Обзор рынка недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2008 года

 

65,8% Удельный вес приезжих (граждан Украины) среди покупателей Удельный вес иностранцев среди покупателей Средний возраст продавца Средний возраст покупателя Соотношение женщин и мужчин среди продавцов Соотношение женщин и мужчин среди покупателей  
 
Изменение цен предложений
 
Статистический анализ цен квартир, предлагаемых к продаже, показал, что квадратный метр в марте подорожал:
 
- в однокомнатных квартирах на 3,6%;
- в двухкомнатных квартирах на 3,1%;
- в трехкомнатных квартирах на 1,1%;
- в многокомнатных квартирах на 5,3%.
Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от района представлены в табл.3
 
Табл.3. Изменение цен предложений на вторичном рынке недвижимости Киева по районам
 

Район	2008 год	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
		Цена кв.метра в $	Изменение в %	Цена кв.метра в $	Изменение в %	Цена кв.метра в $	Изменение в %
Голосеевский	февраль	3372	+ 2.28	3794	+ 0.45	3516	- 2.56
	март	3449		3811		3426
Дарницкий	февраль	2743	+ 4.01	2681	+ 1.53	2456	+ 1.10
	март	2853		2722		2483
Деснянский	февраль	2688	+ 4.65	2605	+ 2.15	2350	+ 1.11
	март	2813		2661		2376
Днепровский	февраль	2978	+ 2.28	2735	+ 2.71	2631	+ 1.48
	март	3046		2809		2670
Оболонский	февраль	3324	+ 3.07	3249	+ 2.22	3196	+ 9.67
	март	3426		3321		3505
Печерский	февраль	4703	+ 3.51	5049	+ 4.73	5413	+ 7.48
	март	4868		5288		5818
Подольский	февраль	3245	- 0.52	3251	+ 5.75	3195	+ 0.50
	март	3228		3438		3211
Святошинский	февраль	2814	+ 5.93	2866	+ 2.51	2611	+ 2.64
	март	2981		2938		2680
Соломенский	февраль	3207	+ 3.21	3004	+ 1.50	3082	+ 1.14
	март	3310		3049		3117
Шевченковский	февраль	3863	- 1.53	4129	- 0.19	4395	- 0.30
	март	3804		4121		4382

 
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
 
Динамика изменения цен предложений в некоторых сегментах вторичного рынка Киева представлена на графиках.
 
  
 
  
 
  
 
  
 
 

На первичном рынке общегородской уровень цен в марте вырос примерно на 1%. Примечательно, что некоторые застройщики проводили так называемые «акции», с помощью которых старались быстрее распродать квартиры перед сдачей дома.

 

Выбор предложений, на первый взгляд, достаточно большой. Но, во-первых, большинство предложений со сдачей дома через год-полтора. А, во-вторых, наиболее ходовые малогабаритные квартиры по-прежнему в дефиците. Так, например, у крупнейшего киевского застройщика Киевгорстроя однокомнатные квартиры остались всего в одном доме на Троещине. Причем, эти квартиры далеко не малогабаритные – 57,8 квадратных метров. Двухкомнатные квартиры – в двух домах. Зато на сайте Киевгорстроя немало четырех и пятикомнатных квартир.

 

У второго крупнейшего застройщика Киева «Финансовой компании «Житло-инвест» малогабаритные однокомнатные квартиры площадью 44 квадратных метров есть лишь в селе Петровском Киево-Святошинского района. Следующие по уровню «малогабаритности» идут квартиры площадью 52,24 квадратных метров в Бортничах. В самом же Киеве однокомнатные квартиры от «Житло-инвеста» - 61,82 квадратных метра (проспект Науки, 65).

 

На рынке аренды цены сейчас достаточно стабильны. В базах данных время от времени мелькают гостинки на дальних окраинах по 400 и двухкомнатные по 500 долларов в месяц. Но квартиры по таким ценам быстро уходят. Более реально найти квартиру долларов на 50 дороже.

 

На рынке ипотечных кредитов резко ужесточаются правила предоставления и обслуживания кредитов. Судя по всему, Нацбанк достаточно строго надзирает за выдачей кредитов, особенно на длительный срок. Соответственно банки повышают ставки и вводят дополнительные штрафные санкции за задержку платежей.

 

К тому же в СМИ начались массовые PR-кампании, направленные против ипотечного кредитования по «этим огромным процентам».

 

В результате удельный вес квартир, купленных на вторичном рынке с привлечением ипотечных кредитов, существенно уменьшился. Если в 2007 году таких квартир было более 70%, то в январе 2008 года - 62%. Динамика снижения доли ипотечных квартир в феврале и марте приведена в табл.1.

 

Еще сложнее получить ипотечный кредит при покупке жилья на первичном рынке. Банки выдают такие кредиты, как правило, лишь в тех случаях, когда сами надзирают за ходом строительства, участвуют в кредитовании застройщиков.

По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье на первичном рынке Украины сроком на 20 лет в марте 2008 года составила в гривне 16,4% годовых, в долларах 13,2%, в евро 12,7%, в швейцарских франках 9,5%.

 

Прогноз на апрель

 

Сложно давать обоснованный прогноз в условиях, когда на рынке действуют две взаимно противоположные тенденции.

 

И все-таки мы склоняемся к тому, что в силу высокой инерционности процессов, сценарии поведения рынка в апреле будут во многом аналогичны тем, которые наблюдали в марте.

 

Учитывая высокий уровень инфляции и ослабление доллара, полагаем, что цены предложений будут продолжать расти. Вполне возможно, что при этом будет расти (хотя и более медленными темпами) и размер торга. При этом цены реальных продаж, скорее всего, подрастут. Но вот перекроет ли этот рост цен снижение покупательной способности доллара – тут, как говорится, поживем – увидим. Все ж таки перегрев рынка недвижимости весьма значителен.
 
За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77
 
domik.ua