Обзор московского рынка недвижимости по итогам первого полугодия 2007

Недвижимость Москвы ( www.irn.ru )

С одной стороны, все 6 месяцев рынок находился в состоянии стагнации, которая началась еще с конца прошлого года, все это время доминировал отрицательный ценовой тренд. С другой стороны, несмотря на астрономическую стоимость столичного жилья, и неоднократные разговоры и доводы о неизбежном падении цен, величина текущего снижения несколько смущает – в среднем всего несколько процентов за полгода. Так случится ли, наконец, настоящее падение цен на недвижимость или уже нет – этот вопрос по-прежнему остается самым актуальным как для покупателей и продавцов квартир, так и для всех профессиональных участников рынка недвижимости.

 

Формальная статистика действительно отражает очень незначительное падение показателей. Так индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился по сравнению с концом 2006 года примерно на 3%. Гораздо заметнее коррекция цен за этот период по отдельным типам жилья и районам – до 5% - 8%. Как правило, это низкокачественное жилье в малопрестижных районах города, неадекватно переоцененное во время ажиотажа 2006 года. Еще существеннее оказывается величина так называемой скрытой коррекции – вернувшиеся на рынок скидки и торг под конкретного покупателя. Это может добавить дополнительные 5%-10% к снижению цены. В итоге коррекция стоимости по отдельным домам и квартирам может доходить до 10%-15% и даже до 20%, но это имеет отношение только к части рынка.

 

Одним из наиболее примечательных результатов первого полугодия оказывается разнонаправленность ценовых трендов в разных сегментах жилья. По данным аналитического центра www.irn.ru, при общей коррекции рынка вниз примерно в пятой части районов отмечается, напротив, рост цен, причем зачастую немалый – порядка 10% за последние 6 месяцев. Почти все эти районы относятся к центральному округу, в котором представлено по большей части дорогое качественное жилье.

 

Данное обстоятельство не является чем-то новым или необычным. О разнонаправленности ценовых трендов дорогого и типового жилья специалисты www.irn.ru отмечали еще в период прошлой стагнации 2004 года. Только на этот раз из-за более масштабного ценового скачка в 2006 году дифференциация рынка оказывается еще более заметной. Дорогой и более инертный сегмент жилья, отстававший по темпам роста в период ажиотажа, нагоняет свое сейчас и продолжает расти в цене примерно по 1% месяц, несмотря на общую стагнацию рынка. При этом забежавший вперед сегмент типового и зачастую низкокачественного жилья оказывается вынужденным испытать коррекцию вниз примерно в тех же масштабах (а по отдельным объектам и квартирам даже более). Подобное поведение рынка хорошо отражается приведенными ниже индексами стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья, а также их отношением – индексом расслоения рынка недвижимости.
 

Жилые дома в Москве ( www.irn.ru )	Июнь07	Дек06
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3702	-4,8%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)	3786	-4,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	4094	-2,2%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	4034	-2,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	4884	0,8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	4604	-0,4%
Все панельные и блочные дома	3861	-3,8%
Все монолитные и кирпичные дома	4507	-0,6%

 

Квартиры в Москве ( www.irn.ru )	Июнь07	Дек06
Однокомнатные	3996	-4,5%
Двухкомнатные	4126	-2,6%
Трехкомнатные	4104	-0,1%
Многокомнатные	4518	1,5%

 

Дорогое и дешевое жилье в Москве ( www.irn.ru )	Июнь07	Дек06
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	5900	3,2%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	3228	-3,6%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")	1,83	7,1%

 

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

 

Незначительная (в среднем по рынку) величина коррекции цен на жилье за прошедшие полгода заставляет задуматься еще над одним вопросом: – а может ли недвижимость просесть еще больше? Примечательно, что времени для начала более масштабного снижения цен (например, на 30%-40%, причем на все типы жилья) было предостаточно – замедление ажиотажного роста цен на квартиры началось уже с прошлого лета, а стагнация – с конца ноября-декабря прошлого года, то есть уже 7-8 месяцев назад. Для сравнения – после кризиса 1998 года заметное снижение цен на недвижимость наметилось уже через несколько месяцев.

 

Нынешний сценарий развития рынка напоминает скорее стагнацию 2004 года. И хотя в нынешних условиях из-за более высоких цен на жилье продолжительность стагнации может оказаться несколько больше, а ценовая коррекция – значительнее (как было отмечено выше, по отдельным квартирам и домам ее величина составляет 10%-15%), обвал цен на недвижимость с каждым месяцем становится все менее вероятным. Сейчас на рынке происходит накопление отложенного спроса – людей, ожидающих большего снижения цен, однако подробный процесс ожидания не может продолжаться вечно.

 

В 2004 году рынок выжидал примерно 8-9 месяцев. По мнению сотрудников www.irn.ru, в условиях относительно стабильной экономической и политической обстановки подобные параметры определяются даже не макроэкономическими факторами, а скорее психологическими причинами и особенностями потребительского поведения. А значит, в нынешних условиях период накопления отложенного спроса и время выжидания должно оказаться примерно таким же, как в прежнем случае, возможно немного больше. Другими словами, наиболее вероятное время перехода потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активным действиям должно прийтись на конец лета – начало осени, что в свою очередь, усилится сезонным фактором повышения деловой активности в это время.

Окончание стагнации не означает начала нового ценового роста. Скорее речь идет о повышении активности рынка, увеличении количества контактов и сделок. При этом, по мнению www.irn.ru, текущий уровень цен будет сохраняться как минимум до конца этого года, а также в следующем году. Возобновление роста цен в среднесрочной перспективе если и возможно, то вряд ли он будет выше, чем уровень «нормального» роста стоимости недвижимости порядка 1% - 1,5% в месяц.