Обзор московского рынка недвижимости по итогам января 2007 года

Индексы рынка недвижимости г. Москвы ( www.irn.ru )

Дифференциация московского рынка жилья (наличие разных трендов для разных типов квартир) получила в январе дальнейшее развитие, как и коррекция цен на отдельные квартиры, в основном на жилье эконом-класса. Тем не менее, статистика за январь указывает на сохранение выжидательной позиции продавцов, которые не торопятся пока снижать цены на квартиры в массовом порядке.

 

По данным аналитического центра www.irn.ru , за январь общегородской индекс стоимости жилья в Москве практически не изменился и остался на уровне порядка 4.200$ за квадратный метр. Однако следует отметить, что если в конце прошлого года за счет сегмента дорогого жилья этот показатель еще продолжал слегка ползти вверх, то после новогодних праздников средний уровень цен на жилье в столице стал терять по несколько долларов в неделю. Другими словами, новогодние праздники все же стали переломной точкой в динамике московского рынка недвижимости , хотя этот перелом продолжает оставаться незначительным.

На фоне примерно постоянного среднего уровня цен на квартиры гораздо интереснее становятся другие процессы, связанные с различием ценовых трендов на разные классы жилья. Так если цены на дорогие типы жилья – современные монолитно-кирпичные дома, качественный кирпич советского периода, сталинки и подобные дома – в среднем прибавили за январь порядка 1%, то низкокачественное жилье – пятиэтажки и панель советского периода – напротив, потеряли в цене.

 

Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

 

Аналогичная картина наблюдается и при анализе динамики цен на квартиры по географии. В январе количество районов, средний уровень цен по которым снизился, заметно увеличилось. В декабре, когда коррекция цен только началась, их было 15, в январе – уже 32. Причем, как показывает анализ рейтинга районов Москвы в январе, это в основном районы с недорогим жильем эконом-класса: - спальные районы Москвы, ряд районов за МКАД. Большая часть дорогих и престижных районов, в основном центр столицы, пока продолжает повышаться в цене, хотя и медленно.

 

Начало новой стагнации вновь подтверждает справедливость представлений о расслоении рынка, сделанных аналитическим центром www.irn.ru еще несколько лет назад в статье « Дорогое и дешевое жилье – индекс расслоения рынка недвижимости ». В периоды ажиотажного роста цен недорогие квартиры , как правило эконом-класс, дорожает быстрее всего, обгоняя по темпам роста цен весь рынок, а менее ликвидное дорогое жилье, наоборот, отстает. В периоды стагнации или стабилизации рынка чрезмерно подорожавшее жилье эконом-класса корректируется по стоимости вниз, в то время как дорогое жилье продолжает по инерции дорожать. Другими словами, если в периоды ажиотажа края рынка недвижимости сближаются, то в период стабилизации или кризиса они вновь начинают расходиться.

 

По мнению специалистов www.irn.ru в ближайшей перспективе на рынке будет наблюдаться именно такая ситуация. Как минимум до весны продлится стабилизация цен , причем низкокачественное жилье продолжит постепенно «сползать» вниз, а дорогое – дорожать. Начало весны, как нового делового сезона и периода традиционной активизации рынка внесет больше ясности в отношении дальнейших перспектив столичной недвижимости.