Обзор московского рынка недвижимости по итогам января 2009 года
Обычно январь на рынке недвижимости является самым спокойным и скучным месяцем, что нельзя сказать про нынешний год.
Январь 09 |
Дек 08 |
|
| Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) | 5.310 пункт. | -5,4 % |
| Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) | -6,52 %/мес | -0,5 % |
| Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) | -2,51 б/деп | -2,4 б/д |
С одной стороны, динамика цен на московскую недвижимость в начале этого года была вполне предсказуема: сильный отрицательный тренд, сформировавшийся еще до праздников, не мог быстро исчезнуть. С другой стороны, нестабильные курсы валют привели в январе к рекордным перепадам цен – к падению до 2%-2,5% за неделю, что не наблюдалось даже после дефолта 1998 года.
Так по данным аналитического центра www.irn.ru снижение долларовых цен на квартиры в Москве за январь 2009 года составило 5,4%. По сравнению с прежними стагнациями, когда коррекция рынка не превышала 2%-3% в месяц, это существенное падение. Более того, следует отметить, что по прошествии праздников темпы снижения подскочили и к концу января составили 2,5% в неделю, а московский индекс стоимости жилья ушел ниже знаковой отметки в 5.000$ за квадратный метр.
Лидером снижения в условиях кризиса традиционно оказывается низкокачественное жилье. Это, в первую очередь, старые панельные дома, пятиэтажки, ветхий фонд, а также жилье в малопрестижных и спальных районах Москвы. Однако следует отметить, что в отличие от прежних стагнаций, не столь сильных как нынешний общий финансовый кризис, сейчас современное жилье бизнес-класса и элитная недвижимость также оказались не застрахованными от падения. Так в прежние стагнации дорогой сегмент либо просто стабилизировался по цене, либо даже продолжал слегка дорожать на уровне инфляции порядка 1% в месяц. В нынешних же условиях коррекция стоимости жилья верхнего ценового диапазона в современных монолитно-кирпичных домах, квартир в центре Москвы и в престижных районах столицы не сильно отстает от низкокачественного сегмента.
Примечательно, что динамика рублевых цен на недвижимость оказывается несколько иной. На фоне существенной девальвации национальной валюты, имевшей место в январе, рублевые цены на квартиры в Москве за январь даже слегка подросли, о чем свидетельствует статистика журнала о недвижимости www.metrinfo.ru. Однако следует понимать, что это во многом технический эффект и подобный рост быстро сойдет на нет при стабилизации курсов валют.
Недвижимость Москвы (www.irn.ru)
|
Янв09 |
Дек08 |
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
4866 |
-6,3% |
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) |
4940 |
-5,7% |
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) |
5214 |
-5,5% |
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) |
5262 |
-5,2% |
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) |
6238 |
-4,7% |
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) |
5975 |
-5,9% |
Все панельные и блочные дома |
5007 |
-5,8% |
Все монолитные и кирпичные дома |
5825 |
-5,3% |
Квартиры в Москве (www.irn.ru)
|
Янв09 |
Дек08 |
Однокомнатные квартиры |
5259 |
-6,5% |
Двухкомнатные квартиры |
5291 |
-5,7% |
Трехкомнатные квартиры |
5279 |
-4,8% |
Многокомнатные квартиры |
5725 |
-3,7% |
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)
|
Янв09 |
Дек08 |
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) |
7888 |
-5,7% |
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) |
4096 |
-6,8% |
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") |
1,93 |
1,2% |
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
С точки зрения теханализа в качестве текущей цели снижения индекса стоимости жилья вполне логично рассматривать уровень стагнации первой половины 2007 года, когда значения индекса находились в диапазоне 4.000$-4.200$ за квадратный метр. На этом уровне захлебнулся наиболее интенсивный рост цен 2005-2006 годов даже несмотря на крайне благоприятный макроэкономический фон того периода, активные инвестиции в недвижимость и наличие доступной ипотеки.
Нынешними темпами снижения индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru достигнет уровня стагнации 2007 года примерно через 2-3 месяца, то есть к середине весны, когда можно будет ожидать некоторого оживления отложенного спроса хотя бы по сезонным причинам. А значит, к концу весны может наступить стабилизация цен на отметке около 4.000$ за метр, активизироваться продажа недвижимости и произойти переход рынка к стадии стабилизации. Хотя вероятность более глубокого провала цен полностью исключать нельзя, однако подобные сценарии могут стать следствием только еще большего развития финансового кризиса и ухудшения мирового макроэкономического климата.
