Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2009 года

 

Заметно просевший курс доллара сделал свое дело: долларовые цены на недвижимость в октябре пошли в рост, в то время как рублевые пока «топчутся на месте». Таким образом, окончание уверенной тенденции к снижению стоимости жилья, преобладавшей почти весь последний год, добавляет рынку оптимизма и способствует повышению покупательской активности. Но с другой стороны, этот оптимизм носит довольно осторожный и сдержанный характер, ведь скорого возобновления ажиотажного спроса на недвижимость и существенного роста цен осень так и не принесла. Более того, очередная коррекция макроэкономических показателей, разразившаяся к концу октября, и новое усиление доллара вполне могут снова вернуть на рынок недвижимости пусть и незначительный, но отрицательный тренд.

 

Положительная динамика долларовых цен на квартиры в Москве в течение октября была незначительной. Так прирост среднемесячного значения индекса стоимости жилья ИРН за октябрь к среднемесячному значению сентября составил всего 0,3%. Впрочем, рост более динамичного еженедельного индекса оказался чуть выше. Так от минимального значения в конце сентября, составлявшего 3.858$ за квадратный метр, индекс вырос к концу октября до 3.933$, то есть почти на 2%. Таким образом, провалившись в начале лета ниже «круглого» уровня поддержки в 4.000$ за метр, стоимость московских квартир получила шанс слегка отыграть падение. Подробнее смысл уровня цен на столичное жилье в 4.000$ за метр объясняется в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза».

 

С другой стороны, рублевые цены на московское жилье пока не торопятся идти даже в минимальный рост. За октябрь, по статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru,  рублевый квадратный метр потерял чуть более 1.000 рублей, постепенно сползая с 116 до 115 тысяч. Впрочем, это незначительное изменение на уровне 1% вполне можно рассматривать как стабилизацию стоимости жилья, наравне со столь же незначительным ростом долларового индекса.

 

Примечательно, что наибольший прирост долларовых цен в октябре испытали современные монолитно-кирпичные дома. Не удивительно, что с окончанием падения цен на жилье именно наиболее современные и качественные дома пытаются первыми отыграть потери. При этом в наибольшем минусе оказались сталинские дома, цековские дома и иные кирпичные дома советского периода застройки. Это жилье нередко не соответствует современному уровню качества, в частности, является морально устаревшим и физически изношенным, обычно не имеет нормальной парковки, но по стоимости старается не отставать от современного бизнес-класса. Отсюда и продолжение коррекции в данном сегменте.

 

Округа Москвы и районы Москвы также разделились в октябре по динамике стоимости жилья – примерно половина из них в плюсе, а остальные, по прежнему, в минусе. Наибольший прирост цен на квартиры испытали районы: Таганский, Беговой, Теплый стан, Царицыно, Москворечье-Сабурово, Щукино, Покровское-Стрешнево, Куркино, Молжаниновский, Коньково, Обручевский, Бабушкинский, Южное Медведково. Наибольшее снижение – Красносельский, Лефортово, Замоскворечье, Мещанский, Головинский, Лосиноостровский, Ярославский, Строгино, Крылатское, Кунцево. По округам: набольший прирост показали районы за МКАД и Юго-Западный округ, а наибольшее снижение – Центральный округ.

 

 

 

 

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

 

Динамика цен на недвижимость в Москве в течение ближайших месяцев представляется довольно предсказуемой. С одной стороны, осень не принесла заметного подорожания жилья и появления четкого тренда возврата цен на квартиры к докризисному уровню. Значит пока для этого, действительно, нет оснований – слишком уж сильно был перегрет рынок недвижимости Москвы до кризиса и довольно мало времени прошло для восстановления ситуации. Стоит отметить, что после дефолта 1998 года недвижимость отыгрывала потери не один, а четыре года, а заметное подорожание жилья пришло только с осенью 2001 года, а не 1999.

 

С другой стороны, падение стоимости жилья сейчас полностью остановилось. А значит, даже если и существуют причины дальнейшей коррекции цен на квартиры в Москве вниз, то она начнет развиваться не сразу. Так даже в те периоды, когда спрос на недвижимость носил ажиотажный характер, подорожание квадратного метра происходило не все время, а поэтапно. Каждый этап подорожания сменялся стагнацией – рынку нужно было 6-9 месяцев на то, чтобы «устояться» на новом уровне цен и только после этого двинуться дальше. Следовательно, и при движении вниз рынку нужно время, чтобы «устояться» после недавнего падения цен.

 

А учитывая, что окончательная стабилизация стала намечаться с конца лета – начала осени 2009 года, то и новое заметное движение цен на рынке недвижимости как вверх, так и вниз, вряд ли начнется раньше, чем спустя полгода с этой отметки. То есть новые тренды на рынке недвижимости станут формироваться в начале 2010 года и, скорее всего, получат развитие в течение весны, но не сейчас. Поэтому, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», до конца 2009 года цены на недвижимость Москвы и Подмосковья будут испытывать незначительные конъюнктурные колебания на уровне плюс-минус несколько процентов, но не более того. Также динамика цен на недвижимость может отыгрывать нестабильность курсов валют, но в целом стоимость квадратного метра будет оставаться вблизи своего нынешнего уровня.