сент 07 |
||
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) |
4.116 пункт. |
+1,3 % |
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) |
+1,49 % / мес |
+1,2 % |
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) |
0 ,37 б / деп |
+ 0 ,7 б/д |
С начала же осени этого года оказался повисшим в воздухе основной вопрос рынка – начался ли все-таки новый реальный рост цен на квартиры или же на самом деле продолжается их завуалированное снижение. Примечательно, что закончившийся октябрь так и не принес однозначного ответа на этот вопрос.
Статистические данные в нынешних условиях оказываются довольно неоднозначными и требуют осторожной интерпретации. Так в последнее время почти все аналитики и обозреватели рынка недвижимости отмечают рост ценовых показателей. Например, по данным аналитического центра www .irn.ru, среднее значение индекса стоимости жилья в октябре превысило аналогичный сентябрьский показатель на 1,3% и составило 4.116 единиц. По сути, это изменение уровня цен на жилье в столице с середины сентября по середину октября. Если же смотреть по более оперативным еженедельным индексам, то рост с конца сентября по конец октября составил около 2%.
Но с другой стороны, в октябре продолжилось ослабление доллара, с которым тесно связан столичный рынок недвижимости. Например, по статистике сервиса « Оценка квартир» в режиме онлайн, который работает в рамках портала www .irn.ru и оценивает ежедневно около 1.000 квартир, более 80% посетителей предпочитают получать стоимость своей квартиры именно в долларах. Примечательно, что с начала сентября доллар упал примерно на 1 рубль, т.е. потерял около 4%. Поэтому рост цен осенью на уровне 2% в месяц оказывается ни чем иным, как всего лишь компенсацией ослабления доллара повышением долларовых цен на московскую недвижимость.
Это обстоятельство легко проследить с помощью рублевого индекса стоимости жилья – так называемого курса квадратного метра, который еженедельно публикует журнал о недвижимости Metrinfo.ru. Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает скорее колебательный режим поведения цен в коридоре 102 – 104 тысячи рублей за метр. Причем некоторые люди могут усмотреть в такой динамике стоимости жилья даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года.
Недвижимость в Москве ( www.irn.ru )
|
Окт07 |
Сент07 |
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
3705 |
1,3% |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) |
3788 |
0,8% |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) |
4048 |
-0,3% |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
4062 |
1,7% |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) |
4879 |
1,0% |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) |
4596 |
1,2% |
Все панельные и блочные дома |
3847 |
0,5% |
Все монолитные и кирпичные дома |
4512 |
1,3% |
Квартиры в Москве ( www.irn.ru)
|
Окт07 |
Сент07 |
Однокомнатные |
4068 |
2,1% |
Двухкомнатные |
4164 |
1,1% |
Трехкомнатные |
4138 |
1,5% |
Многокомнатные |
4353 |
-1,2% |
Элитное жилье и доступное жилье в Москве ( www.irn.ru)
|
Окт07 |
Сент07 |
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) |
6077 |
2,0% |
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) |
3164 |
0,2% |
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") |
1,92 |
1,8% |
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Рейтинги округов и районов г. Москвы в октябре 2007 года »
Противоречивая статистическая картина складывается и в отношении динамики цен на разные классы жилья, округа и районы Москвы. Так, в периоды заметного роста цен в 2003 – начале 2004 года и во второй половине 2005 – 2006 годах в той или иной степени дорожало все. Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало районов и типов квартир, стоимость жилья в которых имеет отрицательную динамику или постепенно «плавает» вверх-вниз. Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а напротив оказывается очень разрозненным и противоречивым. А это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах квартир, что и приводит к сильно фрагментированной общей ценовой картине.
По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до 150.000$ в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся по более высоким ценам аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Во-вторых – это элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать несмотря ни на что.
Но с другой стороны, этой осенью на рынке появилось и немало неадекватных предложений по явно завышенным ценам, возможно даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006-2007 годов. Очевидно, что сейчас многие продавцы ожидают очередного витка роста цен и нередко они уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания. При этом они вряд ли считают нужным замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость по таким ценам. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между виденьем рынка, ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей. В чью пользу разрешится это противостояние пока судить сложно, но не исключено, что наиболее интересные перемены на столичном рынке недвижимости еще впереди.
